土地の所有権移転登記の費用（税金）

昨年末に親より土地を贈与されました。
その土地には3年前に私の名義の家を新築して私が住んでいます。（親は別なところに住んでいます）

贈与税の2500万円特例枠利用の申請は済みました。

新築時の建物の登記は自分でしました。土地も自分でしようと思い、書類は全て揃えましたが、計算すると税金が高く、躊躇しています。

①このまま登記しないと親に固定資産税の通知がいくだけ（支払いは私）ですので、構わないような気がしますが、登記しないで両親の名義の土地に住み続ける場合のデメリットはありますか？

②所有権移転登記する場合、（出費を抑えたいので）司法書士に頼まないで、自分で手続きする予定ですが、固定資産税評価額1000万円の土地の場合、不動産取得税3％（H30年まで）＝30万円　登録免許税2％＝20万円で、合計50万円であっていますか？
先に家を建ててから土地を贈与された場合は、軽減特例などはないのでしょうか？　


ご回答宜しくお願いいたします。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2015/07/21 02:32

登記をしないことのデメリットですが，登記は第三者対抗要件なので，贈与の当事者以外はあなたを土地の所有者として扱ってくれません。

たとえば土地を担保にローンを組もうとする場合，金融機関は親御さんを担保提供者と認識しますので，親御さんの協力なくしてローンは組めません。というかその他の不動産取引において親御さんを当事者として行う行為は無権利者の処分行為なので，贈与という実体があるならその登記をしない限りは取引しないと言われる可能性も否定できません。
書面によらない贈与は未履行の部分について撤回ができるという規定（民法第550条）がありますが，申告をしていることからたぶん贈与契約書は作られているのでしょう。
名義人の相続開始後に相続人間で土地をめぐる争いが起きる“かも”しれませんが，それはデメリットではなくリスクという程度のもののように思われます。

なお，実体として贈与がされているにもかかわらず登記をせずにおき，名義人の相続開始後に相続を原因として名義を変更する行為は，登記記録という公正証書に事実でない（虚偽の）登記原因と内容を記録させる行為になりますので公正証書原本不実記載の罪に該当する余地があると考えられますし，贈与と相続では登録免許税率に差があり（贈与20/1000に対して相続4/1000），その行為は節税ではなく脱法行為と見られる可能性も否定できないと思います（たとえば登録免許税法施行令第9条ができたのは登録免許税法の穴をついた脱法行為を防ぐためです）。

そのうちに贈与による名義変更をと考えていても，そのときに登記名義人が意思能力を失っているとその対処をしないと手続きできませんし，相続が開始してしまえば他の相続人の協力なくして登記は実現できません。また，景気がよくなれば土地の評価額も上がり，結果として免許税額も上がります。

登録免許税ですが，課税価格が1000万円であれば免許税額は20万円で合っています。土地の贈与に関しては軽減措置はありません。
不動産取得税については知りませんが，管轄は県税事務所なので，県税事務所に聞いてみるといいかもしれません。
登記自体は相続に比べればはるかに簡単なものなので，何か問題が起きる前にすみやかに手続きしてしまうことをお勧めしたいです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりもうしわけございませんでした。ご助言に沿って手続きを完了させました。ありがとうございます。

お礼日時：2018/08/29 09:23

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2015/07/16 16:36

司法書士事務所の職員です。

私は資格者ではありませんので、詳細な回答は控えさせていただきます。

しかし、参考としていただけるのではというところで、地域の司法書士会や市役所などで定期的な法律相談や手続きの相談会が開催されているはずです。
あなたが調べたものと、聞きたいことを抜粋したメモをもって、相談にいかれるとよいと思います。
法務局での登記相談窓口でも、相談は可能だと思いますよ。

注意点としては、贈与された不動産の登記をそのままにして、贈与者である親が亡くなった後に手続きを行うとなっても、あなたが得た不動産の取得理由は相続ではなく、贈与でしょう。登録免許税などが安くなる理由にはならないと思います。

また、いざ相続となった時に登記上の名義が親のままであれば、他の相続人との争いとなってしまう可能性もあります。さらに、必要書類が揃えにくくなることなどから、贈与での手続きも面倒になる可能性もあります。

登記は第三者に対する対抗するための権利表記でしょう。
その土地の周辺で区画整理等などとして問題となった場合には、まずは法務局での所有権者でしか対応ができないはずです。すでに亡くなっているような場合には、相続人全員に連絡がいく可能性があるでしょう。

登記を後回しにすることで、大きなリスクや負担を将来に回し、負担を増やすことにもつながるかもしれません。
私自身、手続き上の経験はありますが、自分が贈与や相続で不動産を得るようなこととなれば、司法書士に依頼することになると思います。
資格者が行う場合には、責任と信頼で依頼するものです。登記は普通の役所の手続きと異なり、間違って登記された場合には、元に戻すことはできません。変更に近い間違った登記の履歴も残る形での手続きとなり、難しいものとなります。司法書士もミスをすれば信頼が落ちることとなり、その後の事業にも影響することでしょう。
自分で行ってミスをしたら誰にも文句を言えませんからね。

専門家への費用が高く見えるのは、その責任の高さとフォローまで含めた費用なのですよ。

お客さんで、手続きの放置をしてきた人の不動産手続きを依頼として受けた際には、最初に依頼を受けたとした場合の費用に比べて数倍となることもあります。それだけ面倒になるリスクや登録免許税などの特例などを考えての対応であれば、私であれば司法書士へ依頼しますね。

No.1 回答者： hanafukura 回答日時： 2015/07/14 20:37

①贈与による所有権が確定していないので相続の時点でもめないよう、相続人の合意をとっておくのが無難と思われます。

②生前贈与の場合移転登記は試算の通り高くつきます。相続登記にすれば0.4%ですみます。

お母様、ご兄弟の異議がなければ、自分がもらったことを公式に確認しておいて相続登記で所有権を移転するのが節約になるのではないかと思います。

ちなみに私は相続登記で司法書士に依頼し安く上がりました。

軽減特例は調べてみました、贈与等の土地取得では1年以内という制限がついているようです。購入で3年以内です。