繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998　金利3年固定　1.95％　平成20年6月26日から平成20年6月26日　元利均等返済　約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。　残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう？
繰り上げ返済でしょうか？　金利1.95％と控除1％だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか？

現在32歳　奥さん32歳妊娠中11月出産　母61歳　老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです　　いかがでしょう？

No.3 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/08/14 12:09

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間５年の６年目では？
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年８月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
（何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが）ということは、「平成20年6月26日を始期とする３年固定特約をし、その適用金利が1.95％」ということでしょうか？

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700～1,800万円
当初適用利率：1.20％（３年固定）
返済期間：20年
２回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95％
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね（現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります）。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ？
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年＝120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。　

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか？
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか？
33万円でも繰上返済はできるのですか？
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか？
＃１さま、＃２さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

この回答への補足

住宅ローン6年目でした

平成14年8月29日当初借入額　　27800000円
当初適用利率：2.75％
返済期間：35年

借りかえ
平成17年6月3日　残高　27000000
適用利率：1％
繰り上げ返済　11821801　返済　　14年短縮
２回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95％
現在　残高12817998　金利3年固定　1.95％　残り14年　となったものです

今の時点でローンをはらいつづけるとちょうど控除期間10年目にぎりぎりで残り10年　フルで控除されますがこのまま繰り上げ返済すると10年をきってしまい　控除がうけられなくなります　この場合繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

財形年金や個人年金の利息（プラス分）と繰り上げ返済の利息とどちらが得なんでしょうか

補足日時：2008/08/16 21:39

No.2 回答者： gyokugitu 回答日時： 2008/08/13 23:05

＞＞繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか？？？？

金銭的に余裕があるなら、繰り上げ返済するべきです。
で、１０年目まで控除も受けられますので控除も受けてください。
どちらかを優先させる問題ではありません。
繰上げしないで戻ってくる税金より、払う利息のほうがずっと大きいです。

＞また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか？

住宅ローンだけで判断するなら、そのほうが得です。
しかし、車を買い換えるとか、子供の入学金、突然の入院など、いざと言うときの蓄えはある程度残しておいたほうが良いです。

ところで、「約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます」は、疑問に感じます。
３年固定では厳密に計算できませんが、これから利息もあがっていますし、もっと多く利息がうくだろうと推測します。

この回答への補足

今後、繰り上げ返済がすすんで「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れてしまいますが、それでも繰り上げ返済優先でいいのでしょうか？　残り14年、ローンくんで6年目です。

補足日時：2008/08/14 14:33

No.1 回答者： oguro- 回答日時： 2008/08/13 22:08

繰り上げ返済による、期間短縮ではなく、月々の返済額軽減→浮いた分を後から再度繰り上げ返済、という方法も、検討対象にして比較してみてはいかがですか？

それはそうとして、個人年金を崩してまで住宅ローンの返済に充てるのはどうかと思いますが・・・。私ならやりません。