こんにちは
住宅ローンの繰上げ返済について質問させていただきます。

「繰上げ返済は早いうちにすればする程効果がある」という話を
聞いたことがあるのですが、計算の仕方がよくわからず
どういう意味なのかイマイチつかめません。
最初のうちは元本ではなく、金利を返済しているから…
というような理由だったと思うのですが
詳しい方、教えていただけませんか?
それと、下記で試算できればお願いします。
住宅ローン 借り入れ 3400万
フラット35 金利3.02 ボーナス払い無し
返済はまだ13ヶ月(回?)です。
たとえば
今200万返すのと、5年後に200万返すのでは
返済総額はどのくらい変わりますか?ついでに月々の
返済額はいくらになるのでしょうか?
(そもそも200万くらいじゃあまり意味は無いのでしょうか・・・)
銀行に聞けよ!とは思いますが、どうも敷居が高く…
どなたかお時間ある時にでもよろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

こんにちは、どうして早く繰り上げ返済した方がお得かを


簡単にいいますと、おっしゃっているように最初の方の返済は
元金返済額より利息返済の割合の方が高くなっています。
割合は例えばですけど、毎月13万返済しているとして
その内訳は13か月目の返済は元金47000円+利息83000円だとします。
繰り上げ返済は全て元金に当てられますので、分かりやすくする為
ちょっと簡単にしてしまうので、細かい金額は違いますが・・・
200万返済÷4万7千円(毎月元金分)=42か月 期間短縮型だと42か月分最初の方の元金が減ります。
上の利息が83000円なので83000円×42か月=348万6千円
200万返すことで約348万円の利息を返さなくても済むことになります。

5年後どうなるかというと、元金の割合が少し増えて利息分が減ります
から、こちらも例えば今から5年後の割合は・・・
元金54000円+利息76000円となります。上の13ヶ月目と比べると
元金が増えて利息が減っていますよね。
ここで200万返済すると・・・
200万返済÷5万4千円(毎月元金分)=37か月分 短縮される月数が減り
ましたね。 37か月分に利息の76000円をかけると
37か月×76000円=281万2千円

あくまでも例えですが、今かえすと348万円分の利息がなくなり
5年後返済だと281万円の利息がなくなる。
差額67万円違うということになるので、早めにかえされた方が良いと
いうことになります。
No.1の方がおっしゃっているように、期間短縮型が一番お得な返し方に
なります。ただし、いざという時の貯金は別に置いておいた方がいいですよ。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
すごくわかりやすくて、なるほど~!!でした。
子供が小さいうちに、いざという時の貯金以外なるべく早く
返済に回します。

お礼日時:2009/05/26 10:42

こちらのサイトがわかりやすいですよ。


http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents …
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
サイト見てみました。
借りる前に考えろよって話ですが、借りるときは
借りれるかってことばかりに頭がいっていました…。
がんばります。

お礼日時:2009/05/26 10:49

細かい計算は他の方がされていますので、簡単に。



一般に、1000万以上の残債がある場合において
100万以上の繰り上げ返済は有効です。
(手数料によっては、低い金額でも有効)

ちなみにこのままだと、
m321さんはトータルで5500万を返済することになるので
(月々13万返済で計算すると)
利息を金融機関に約2000万払う計算になります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。いろいろ試算してみます。
利息2000万!!
今更知りましたが、恐ろしい金額ですね。
がんばって早め早めに返します。

お礼日時:2009/05/26 10:29

http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuri …

ボーナス払いなし、均等で計算しました。手数料が別途かかるでしょうから、概算です。
>期間を短縮する場合 毎月返済額 次回から 131,228 円
>ボーナス月加算額 次回から 0 円
>残り返済期間 30年 7ヶ月 減少する利息額 3,279,822 円

5年後になると、

>期間を短縮する場合 毎月返済額 次回から 131,228 円
>ボーナス月加算額 次回から 0 円
>残り返済期間 26年 1ヶ月 減少する利息額 2,572,080 円

5年の差で70万円ほど利息軽減効果は減ります。200万円を定期預金で5%で預けてもそこまで差が解消できません。

考え方を替えると、今の200万円は繰上げ返済により528万円に変身する、5年後では457万円程度、ということです。

自分でも数字を入力して確認して下さい。当初ほど、恐ろしく支払い利息を軽減する効果が出るのです。

参考URL:http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuri …
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
よくわかりました。確かに5年違う宇だけで60~70万も効果が変わってくるようです。
 >当初ほど、恐ろしく支払い利息を軽減する効果が出るのです。
 ・・・それに加え、恐ろしい利息の総額をあらためて目の当たりにしました。がんばります。

お礼日時:2009/05/26 10:47

繰上げについての質問は多いですね。


簡単に言えば200万円の借金が無くなる分だけ、利息の負担が軽くなると言う事です。
私は良く説明に定期預金を使います。
あなたが200万円定期をしていれば、30年預けたらその期間の利息を当然のようにもらうことを考えますよね。
預けていない預金の30年分の利息はもらえると思いませんよね。
この逆だと考えれば理解してもらえると思います。

次に返済額は繰上げにより減額するより、期間を短縮するのが普通です。効果としては短縮した回数分だけ総支払い額が減ります。
あなたの質問ではフラットの支払い年数が無いので、細かい計算は誰もできません。
あまり質問箱に頼らず、銀行窓口で知りたい事を要領よく聞いて説明受けるのが一番の解決法ですよ。支援機構の総合オンラインで試算はしてもらえますので。
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この回答へのお礼

とても早い回答をありがとうございます。
なんと、フラット35というのはみんな35年で組むものだと思っていました!!選べたんですね~。
しかも定期預金の例、残念ながら私にはピンと来ません。
こんなアホちんで人生大丈夫か更に心配になりました。
支援機構のオンライン試算やってみます。ありがとうございました☆

お礼日時:2009/05/23 15:34

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