登記引取請求権に基づく判決による登記には住所証明書はいるのですか？

個人同士の売買で、安い不動産（マンション）を売却しました。
ところが相手が所有権移転の登記をせずに、時間が経ちました。
固定資産税の請求と管理費等の請求がこちらに来ています。
固定資産税課に、請求書を転送するように言っても無駄でした。
買主は連絡がなかなか取れません。
そして、どうも買主が私に通知した名前は戸籍上の名前ではないようなのです。
つまり、住民票が取れない名前で売買契約書を作成した形です。

私は、こういう場合は登記引取請求権を行使して、裁判の判決が下りれば、売主単独で登記できると聞いたのですが、買主が住所証明書を提出できない状況でも、判決が下りれば登記することは可能なのでしょうか？
買主は色々背景があって戸籍上の名前を知ることは不可能です。
仮名で登記させることは可能でしょうか？

No.3 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/03/27 07:38

＞公正証書を利用すれば、住民票の代わりの住所証明が作れるとのことです。

住所証明情報の代替物として公正証書というのは、私の勉強不足かもしれません、初耳ですが、出来る可能性があるかもですね。ただ、これは、合理的正当的な理由で住民票を持っていない、代替物である戸籍の付票、印鑑証明書を有していない場合になるかと個人的には思います。

私文書の宣誓で、虚偽の内容を宣誓させれば、公文書変造罪、同行使罪も加わってきますから気をつけてくださいね。

＞私がペーパー法人を作って、登記をその法人に移し、直後に法人を倒産させれば、もうしがらみとはさよならできるという話なのですが、これはどうしようもなくなった時の方法として取っておこうと思います。

これだと、そのマンションの次の取引や、固定資産税滞納処分で競売になった時や何らかのトラブルになった時、会社が解散してますから、残余財産の分配を原因として、一度、質問者さんに名義変更しないといけなくなり、巻き込まれる可能性が出て来ます。本当におすすめしません。

買い主さんの詳細はよくわかりませんが、その買い主さんが、ヤバい理由ではなく（住民票もっているがどうしても開示したくないとか）、何らかの理由で、住民票を持っていないのなら、司法書士さん・法務局に聞けば教えてくれると思いますよ。

No.2 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/03/26 21:37

＞私は、こういう場合は登記引取請求権を行使して、裁判の判決が下りれば、売主単独で登記できると聞いたのですが、買主が住所証明書を提出できない状況でも、判決が下りれば登記することは可能なのでしょうか？

残念ながら判決文での単独登記でも、法務局は買い主の住民票を要求して来ます。（昭和37年7月28日民甲2116号通達）

＞仮名で登記させることは可能でしょうか？

これも残念ですが×です。公正証書等原本不実記載罪に当たる可能性もありますし、売買契約書も私文書偽造の可能性もあります。また、偽名の売買契約書では登記を申請しても、却下されます。

理由を突っ込みにくい気持ちは分かりますが、登記を打ってくれないと質問者さんに固定資産税など負担をかけますし、場合によっては、マネーロンダリングや脱税など犯罪に巻き込まれる可能性だってあります。

買い主が、自発的に素性を明かしてくれないならば、弁護士などに、信義則違反、買い主の不履行を理由に売買契約を解除する事を視野に相談した方が良いと思います。

この回答への補足

＞残念ながら判決文での単独登記でも、法務局は買い主の住民票を要求して来ます。（昭和37年7月28日民甲2116号通達）

単純明快なお答え、ありがとうございます。
できないとわかってすっきりしました。

＞信義則違反、買い主の不履行を理由に売買契約を解除する事を視野に相談した方が良いと思います。

その場合は勿論代金は相手に返すわけですよね。
それだと売った意味がなくなるので・・・

このブログのコメント欄に大変有益な情報が載っていました。
http://superdon.blog57.fc2.com/blog-entry-18.html
公正証書を利用すれば、住民票の代わりの住所証明が作れるとのことです。
もしかしてこの方法を取れるのではないかと考えています。
何かこの方法について詳しくご存知であれば、お教えいただきたいと思います。
ネットで調べても載っていませんでしたので……

なお、買主は一応こちらには協力的です。
なので、向こうも申し訳ないと思ってるらしく、話せば色々な協力は得られるはずです。

もう一つの案として、あまりお薦めしない方法だといわれたのですが、私がペーパー法人を作って、登記をその法人に移し、直後に法人を倒産させれば、もうしがらみとはさよならできるという話なのですが、これはどうしようもなくなった時の方法として取っておこうと思います。

補足日時：2008/03/26 22:45

No.1 回答者： sato3724 回答日時： 2008/03/26 12:37

こんにちわ

前提がよくわからないのですが
売買契約の際に
あなたは登記簿で相手の方名義であることを
確認されていますよね？
確認していないとしたら
裁判で勝てる可能性はぐっと低くなります。

登記は原則住民票常の氏名・住所でされます
例外として
外国籍の方であれば通称名で登記することも可能ですが
外国人登録証明書に登録の通称名であることが必要です
そうなると
あなたの場合なぜ相手方が戸籍とは違う名前だと？
また住民票と違う名前で契約書を作成したと
どうしてわかったのでしょうか？
そのあたりがわかりませんとなんとも言い難いです。

この回答への補足

＞売買契約の際に
＞あなたは登記簿で相手の方名義であることを
＞確認されていますよね？

申し訳ないのですが、この部分の意味が分かりません。
何が、相手の方名義であるという意味でしょうか？
相手に、住民登録（これは登記簿とは普通言いませんが）があるか確認したかという意味でしょうか？
そもそも私はこんな事態になるとは思わないのですから、そこまで確認はできません。

＞確認していないとしたら
＞裁判で勝てる可能性はぐっと低くなります。

どういうことなんでしょうか？
今確認しても無理なんでしょうか？

＞あなたの場合なぜ相手方が戸籍とは違う名前だと？
＞また住民票と違う名前で契約書を作成したと
＞どうしてわかったのでしょうか？

相手が漏らしたのです。
また、現実に契約書の氏名の住民登録は存在しません。
これ以上突っ込むわけにも行きません。

補足日時：2008/03/26 13:28