マンションの大規模修繕 追加工事

築26～27年経過した530戸（3棟）のマンションです。12年前に第一回めの大規模修繕を実施しました。今回2回目の大規模修繕中（塗装防水工事3億9千万改修工事4千5百万）ですが、工事が始まってすぐに施工業者（1部上場ゼネコン）からベランダの雨水排水口（目皿）がモルタルで固められ外せない。雨どいのまわりにシミが出てるの（33件/330戸中）で防水処理をしないとベランダのコンクリートに悪影響がある。目皿を取り外すと破損するので新しくするという追加工事2500万円（ハツリ、雨どい取り外し、取り付け、ベランダ中継用目皿取り換え）の見積もりが提出されました。監理会社（事前建物診断も依頼した1級建築士」の査定で1500万（雨どい取り外し10000円モルタルはつり2000円目皿撤去300円排水口補修費3000円雨どい復旧作業3900円樋下がり止め取り付け2000円目皿1150円残材処理費消耗品運搬搬入費で約150万）となりましたが、施工業者と監理会社の談合のように思えます。だいたい目皿撤去費300円など作文でしかない内容です。2500万から1500万に下がった良しと思わせるものにしか過ぎないと思います。もともと本工事ではベランダの側溝は防水塗装、目皿は塗装となっていましたので目皿の塗装には雨どいの取り外しが入っていると思うのですが。追加として認めるならば新規目皿（1150円）とはつり代ぐらいではないでしょうか？塗装業者の方教えて下さい

No.7 ベストアンサー 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/12/14 17:37

再。

ともかく、金額の妥当性より、工事自体の必要性と、当初見積もりは現調したわけでしょうから、なせそれで漏れたのか、工事が見える住人（それだけの物件なら、修繕委員も含めて建設関係者がいるでしょうし、何なら外部からつれてきてもいい。とにかく言い負けない人を）などと連帯で確認するしかないでしょう。ええ、文章で出したぐらいで弁護士とおすほど後ろめたいかく説明もできない程度の会社なら、受けてたってやってもいいでしょうね。

ともかく、防水やり直しであっても、樋と目皿まで撤去して内部までやることは、稀です。

この回答へのお礼

ありがとうございました
専門家の相談しながら業者を追及していきたいと思います

お礼日時：2008/12/14 22:10

No.6 回答者： convit764 回答日時： 2008/12/14 12:44

当初の仕様で、目皿（お皿部分）とその水受け部分を防水塗装という仕様がそもそも間違いでは。

排水金具をウレタン３層塗りして、防水できますか？

また、不慣れな監督さんが現場を確認せず、固定されてる目皿（皿部分）を取ろうとしてコンクリ破壊したのでは？

変な仕様を作った責任。
と
固定されてる目皿を無理やりはずそうと指示した人の責任

でしょね。管理組合側で、こういう仕様作成をしてたたなら、管理組合の責任。現場監督がかってに目さらははずしを、独断で指示してたなら彼の責任。

もし全戸すでに防水コンクリを破壊済なら、いやでも復旧しておかないとないと、アメで水漏れするかも？知れません。

No.5 回答者： convit764 回答日時： 2008/12/14 11:18

１さんが述べてるように、雨水排水口のごみ取の目皿が付いている

排水受けの部分は、誰が見てもコンクリのなかに埋ってるわけで、
バルコニー防水工事のさいは、目皿の＜枠部分＞まで防水塗装（防水膜作成）して、それで終わり。目皿はいじらず、目皿下の排水受け器具
も水漏れ破損が生じてない限りいじりません。
私の推測では、ぜねこんの現場監督が不要な目皿はずしを作業員に指示したところ、コンクリ部分まで破壊してしまい、その後始末に困り、予備費を使用して、修復したいのかな？

ゼネコンのマンション修繕工事は、マンション修繕の専門工事会社に丸投げしていて、こういう誤工事はないようですが、
発注の経緯のなかでなにかあったのでしょうか。
それとも、自前で工事していて、防水工事のいろはを勉強中？

マンション修繕専門会社の場合、追加工事は総会の開催を要したり、
理事長の面子丸つぶれもあり、慎重に提案しますね。

バルコニーから下への漏水は、多様な原因があり、原因の特定が難しく、したで洗濯物が干せないとか苦情が出くるようになってから、原因究明後に工事します。

No.4 回答者： convit764 回答日時： 2008/12/13 16:46

鋳鉄製の排水器具は、塗装なんてしないけど？

耐用年数が長いので、塗装で持たす必要はないし。

雨水排水管がベランダ貫通部分から損傷して水漏れしてのは
S40年代の古マンションでは普通におきてますが、比較的
新しいものは塩ビ管でも鋳鉄でもまだ破損してないのでは。

特殊な構造の排水管でしょうか？

この回答へのお礼

経験者さんのご回答ありがとうございます
鋳鉄製の目皿は破損していません、モルタルを取って目皿を取り外す時に割れてしまったということです。ついでに新しくしてしまうと言う説明でした。1150円×530戸の目皿を取り換えるのに1500万（ゼネコンの見積もりは2500万）もかかるのが納得いきません。
特殊な構造の排水管ではないと思います、雨どいが目皿の中に入る構造のものです。バルコニー中継用といわれるものです
ベランダの天上部（排水管が取り付けてあるダの下側、つまり階下の天井）雨どいの周りにシミができてる程度ですが、この程度でも水漏れと言うのでしょうか？
監理会社は漏れがコンクリートにしみて鉄筋を腐食させると説明してます。27年前に完成したマンションですか、前回の大規模修繕でも問題にならなかった箇所です。業者と監理会社が意図的に不安をあおり追加工事にもっていこうとする意図を感じてますが的外れでしょうか？

お礼日時：2008/12/14 07:33

No.3 回答者： 2238818 回答日時： 2008/12/13 13:37

分譲マンションに出入りの多い設計監理会社や工事会社なら、追加工事は発生させません。

分譲マンションは組合の総会決議による予算で動いているので追加費用の請求は不可能と考えて見積もりします。金額の多寡よりも、そんな基本的なことを見落とした見積もりの失敗ではありませんか？その当初金額なら、諸経費分でまかなえますので、無料で実施するように交渉してください。追加金額の多寡をいうことは相手の土俵に乗ってることになりますよ？

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます
おっしゃる通り今設計、監理会社の責任を問うよう理事会に要求していますが、監理会社の社長は文章で申し入れすれば弁護士を通して回答すると発言したそうです。監理会社が住民サイドに立っていないのが問題です。私の住んでるとこは同じ様な規模マンションの多いいとこで同様な大規模修繕をやってますが追加工事で7千万とか1億とか発生したと言われています。ゼネコンは追加工事を取ることに躍起になっています。今回の工事の予備費は2千万ありますが、それを狙っているとしか思えません。先日は廊下の凸凹を補修しないと塩ビ長尺シートが貼れないので補修費250万と行ってきましたが、追求したら取り下げました。
私も金額の多寡ではなく、追加工事自身の正当性がないように思ってます。工事続行中で早く結論を出さないと職人の手戻りが発生する、その費用が発生する、足場あるうちにしないであとでやると割高になる、などもっともらしい理由を言って追加工事を求めています
来週この件で臨時総会が開かれますがどのように追求したらよいでしょうか？

お礼日時：2008/12/14 07:57

No.2 回答者： river1 回答日時： 2008/12/13 11:37

＞試験施工では1箇所2人で半日とゼネコンの監督は言ってましたが一人半日で充分できる作業です。

高所作業は、労働安全衛生法により最低２名でおこなう決まりがあります。
貴方の考え方だと労働安全衛生法違反となりますよ。
ご参考まで

この回答へのお礼

専門家のご意見ありがとうございます
ハツリをふくむ目皿の取り外し作業が二人で半日の作業量であるというゼネコンの説明に対してたぶん一人/半日で出来るのではと感じています。実際に作業するのが一人ではなく見積もりの根拠としての表現です。言葉足りずで申し訳ありません、でも専門家のご意見参考になりました。

お礼日時：2008/12/14 06:50

No.1 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/12/13 07:54

中継ドレンの目皿ですね。

もるたるといっても防水モルタルでしょうから、埋まってるのはよくある話です。
で、それを取り替える必要性の問題でしょうか。状況によりますので、設計プランの会社がそういうなら信じるか、他の第三者に確認させるかしかないでしょう。こんなとこで見てもないものに対して無責任なこといっても仕方ないので。

塗装については、目皿も樋もはずしません。
で、取り外すとなれば、一番重要なのは防水。まあ、しみができてるぐらいなら、乾燥した冬場の、数日晴れた日にでも、撥水コーティングすればいいかもしれませんけどね。そもそも今回の大規模修繕で、バルコニーの防水やり直しはしなかったんでしょうか？

あと、価格については、おおむね日当での支払いになってると思いますから、一箇所いくらってのは、便宜上の割り算です。大手ゼネコンなら、下請けへの配当こそキツーく監理してます。つまりは、自身のマージンだけはしっかり抜いて、下はいじめる。それがひどすぎると、品質問題になるのですが・・・

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます
設計監理会社は事前建物診断ではベランダの漏水は指摘してません、工事は始ってゼネコンより目皿が取り外しできない、このままではシミの保証はできないと言うことから発生した訳です
当初の設計はバルコ二-は側溝はウレタン塗膜防水　鋳鉄製目皿（カネソウEMB100）は塗装、ベランダ面は塩ビシート貼りです。防水されて無いと言われているのは目皿を外した下の部分のみですせいぜい直径200（幅50mmのリングの部分のみ）です
目皿の塗装は裏側は塗装しないのですか？雨どいが目皿の中まで入ってますし排水口は壁から40mmぐらいしか離れていませんので裏側まで手が入らないと思いますが・・・
試験施工では1箇所2人で半日とゼネコンの監督は言ってましたが一人半日で充分できる作業です。530戸ですから高く見ても500万では？
そもそも追加工事になるんでしょうか？

お礼日時：2008/12/13 11:01