44歳ですが、新築マンションを購入出来ますか？

Question

大変恥ずかしい話で恐縮ですが、よろしくお願い致します。

44歳になったばかりの独身男性です。結婚の予定はありませんし、現在のところ、精神的に生涯独身でいるつもりです。


安い物件を探していたのですが、駅近に相場3200万円の新築マンションの間取りがひどく気にいって購入したくなりました。

不動産屋さんがいうには、35年ローンを組めるのは、44歳までで45歳を超えると銀行の審査が非常に厳しくなるとの事でした。


1年前までの遊び好きがたたって貯蓄は300万円しかありません。ここ1年で遊びもやめて10か月で150万円ほど貯めた金額も含めてです。

現在の家賃毎月7万円支払っても年間150万から200万貯金できる自信が出来ました。


給料は手取り29万円でボーナスを含め年収は税込み550万円です。


マンションの支払シュミレーションでは200万円頭金をいれても毎月の支払はほとんど変わらないとの事で頭金なしボーナス
10万円×2回と毎月のローン75,000円+管理費・修繕積立金が18,000円その他インターネット・CATV・自転車置き場費を含めて毎月97,000円の支払いになります。

趣味もありませんし、毎月15万円から18万円程度を目標に支払えば、定年までにはローンは返せそうです。

ただ、老後の貯金はたぶん500万円位しか出来そうもないので、老後の生活には一抹の不安があります。

44歳だとかなりの預貯金がないとマンション購入は諦めた方がよいのでしょうか？それとも今現在7万円家賃をしはらっているのだから、+2.5万円程度のローンはかかえてもマンションを購入した方がよいのでしょうか？

または、老後の為の貯蓄に重点を置いて一生借家住まいの方が良いのでしょうか？

どなたかご相談に乗って頂けると幸甚です。

また、ご経験者の方がおりましたら、よろしくお願い致します。

Domenica · Accepted Answer

＃４です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> FPに相談にのってもらった様な気持ちで本当に感謝して居ります。
２級技能士までしか取得していませんが、一応ＦＰです（笑）

> どこのマンションを見にいっても私の年収で十分審査が通るというのはなぜなのでしょう？
これは、マンションの販売業者が「この年収ならば、住宅ローンの審査にも十分通りますよ。」と言っている…ということでしょうか？
それとも実際に「仮審査・事前審査」を受けられてのことでしょうか？

前者については、「実際にお金を貸すのは不動産業者（マンション販売業者、ハウスメーカー）等ではありませんから、こと住宅ローンに関しては不動産業者等の言うことを鵜呑みにしないでくださいね。」と申し上げておきます。
不動産業者等は「売れなければ」「契約が成立しなければ」収益になりません。
そこで厳しいことを言ってしまえば、購買意思を削いでしまうことにもなりかねませんからね。

後者については、「仮審査・事前審査」の方法は、金融機関によって異なりますので、何とも申し上げようがありません。
「年収（税込み）550万円」の人ならば、「借入希望額3,000万円」「返済期間35年」「一番低い金利を適用」して『返済能力』の審査をすれば、『難なくクリア』できるんです。
ですから、この方法で「仮審査・事前審査」をしていれば、『私の年収で十分審査が通る』ということになります。

> 私は年収が多いとは思っていないのですが（同世代で年収700-800万円程度はざらにいますので。）不動産屋は私の年収で借家住まいはもったいないとまでいうところもありました。
再度申し上げます。
不動産業者等は「売れなければ」「契約が成立しなければ」収益になりません。「売れれば」「契約が成立すれば」収益になります。
不動産業者等にとってみれば、「売れないより売れた方が」「契約が成立しないより成立した方が」いいですよね？
「借家住まいで充分じゃないですか。自己持家ということは、税金やら維持費という出費が増えますよ。マンションなんて、さらに修繕積立金もかかりますし、管理組合とかいった面倒な義務も出てきますよ。」と言ったらどうなるでしょう。

> 売り逃げしたバイバイが常識と考えるべきなのでしょうか？
そうとまでは申し上げませんが、ご質問者さまが住宅ローンを借りられたとして、将来、返済にご苦労されたとしても、不動産業者は何の責任も負いませんから…。
例え不動産業者が「大丈夫ですよ。借りられます。」と言っても、それは「大丈夫ですよ。完済まで返済に苦労するようなことはありません。」と保証している訳ではありません。

また、「提携住宅ローン」の場合は、「借りやすく＝審査に通りやすく」するために、「借入当初の金利の優遇幅」が、より大きくしてあることが多いんですよ。
金利以外のところで、借入申込者にいくつかの条件を承諾してもらうことによって、金利を低くしていたりするのですが、その低い金利は「当初の数年だけしか適用されない」ことが多いです。
ですが、「当初の数年」が過ぎた時には、「その時の市中金利を基準にした金利に見直し」がされます。
もしかしたら、「その時」には、市中金利が思いっきり上がっているかもしれません。
先日、麻生総理が「景気が回復したら消費税の引き上げを…。」と言っていたことは覚えておいででしょうか？
現在、日本の住宅ローン金利は、まだまだ「底」に近いんですが、「景気が回復したら」、住宅ローンの金利も上がる可能性が高いんですよ。
麻生総理は「３年後」と言っていましたよね。
「提携住宅ローン」の場合、金利が低く抑えられる「当初期間」を「３年以内」としていることが多いんです。
ですから、「その時」には、景気が回復して、それによって市中金利も上がっているかもしれないんです。
「見直し後の金利が上がる」ということは、「毎月の返済額も上がる」ということなんです。
「その時」のことまで、不動産業者は保証してくれません。
例えば、「借入額：3,000万円　返済期間：35年　適用金利：1.50％（当初３年間固定金利）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という当初条件で毎月の返済額を計算しますと、91,855円になります。
主要銀行における11月時点での、固定金利期間を３年とする住宅ローンの「店頭表示金利」は、3.50％程度ですから、適用金利が1.50％ということは、「2.00％の金利優遇」が受けられるということです。
仮に、３年後に金利の上昇はなくとも「金利優遇なし」となり、４年目からの適用金利が3.50％になったとしますと、毎月の返済額は91,855円から121,312円に上がってしまうのです。
毎月の支出が、３万円近くアップする…ということです。
そして、これに耐えられなくなる人が多いんですよ。
ですから、「今の経済・金融情勢を考えると、金利の低さにつられて、固定金利期間の短い契約をするのは危険」と申し上げるんです。

> ここ半年で5件程度物件をみているのですが、5件とも今だ郵便やメールや電話があり、購入を勧めらています。
そうでしょうね。
この不況で「売れなく」なってきているんです。
「買える人が少なく」なってきているんです。
ですから、「買えそうな人」には強く勧めてくると思いますよ。
おそらく、ご質問者さまは「年収550万円」という以外にも、いろいろと「住宅ローン審査」に有利な『属性』をお持ちなのではないかと思います。

自己持ち家がいいのか、生涯賃貸住宅住まいの方がいいのかは、それぞれの価値観にもよりますので何とも言えません。
ただ、できれば、「将来の売却も視野に入れて、残債が常に物件の評価額を上回らない」ような借り方をされるのがよろしいのではないかと思います。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。

> 不動産屋さんがいうには、35年ローンを組めるのは、44歳までで45歳を超えると銀行の審査が非常に厳しくなるとの事でした。
不動産業者の言っていることは間違っています。
年齢に関しましては、住宅ローン商品の「完済時」について、最高齢で設定している金融機関でも「80歳の誕生日の属する月まで」となっているので、「80歳－35年＝45歳」となり、45歳になると35年ローンは「組めない」んです。
これは、住宅ローンをご利用いただくときに「義務づけ」させていただく、「団体信用生命保険」の加入を、保険会社が「80歳の誕生日の属する月の月末日まで」しか認めていないことが多いからなんです。
「厳しくなる」のではなく、「できない」んです。
例外は、「親子リレー返済」くらいです。

借入時年齢に関しては、多くの金融機関で60歳まではＯＫです。
その分、返済期間を短くすれば借りることはできます。

> 相場3200万円の新築マンション
> 貯蓄は300万円しかありません。
> ここ10か月で150万円ほど貯めた金額も含めてです。
物件価格が3,200万円ということですね。
今は、マンションの価値が下がっていますので、新築物件でも値引きの可能性はあります。
まずは「物件の売買にかかる諸費用も含めて3,000万円」で交渉してみてください。
そうすれば、あと必要な諸費用は「住宅ローンを借りるのに必要な諸費用」のみになりますから、300万円あればこちらは何とかなります。

「住宅ローンを利用してマンションを取得するための資金」の合計が、3,300万円にできれば、うち300万円を自己資金から、残り3,000万円を住宅ローンで…という資金計画が立てられます。
新築マンションの場合、「物件価格の100％融資」というのは、珍しくありません。

> マンションの支払シュミレーションでは200万円頭金をいれても毎月の支払はほとんど変わらないとの事で頭金なしボーナス10万円×2回と毎月のローン75,000円
ああ、この方法でのシミュレーションはＮＧです。
まず、物件価格3,200万円に対して、自己資金200万円、住宅ローン3,000万円というシミュレートでしょうが、「借入金額3,000万円、35年返済、自己資金20％未満」ならば、「住宅ローンにかかる諸費用」が100万円では足りません。
保証料だけでも100万円を超えてくると思います（ですから、「物件の売買にかかる諸費用も含めて3,000万円」までの値切り交渉が必要なんです）。

それに、このシミュレーションは、実際の返済に合わせているのでしょうけれど、まず、シミュレートした金利が「低過ぎ」ます。
借入額を3,000万円として、毎月の返済分を2,450万円、ボーナス時返済分を550万円、35年返済、元利均等返済で、適用金利を1.50％にしないと、毎月75,000円、ボーナス時100,000円になりませんから。
現時点において1.50％という金利は、固定金利期間が２年か３年の『固定金利特約型』での契約だと思いますが、このご時世において、「固定金利期間が２年か３年」を選択されるのは危険です。

住宅ローンのシミュレートをされるのでしたら、
・適用金利は、現在の「全期間固定」の平均金利3.20％を使う
・ボーナスは「不確定収入」なので、ボーナス返済はなしとする
・現在の一般的な定年年齢は60歳なので、返済期間は「60歳－現在の年齢－１歳」とする（退職金も法律で定められているものではないので、「退職金をアテにした住宅ローン」はＮＧ）
という条件を当てはめて毎月の返済額を算出してください。
ご質問者さまの場合でしたら、「借入額：3,000万円　返済期間：15年　適用金利：3.20％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートします。
そうしますと、毎月の返済額は210,072円となります。
「現在の月給の手取り額」から、210,072円を住宅ローンの返済に充当しても、現在と同程度の生活が維持できる…というのでしたら、その住宅ローンを借りられても、無理のない返済ができます。

> 毎月15万円から18万円程度を目標に支払えば、定年までにはローンは返せそうです。
15～18万円では少々不足です。

尤も、毎月の返済額が210,072円で、税込み年収が550万円では、「返済負担率」が45％になりますので、住宅ローンの審査には通りませんが（実際に、この条件で、住宅ローン審査をする金融機関もありますので）。

> それとも今現在7万円家賃をしはらっているのだから、+2.5万円程度のローンはかかえてもマンションを購入した方がよいのでしょうか？
現在の家賃が毎月７万円ならば、住宅ローンの毎月の返済額は、5.5万円までに抑えなければ、同じ生活水準は保てません（住宅ローンの返済額は、現在の住居費の８割までに抑えるのがベスト）。

ただ、
> 老後の為の貯蓄に重点を置いて一生借家住まいの方が良いのでしょうか？
年齢を重ねると、一人暮らしの場合、賃貸住宅の契約が難しくなると耳にします。
その懸念がありましたので、私は、40歳の時にマンションを購入しました（実は、年齢近いんですよ。私は独身女性ですが（笑））。
もちろん、住宅ローンを鋭意返済中ですが、当初から定年までに完済の条件（返済期間20年）で契約しています。

noname#140971 · Answer

年収の５倍説は年収８５０万円の場合に適用可だと思いますよ。
年収３００万円ですと０倍ですね。
年収４００万円ですと２．3倍ですね。
年収５５０万円ですと３．６倍ですね。
こういう計算でないと、能力に応じたローン限度額は求められないかと・・・。

kamochi · Answer

老後、年金暮らしになったときに家賃を払い続けるのは大きな負担になりますので、購入したほうが生活は安定します。
しかし貯金が300万円しかないのに3200万円の物件を購入するのは明らかに無謀です。

不動産会社の返済シミュレーションの条件、かなり甘めに設定していませんか？変動金利とか、当初2年間の固定金利とか。
将来、金利はかなりの確率で上がりますから、返済額も当然上がります。毎月の返済額が上がっても計画通り繰上げ返済できますか？
不動産屋のシミュレーションは要するに売れさえすればいいのですから、当面の返済額ができるだけ低くなるように計算します。売ってしまえば、ローンを返せなくなろうがあとは銀行の責任ですので関係ありません。

そもそも44歳で35年ローンとなると、お気づきの通り老後の資金にまで手をつけなければなりません。できれば定年までに払い終える15年ローンにしたいところ。シミュレーションしてみて月々の支払いが苦しいようなら、購入する物件の価格を下げるべきでしょう。
また44歳までの購入にこだわらず、しっかり頭金をためましょう。最低でも物件の２割、600万円ほどを目標にしてください。年間200万円貯金できる自身があるのなら、購入をあと２年ほど先延ばしにすればいいだけです。

２年間でマンションの価格が高騰するとは思えませんし、室内設備に関して言えば２年後のほうが今の物件より明らかに最新鋭のものが手に入るはずです。

とにかく、ローンの試算は不動産会社任せにせず、ご自分でいろいろとシミュレーションしてみてください。
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi

noname#140971 · Answer

年収５５０万円ですと２０００万円が住宅ローンの限度額かと思います。
３０００万円のローンともなれば、年収は７４０万円は欲しいところです。

なお、これは、あくまでも私自身の考えです。

44歳ですが、新築マンションを購入出来ますか？

＃４です。

住宅ローン審査経験者です。

この回答への補足

年収の５倍説は年収８５０万円の場合に適用可だと思いますよ。

老後、年金暮らしになったときに家賃を払い続けるのは大きな負担になりますので、購入したほうが生活は安定します。

年収５５０万円ですと２０００万円が住宅ローンの限度額かと思います。

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