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私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民税や国民健康保険税はかからないのだろうと解釈していました。
この件は、直接に詳しい説明のできる方に説明を求めたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょうか?(税務署、または市役所?)

契約前に、市からはこちら側に不利になる事柄については詳しく説明されないのでしょうが....
まだこれから他にも驚くようなこと(思いがけない課税)があるのではないかと不安です。
心構えとして、経験者の方に税金等、今後どういったことに注意すべきなかアドバイスいただけると助かります。

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A 回答 (9件)

以前は、長期・短期譲渡所得の各種特別控除額については国民健康保険税(料)の対象となる所得から控除されませんでしたが、平成15年以降は制度改正により控除対象となっています。


自治体のHPなどには掲載されていることが多いですが、専門家でも以前の内容で説明されている場合がたまにありますので留意が必要です。
その市の担当者も、国民健康保険の担当者に確認をせずに古い知識で回答している可能性があります。
改めて国民健康保険税の担当に連絡して確認を求めることをお勧めします。

ただし、公共買収の場合は、単純な譲渡だけでなく一時所得や雑所得まで複雑に関係するケースがあり、質問の場合、5000万円控除はセーフとしても別の理由で課税所得額が増加している可能性もあります。
また、控除されても影響が全く無くなるわけでもなく、たとえば従来の保険税について均等割や平等割などの低所得者軽減を受けている場合、譲渡所得自体には課税されなくても、軽減の方は非該当となり、結果としてその分が増加(復元)することもあります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます
つまり、5000万控除は、ケースバイケースという事ですね

うちの年寄りは無職で、年金以外に収入にあたるものはありませんので、税が発生するとなると「移転補償費が一時所得や雑所得に関係するケース」と解釈するべきなのでしょう
補償金はまだ一円も受け取っていません。
市の補償を受け取り、移転先の家土地を買い、現在住んでいる家を解体して、その後に「残った補償費と親の受け取る年金を合算してその年度の所得とみなし、税が上がる」というのなら理解できるんですけど、ね

それぞれケースバイケース、どういったタイプに分類されて課税されるのか(されないのか)は複雑で、一般人にはさっぱりわからない、ということみたいですね。
はい、明日、国民健康保険税の窓口に親を連れて行って詳しい説明を受けようと思います、ありがとうございました

お礼日時:2009/01/21 14:01

ひとつ気になったことがあります。

(関係ないかも知れませんが)

国民健康保険料には、「軽減制度」があります。
一定所得以下の世帯には、国民健康保険税の軽減があるというものです。軽減制度は、申請の必要はありません。つまり、自動的に計算されます。

◆均等割、平等割の減額(地方税法第703条の5)
○6割軽減
世帯主(擬制世帯主を含む)と被保険者である世帯員の軽減判定所得合算額 ≦ 33万円
○4割軽減
世帯主(擬制世帯主を含む)と被保険者である世帯員の軽減判定所得合算額 ≦ 33万円+(世帯主を除く被保険者数)×24.5万円)

これには、譲渡所得の「特別控除」が適用されません。
もし、現在軽減対象となっている場合、翌年軽減対象から外れます。
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この回答へのお礼

気にとめていただき、どうもありがとうございます。
前の方のお礼欄に書きこみましたが
私の親は現在は軽減措置を受けていることがわかりました
(高齢なので後期高齢者医療という名称のものが国民健康保険の本体に当たる、という事も知りました)
また、taka-jimさんのご指摘のとおり、申告年度には軽減措置から外れるそうです。
世の中には物をよく知っておられる方が多いのに驚きます。
税に関して無頓着に過ごしていた事を思い知った気がします。
逆に私の親世代は(個人の性格にも依る、とは思いますが)言われた金額を黙って納めりゃいい式に考えていたのにも驚かされました(笑)

お礼日時:2009/01/31 01:36

>もし平成15か16年の税制改正が日本国全体に同じ影響を与えないものであれば、同じ日本の国内で同じ状況下におかれた国民が、居住する自治体によって違う額の国民健康保険税を納めている、という事が起こり得るわけです。



自治体によって違いがあるというのは、法律が定めた範囲で、自治体ごとの経営事情に応じて数種類の算定方法と一定幅の税率が選択されているというだけであり、譲渡特別控除の適用などの所得税法に関わる内容については共通しています。
所得割の算定方式は法律(地方税法・国民健康保険法)に3種類が明記され、自治体の条例でそのいずれかが設定されていますが、そのどれを適用しても5000万円控除は有効です。

一方で、税額の水準に違いがあるのは事実です。
これは、自治体によって医療水準や疾病傾向が違うなどの事情に対応しているという説明がなされますが、要するに、保険制度の運営を住民に身近な組織で運営し、地方議会や民間人運営委員の意見を柔軟に取り入れるという運営形態の結果です。
負担についても、高齢者や低所得者が多い自治体などでは保険料だけでは財源が不足するので、比較的所得のある階層の税率を重くしたり、一般の税金を投入したり、といった調整が可能です。
ただし、これらのシステムが公平性の点で問題があるというのは以前から問題視されていて、都道府県単位で経営を統合したりといったことが検討されています。
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この回答へのお礼

たびたびありがとうございます、お返事とお礼が遅くなりすみません。

まず市役所の国民健康保険窓口にて、「5000万控除は有効なので、最高額の68万円という国民健康保険税が発生することはないと思います」と第一声。
うちの親が国民健康保険税として納めているものはひっくるめて2つありますとのことで、
1.後期高齢者医療
2.介護保険料
1に関して:うちの親の場合は年金収入のみで、それも多額ではないため、後期高齢者医療軽減措置を受けていることがわかりました。そして、申告年度にはこの軽減措置は受けられなくなるため、4万7千いくらかを納めることになるとのこと。
2に関して、介護保険料は「所得によって段階的に金額が決まるため健康保険窓口では現在算出することができない。いい機会なので、税務署で申告と控除について詳しい説明を受けられてはどうですか」とのこと。


本日改めて税務署に出向き、控除について詳しい説明を受けました。
5,000万控除は家土地、立木の補償に対してということ。
家土地以外の補償費(その他、という名目になっている移転雑費部分)は課税対象となる。
*仮に250万のその他費用を貰う場合、
ここからまず50万円の控除があり、残り200万円×1/2=100万円がその年の一時所得になるとのこと。

更にもういちど市役所に戻り、介護保険課の窓口にて
親の現在の年金 + 一時所得(受け取る予定になっている移転雑費-控除分50万円×1/2)で最大の介護保険料の額を計算してもらいましたが、大した金額ではありませんでした。
さらに、実際には、引っ越し費用や新しい家の設計料などの経費申告ができますから、一時所得とみなされる金額はこれより減り、よって介護保険料ももっと少ないだろうと思われます。

つまり、買収や補償課の職員が無責任な対応をしていたということです。税務署、市役所と回ってみて、一か所ですべて回答ができる人はいないということもわかりました。でも税務署の職員は非常に頭脳明晰な印象で説明も的確で大変理解しやすかったし、市役所の職員の方々も大変に親切に対応していただきました。
きっと土木関係の職員が一番頭が悪く下品なのだろう、と思います(笑)
結論としては、面倒ですが、一通り、自分の足で回って確認してよかったと思います。issakuさんをはじめ、お答えていただいた皆様にも感謝します。ありがとうございました。

お礼日時:2009/01/28 00:08

>用地買収で国民健康保険税がアップする?



5000万以下でいあれば
アップしません。

7) 国民健康保険税
 譲渡所得の特別控除(5,000万控除や1,500万控除)以内の譲渡所得金額の場合は、保険料の増額となりません。

>(税務署、または市役所?)

http://www.pref.yamanashi.jp/barrier/html/ch-nou …
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます
私も「5000万以下であれば国民健康保険税は増額されない」であってほしいと願います
明日、親を連れて、国民健康保険の窓口に聞きに行ってみようと思っています

ただ、他の方のアドバイスに
「国民健康保険の保険料は自治体によって計算の基となる金額や計算自体も異なる」とあり、不安でもあります
もし平成15か16年の税制改正が日本国全体に同じ影響を与えないものであれば、
同じ日本の国内で同じ状況下におかれた国民が、居住する自治体によって違う額の国民健康保険税を納めている、という事が起こり得るわけです
それはおかしいって思うんですけど

お礼日時:2009/01/21 22:40

国民健康保険の保険料は自治体によって計算の基となる金額や計算自体も異なります。


大別すると

1.住民税を基とするもの
2.所得を基とするもの

に分かれます。
所得税や住民税の場合の課税所得は、譲渡所得の場合は

譲渡金額-(資産の取得費+譲渡費用)-特別控除=課税所得

となりますが、所得の計算は自治体によって異なります

A.譲渡金額-(資産の取得費+譲渡費用)-特別控除=所得
B.譲渡金額-(資産の取得費+譲渡費用)=所得

と分かれます。
ですからお住まいの自治体が2のBの場合は

>来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますので

と言うこともありえます。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます

同じ日本国内で同一の状況におかれた場合であっても、自治体によって課税の算出方法が異なるというのは初耳で驚きました

もし2のAの自治体に住んでいれば、特別控除を差し引いて課税所得とみなされ、よって国民健康保険税で最高額の68万を請求されることはなく、
2のBの自治体に住んでいれは特別控除の恩恵を受けらないため、よって国民健康保険税は最高額の68万となる

なんだか混乱してよくわかりません....

お礼日時:2009/01/21 22:25

公共事業で補償金が出た場合、対応の仕方が二種類あります。


第一は、5千万円の特別控除を受ける場合です。この場合、特別控除後に譲渡益が出れば、その分が所得として課税されますので国民健康保険税に連動すると思います。
お父さんの補償金が5千万円超えたかどうか分かりませんが、超えてなければ所得無しですので、国民健康保険税も連動しないと思います。
第二は、補償金全額で他の土地を代替物件として取得すれば、所得が無かった事となりますので、国保税と連動しないと思います。
何れにしろ詳しい事は、公共事業担当者が知ってますので確認された方がいいと思います。
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この回答へのお礼

回答どうもありがとうございます
市から頂いた税のパンフレットを読んで、うちは補償金が5千万円内なので5千万特別控除に該当すると解釈していました
明日、親と共に役所の健康保険窓口に出向いて聞いてみます

お礼日時:2009/01/21 16:19

3、の方が正解。


まあ、想像ですが、特別控除額を超えてる。かもですね。

*******

・国民健康保険税における所得割額の算定の際には、下記の控除が認められています。
純損失の繰越控除、青色事業専従者控除、事業専従者控除、長期・短期譲渡所得等の特別控除

・下記の控除については、国民健康保険税における所得割額の算定の際には、認められていません。
雑損控除(繰越控除を含みます)、医療費控除、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、損害保険料控除(平成19年分より廃止)、地震保険料控除、寄附金控除、障害者控除、寡婦・寡夫控除、勤労学生控除、扶養控除、配偶者控除、配偶者特別控除
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます

うちの場合は、平成15か16年の税法改正の「長期・短期譲渡所得等の特別控除として5000万以内の.....」に該当すると解釈していました
一応、issakuさんのアドバイスにあったように、明日、健康保険窓口に出向いてみます

お礼日時:2009/01/21 14:27

国民健康保険料(税)については、土地の譲渡所得(買収代金)の特別控除の制度がありません。


そのため、買収による所得が所得割額の計算の基礎に加えられます。
したがって、買収金額に応じて1年間は国民健康保険料が増えることがあります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます
やはり国民健康保険税は、5000万控除とは別物と考えなければならないということですね
平成15か16年に税改正されて云々.....と特別控除に関して説明が書いてあったので、
買収に遭う国民の複雑な心情や大きな経済的損失をフォローするための配慮だろうと解釈していたのですが、結局は複雑に区分けがあって「国民に支払った補償を、税という形で取り返す」という抜け道を作ってあるってことなんでしょうね

お礼日時:2009/01/21 12:44

国民健康保険税の算定はあくまで所得金額であり、所得税や住民税の算定時に控除される特別控除はありません。


このため土地譲渡の場合限度額となるのが通常です。

市の担当者がわざと言わなかったのか、知らなかったのかはわかりません。

問い合わせはもちろん市役所ですが、国民健康保険税の係に言ってもどうしようもないことで、用地買収を行った課の課長に「重大な事項を契約前に知らされなかった。」旨の強いクレームを入れるしか仕方がありません。
もっともそれで税が軽減されるものではありませんが。
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この回答へのお礼

即答、どうもありがとうございます!
つまり、国民健康保険税は5000万特別控除とは関係ないんですね。
ちょうど今しがた、他の友人が「市役所に国民健康保険の窓口っていうのがあるから、行って聞いてみたら?」と言うので、
早速明日にでも行ってみるか、と思っていたところです。

契約前に言って話がまとまらなくなるのを警戒して、わざと契約しおわって数日後に電話1本で知らせてくるんでしょうが、ご親切なことですよね。
もしかしてこの他にも思いがけない出費があるのかしらと思うと、しばらく緊張が続きそうです。

お礼日時:2009/01/21 01:15

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Aベストアンサー

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確定申告書Bと第三表、譲渡所得計算明細書、収用証明書の添付が必要です。
もちろん他に給与所得や雑所得などがあれば別途源泉徴収票などが必要となります。

譲渡所得計算明細書は、売却価額から取得費や今回の譲渡にかかった経費を差し引いた差額が5,000万円以下であれば譲渡所得はでませんので、100万ほどであれば取得費をわざわざ調べなくても売却価額の5%をみなし取得費として処理してしまうのが簡単と思います。
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こんにちは。
確定申告書Bと第三表、譲渡所得計算明細書、収用証明書の添付が必要です。
もちろん他に給与所得や雑所得などがあれば別途源泉徴収票などが必要となります。

譲渡所得計算明細書は、売却価額から取得費や今回の譲渡にかかった経費を差し引いた差額が5,000万円以下であれば譲渡所得はでませんので、100万ほどであれば取得費をわざわざ調べなくても売却価額の5%をみなし取得費として処理してしまうのが簡単と思います。
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まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

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せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

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Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

Q配偶者に譲渡所得があった場合、扶養から外れますか?

 78歳の両親の確定申告のことでご相談します。
両親は、父の年金で暮らしており、父が母を扶養しています。

 去年12月に、母の所有するささやかな土地のごく一部が、高速道路建設のため買い上げられました。譲渡税は免除されました。今日、確定申告にご利用下さいとのことで、
「公共事業用資産の買取等の申出申告書」
「公共事業用資産の買取等の申告書」
「収用証明書」
が届きました。買取日は平成17年12月26日で、買取価格は約70万円です。(まだ振り込まれてはいないようです。)
 母は、父が在職中はずっと専業主婦でした。現在、厚生年金から年間26万円年金をもらっています。今年の確定申告で、母は父の扶養から外さなければならないのでしょうか。母は昨年骨折して半年間入院し、医療費もかかっています。
 迫ってきた確定申告を、どうしたらいいのか教えていただけたらと思います。

Aベストアンサー

譲渡所得を計算してみないとわかりません。

譲渡所得=買取価格(70万)-取得費-売却費用

で計算します。問題は取得費で土地の取得費が不明の場合、また売却費用がかかっていない場合を想定すると、
取得費は買取価格の5%となりますので、3.5万円が取得費用になります。

つまり、

譲渡所得=70万-3.5万=66.5万

となり扶養の条件である所得38万以下を満たしませんので扶養親族にはなれません。

注意点は、特別控除の5000万を適用することで確かにこの譲渡所得は0になり非課税になりますが、扶養に入れることの出来る所得とはこの特別控除を適用する前の金額なので残念ながらだめなのです。

税務署で確認してください。

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q不動産売却に伴う年金生活者の影響

不動産売却に伴う年金生活者の影響に関して教授下さい。国民年金での生活者が先祖からの不動産を売却した場合には国民健康保険やその他、青色申告等の影響が出るのではないのか素人考えで心配しております。背景としては不動産の譲って欲しいとのお隣さんからの依頼によりこの悩みが発生しております。このようなケースでの対応方法を教えていただければ幸いです。不動産売却額は400万ですので・・・現金をいただき、所得により次年度健康保険に影響がでるとか、その他にも要らぬ失費が増えるようならと考えて質問させていただきました。適切な情報を頂ければ幸いです。宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

ANo.3です。
訂正と補足です。

誤)×15%(住民税を含む)
正)×15%(住民税は含まず)

>青色申告等の影響

譲渡所得に該当する不動産所得は「青色申告」の対象とはなりません。

『No.2070 青色申告制度』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm
『No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) 』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

※いずれにしても一般論以上の回答は難しいので必ず税務署へご相談ください。

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q物件移転契約の印紙について

今回隣接土地の所有者が宅地の進入路を広げることになりました。その道路が私の敷地に広がるのですが、土地は借地になっています(土地についてはその所有者と売買契約を結ぶようです)。その広がる部分に塀があり、その塀を動かすため、補償の契約を結ぶことになりました。(その塀は私が作ったものです)。そこで契約書に張る印紙がいくらなのかわからないため質問しました。金額は約700,000円です。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。
塀を作り直す費用の補償と考えて回答しておりましたが、あらためて文面を読み直して気が付いたのですが、借地権の譲渡が行われるのでしょうか?その場合には1号文書に該当しますので、契約金額70万ならば1千円の印紙が必要です。
70万円が何に対して支払われるのか質問から明確に読み取れませんが、借地権に対する契約金額に応じた印紙額は前の回答の参考URLのP34に記載されておりますので、参考にしてください。

Q抵当権が設定されている土地の一部を国が買い上げる場合・・。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。
銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。
県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。
一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ...続きを読む

Aベストアンサー

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

 説明会終了程度であれば、まだ、県が行う「物件調査」は、行われていないと思われますが、この際、県の工事担当者を通じて、あるいは、直接用地担当職員に対して、「早急の買収を願いたいので、物件調査をし、補償額を示して欲しい」と申し入れを行いましょう。

 この時期、予算的には、どうにでもなるので、県の出先機関(多分、土木事務所)に異常がなければ、その申し出に応じるものと思われます。

 用地担当職員が、貴方の家の物件調査を行う補償コンサルを決めるまでに、約1ヶ月(入札しますから・・・)。
 補償コンサルが調査を行い、成果品(補償額の素案)を出してくるのに、40日から、50日。
 
 とすると、年内に概ねの補償金を知ることが出来ると思われます。

 その物件調査の結果を、待っている間に、土地の分筆が、短時間で可能かどうかを確認し、その間に補償についての概論を教えてもらえばよいでしょう。

 その時に、抵当権抹消の話、担保価値が下がっている事等を相談しておきます。
 当然、その間の、概論の説明時には、メモを取り、貴方の家の具体的な説明時に、その説明と、齟齬(食い違い)がないかどうかを確かめるくらいの気持ちは必要です。

 でも、毎回メモを取ると、疲れます。

 物件調査に来た補償コンサルに対しても、「現時点で、どのような移転工法になるのか?」とも聞いてみましょう。

 参考程度です。(交渉時に、変わっていることもあります。)
 簡単に答えられれば、移転工法は、誰がみても、一目瞭然なのでしょう。
 あくまで、その場の質問は、参考程度です。

 そして具体的な、数字をみて判断すればどうでしょうか?

 土地代金の決め方ですが、鑑定士にその土地の評価を受けて、あるいは、その地区の標準的な土地の価格から、貴方の土地の形状状態を加味して、買収単価を決めてゆきます。

 おおよそは、貴方の家の近くの、公示地・基準地の単価が発表になっていると思います。
 特に、基準地の発表は、最近あったと思いますが・・・。その土地に比べて、自分の土地はどうだろうと自分なりに評価すれば、だいたいのところは、推測できますが・・・・、絶対ではありません)
 
 その他の事情による加算はありません。
 それを認めれば、不公平な補償となり、不正の温床となるからです。

 ただ、言えるのは、補償金が提示されていない状態で、思い悩むよりも、具体的に補償金(土地代を含む)の提示を、受け、金融機関も行き、県と交渉をかさねれば、どうでしょう。

 このあたりは、用地担当職員の資質と経験によって左右されるところです。
 分からないところは、その用地担当者に聞いてください。

 そして、行き詰まれば、分からない事ががあれば、ここで、きいてください。


 ただ一つ、言えるのは、最近の土地価格下落・不況によって、従前と同じ融資が受けられない人たちが増えてきています。
 たとえば、サラリーマンでも、家を建てた頃の年収から、相当、さがり、年収の面から、従前通りの融資が受けられない人。

 リストラで、一流企業と呼ばれていた会社をやめ、新しい職場に移ったために、融資が受けられない人。もいます。

 公共事業による買収は、土地収用法を分析しても、土地価格が、毎年上がっていることを前提に制定されています。

 まして、通常の用地買収においても、同じ考え方のようです。

 担保の目減りについては、政府の新しい制度(たとえば、公共事業施行者による担保の一部保証制度)の創設により、乗り切るべきものと思うのですが、幾人かの用地職員(公務員)に言ったところで、制度改革には結びつきません。

 このあたりを、考慮せずに、「収用」による事業促進をすすめても、結局は、国民の「財政的な体力」を奪い、政治不信に陥らせるだけなのですが・・・。
 私一人のちからでは、どうしようもありません。

 また、法務局の態度も、分筆が相当困難になるほど、担当レベルで、行政指導により、過重な添付書類を求め、規制緩和に逆行しています。

 そして、用地担当者と、「対決」するという考えをすてて、聞きながら、交渉を進めてゆく方が良いと思います。
 そのかわり、理解できないことは、分かるまでとことん、聞く。
 理解できないかぎり、次のステップには行かない。

 まずは、貴方から、鎧を脱ぎ捨てて、用地職員に知識を教えて貰い、それに反することは、どしどし、聞くことです。
 対決は、最後の最後で十分です。

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

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Q「行政財産」と「普通財産」の違いは?

 早速質問です、宜しくお願いします。
 
 行政の持つ財産には「行政財産」と「普通財産」の二種類あると聞きましたが、
 両者はどのように違うのでしょうか。

Aベストアンサー

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所有する不動産を納税の代わりに収める手法があります(物納と称しております。)。このような場合には、国税庁から財務省に引き渡しが行われ、財務省において一般競争入札党の手続きを経て売却され、納税に充当後に残余があれば納税者に返却されます。

普通財産は、いわば国も一般人や一般法人と同じように動産、不動産を所有している場合がありますが、それを普通財産と称しております。

特に、普通財産の中でも遊休地などは早期に売却して歳入に組み入れることが求められており、財務省が積極的にPRして処分促進を行っております。

参考URL:http://www.mof.go.jp/jouhou/zaisan/zaisan/ichiran2/h18a.htm

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所...続きを読む


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