不動産業をしていますが、時々他の業者さんのチラシで裁判所の競売物件代行ってチラシを見ます。私の近所でも時々そのような物件が裁判所から出るのですが、今回わたしの友人が興味を抱いてわたしに相談してきました。でも、このご時勢ですから私が代わりに落札して友人に譲るだけの資金もなく友人に直接落札にチャレンジしてもらおうと思います。その場合に私はどういった手順をとり報酬を得ることが出来るのでしょうか?代金と入札の名義は友人です。経験がないため分かる方、教えて下さい。よろしくお願いします。代行とはどういったものでしょうか?

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A 回答 (2件)

規制業務ではないので、お互い納得して、実態があれば、


コンサルティング契約なりアドバイザリ契約なり結べばいいだけです。

実態はともかく、契約上は代理したり、業務を請け負ったりしない
ことです。 成功の約束もしてはいけません。

後はあなたができることをやってあげればいいと思います。
例)物件評価と選択のアドバイス (書類調査、現地調査)
  入札価格アドバイス
  入札手続き支援
  以下 たくさんあります。

  

この回答への補足

質問の内容が伝わることが出来て感謝しています。ありがとうございます。つきましては、もう少しアドバイス頂けると嬉しいです。(1)以下たくさんとは、どういったものが他ありますか?また、(2)コンサルで友人と契約した場合に内容は書面を作成し書面で交わすのが一般的でしょうか?また、その書面は、どこで入手または作成出来ますか?(3)それと、現在の占有も元々いた近所の持ち主のおじさんが1人いるだけなので退去の交渉も考えていますが、その場合に他の法律には抵触はしないものなのでしょうか?法律行為で報酬を得るため。例えば、弁護士法など。長々と質問しましたが、どうぞよろしくお願いします。

補足日時:2009/05/27 21:29
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物件の選択・調査、入札価格の決定、落札出来たら代金納付手続き、占有者がいたら立退き交渉、占有者が残したごみの処分などなどでしょう。


多くの場合物件の調査に占有者の協力が得られないこと、入札という不確定要素があること、占有者の立退き交渉という点を除けば通常の仲介と変わらないとも言えますが・・・

5件、10件と手がけることによって、ある程度ノウハウや自信なども付いてきますが、不確定要素が大きい仕事で、全く未経験ならお断りされることが賢明かと思います。

立退き交渉に出向いたら、特殊な業界の方が占有しているようなことも少なくなりましたが、占有者も千差万別ですから、いろんな方がいらっしゃいます。病気の方がおられる家庭などが占有者ですと事実上お手上げ状態となったりしますね。病気の人を強制執行で、強制的に転居させるのは人道上出来ないという意味です。

現在の競売は限られた一部のプロだけのものではなくなりつつあり、一般の方もかなり入札しやすくはなっていますが、ある程度経験のある人のアドバイスなどが無いと、独力でいきなり本番は難しいと思いますよ。

この回答への補足

回答をありがとうございます。感謝感謝です。つきましては、今回のケースですが私が田舎でエリアもごく小さい範囲で経営しているため、競売もたまにある程度で常時のコンサル業務は考えていないのですが、友人とそれに事情が把握できそうな債務者、だったので、引き受けようかなって感じになっている状況です。でもコンサルについては初めての経験で書類もないし範囲も定まっていない状態です。どのような書面が実際のコンサルで使われているものやらそれさえも分かりません。もし分かりましたら引き続き、アドバイスお願い出来ませんか?作成などは弁護士の先生にお願いしたほうがいいのでしょうか?よろしくお願いします。

補足日時:2009/05/27 23:05
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また仮に

中古物件として 1000万円
競売物件として  500万円

で売り出されている場合、どんなことが考えられるでしょうか。

所有者は、競売にかけられても、最後まで普通の中古物件として高く売れることをぎりぎりまで粘っているのでしょうか?

このぐらいの価格差があれば、競売で落札したあと転売すれば儲かりそうですが、何かからくりはありそうでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者ですが、特段珍しくはありません。
競売は開札日の前日までは取り消しが可能ですから、それまでに契約等行い債権者が裁判所へ取り下げ等の手続きを行えば良いことになります。
あくまで事前に債権者の了解を得て、業者は動いていると思いますし、それで売却できれば債権者も競売よりは回収額は多くなるので、難しい話ではありません。

>このぐらいの価格差があれば、競売で落札したあと転売すれば儲かりそうですが
競売はあくまで最低価額を表示して、入札額を競わせるシステムですから、500万だからといって、500万で落札できるわけではありません。
業者はそれが商売で入札するのですから、商売として成り立つほど儲けようと思えば、業者に勝てません。業者は譲渡益に対し、総合課税(他の収支損得と合算して計算する)ですが、個人でそれをやると分離課税で、物件1件ごとに短期譲渡税39%が課せられます。
ですから儲けようと思って入札するなら、業者の入札価格には届かないのが現実。
面倒でない物件であるが、競売で業者が負ける時は、個人が実需(自己使用する)での入札となる場合です。

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業者ですが、特段珍しくはありません。
競売は開札日の前日までは取り消しが可能ですから、それまでに契約等行い債権者が裁判所へ取り下げ等の手続きを行えば良いことになります。
あくまで事前に債権者の了解を得て、業者は動いていると思いますし、それで売却できれば債権者も競売よりは回収額は多くなるので、難しい話ではありません。

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

1の方の内容と返答を読んで

でしたら まず 競売代行をやっているような会社
通称「競売屋」に入れば実務関係は覚えられます
が・・・
非常にキツイ仕事ですよ
実務はそんなに難しくはありませんが
「感覚」と「人脈」と「精神力」が必要です

物件がいいものなのかどうかの「感覚」
任売や商売になりそうな物件を仕入れる「人脈」
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まあ 精神力に関しては大げさかもしれませんが
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Q交通事故(私が加害者)任意保険の治療打ち切りになった場合、私が代わりに支払うのか?

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9月20日に人身の交通事故をおこしてしまいました。
内容は、停止中の車に私の不注意による(前方不注意)
で追突してしまいました。


すぐに救急車、病院まで同行、自宅まで送り、
後日、謝罪にも行き、自分でいうのもおかしいですが、
事故当初警察の方も、きちんとした対応をとっていると
言われました。

被害者は、年配の人ですが、代理としてその娘さんが対応すると言ってきましたので、日頃はその娘さんと連絡をとっています。
被害者は、むち打ちです。

私がとった行動は、
事故による損害、保険で対応できない部分については、
旅行代金のキャンセル料、交通費など色々私個人で支払いました。
被害者の方は、元々白内障にかかっており、事故が原因で目薬がちゃんとさせない、目薬がこぼれて薬代が損したということで保険屋に目薬代を請求していましたが、白内障の治療費の請求に対し、事故とは因果関係がないと保険屋や弁護士もおっしゃっていましたが、話が先に進まないので私は、個人で支払うと一筆書きました。
自宅に見舞に行った時も、被害者が話すことは何もなく、娘さんがまるで自分が被害者のように話していました。

又、事故後から週に何回も娘さんが電話をしてくるのですが、時間帯関係なく(朝、昼、夜、深夜)電話があり深夜0時や朝方4時に電話してきたり、電話に取らなければ、検察庁に電話し、私が反省していないようなことを言います。毎回の電話が、世間話だったり、身内の話だったり。保険屋の対応が悪いとか、関係のない話で毎回長時間にわたる電話、私自身もどうしていいのかわからず、毎回、娘さんの機嫌を損なわないように気をつけながら、電話をかけなおしています。
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又、検察庁の方は、何回か被害者や娘さんに電話し、私を厳重処罰望みますか?の質問に、被害者、娘さんが処罰を望まないと言っていました。
被害者の人は、特別怒っているわけでもなく、日頃から何回も電話でやり取りしているのと、私の誠意もあり、処罰をしないでほしいとまでおっしゃってくださいました。

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私が代わりに病院代を支払えと言ってきています。又、支払わないのであれば検察庁に電話して厳重処罰してもらうように言いますと言ってきました。
私が法律上、個人で支払わなければならないのでしょうか?
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又、正直刑事処分は免れたいと思っていたので、今まで、全てのことに
早急に対応し、どれだけ忙しくても、どんな時間にかかってきても、
我慢して意味のわからない話ばかり聞かされていました。
今まで、刑事処分というのを盾にして、娘さんの嫌がらせに我慢していましたが、今回の件でさすがに我慢の限界です。
このままいくと、私の担当している弁護士さんが、こちらから裁判をすると言ってきています。よろしくお願いします。

初めまして。お忙しい中恐縮ですが教えて下さい。
9月20日に人身の交通事故をおこしてしまいました。
内容は、停止中の車に私の不注意による(前方不注意)
で追突してしまいました。


すぐに救急車、病院まで同行、自宅まで送り、
後日、謝罪にも行き、自分でいうのもおかしいですが、
事故当初警察の方も、きちんとした対応をとっていると
言われました。

被害者は、年配の人ですが、代理としてその娘さんが対応すると言ってきましたので、日頃はその娘さんと連絡をとっています。
被害者は、...続きを読む

Aベストアンサー

債務不存在確認訴訟とは、これ以上の債務は存在しないという事の確認を求める訴訟です。
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>動産は貸倉庫に運ぶと言うことは聞いたことがありますが、運ぶ費用は競落者が負担するのでしょうか?

その通りです。
まずは落札者が負担するしかありません。その費用は元の所有者に請求できますが、払っては貰えないでしょう。

>貸倉庫の家賃等はどうなのでしょう?

元の所有者に引き取るように期日を定めて告知します。

元の所有者が引き取る気が無いなら、家財の所有権を放棄する旨の書類を書かせて落札者が処分します。

元の所有者が夜逃げなどで連絡が取れない場合は、落札者がその家財を競売にかけて自分で落札し処分することになります。

Q私の友人の父が、民事裁判の被告となりましたが、被告が病気で、判断能力が

私の友人の父が、民事裁判の被告となりましたが、被告が病気で、判断能力がない為、法テラスの弁護士が
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Aベストアンサー

似たような例として、刑事裁判の国選弁護人については、被告人や関係者から報酬を受け取ることが禁止されています(弁護士職務基本規程49条)。
国選弁護人には国から報酬が支払われているので「二重取り」になりますし、被告人から報酬を受け取るケースが出てくると(報酬を渡さないと真面目に弁護してくれないんじゃ……)といった邪推を招いて、国選弁護制度自体の公正さを害するからです。

民事扶助の場合も、法テラスと契約している一般弁護士であれば今回の事件処理の報酬、法テラス勤務の弁護士であれば毎月の給料を貰っていますので、依頼者から謝礼を受け取ると「二重取り」になってしまいます。国選弁護人の場合と同じですね。
そんな訳で、まともな弁護士ならまず間違いなく現金は受け取らないと思います。菓子箱程度なら人によっては柔軟な対応をするかもしれませんが、かえって迷惑になりかねないのでやめたほうが無難です。素直に感謝の気持ちを伝えるだけでよいのではないでしょうか。

どうしても御礼を、というのであれば「法テラスに寄附する」という手段もありますが、まぁそのあたりは趣味の分かれるところでしょうね。

似たような例として、刑事裁判の国選弁護人については、被告人や関係者から報酬を受け取ることが禁止されています(弁護士職務基本規程49条)。
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Q不動産競売物件について?

無知な質問で申し訳ありません。
よろしくお願いいたします。
住まいを安く手に入れたいと常ずね考えています。
ところで、競売物件とは不動産会社しか競り落とせない物でしょうか?
個人が落とせたとしても、手続きなど難しさ満載とは思いますが。
書籍で調べて見ようと今日思い立ちました。
しかし、こちらのサイトはプロなみなまたそれ以上のアドバイス戴けた事を思い出し
まずこちらにアクセス致しました。

どこで調べて見るのが良いかも含め
ご指導お願いいたします。

Aベストアンサー

業者です。

近年は一般の方の方が競落する例が増えてますが、業者は転売目的で購入する訳ですし、一般の方は住居として買おうとするので、当然、入札額に差が出てきて当然でしょう。
うちではあまり競売物件には手を出しませんが(公売は別)、業者は、素人が手を出しにくい、よりリスクの高い物件を安く落札する傾向にあるようにも思います。

競売物件を購入する上での大きな問題は、土地や建物の瑕疵、占有者、境界等含めた権利関係では無いかと思います。

瑕疵というのは、通常の売買であれば法規上で決められたルールがあるので、ある程度は調査しますので、住めないほどの瑕疵という事はほぼありませんが、競売の場合は当然にあり得ます。特に建築基準法上、その他の不動産関連の法規上、再建築が出来ない等の問題等も存在し、裁判所は何の保証もしてくれません。

占有者に関しては、近年の法律では占有する事は難しいのは事実ですが、賃貸借権や地上権等の知識を持たないと、占有者に出て行ってもらうのにも苦労する場合もあります。権原の無い占有者は競落後に裁判所の手を借りて追い出す事はできますが、権原が存在する場合は厄介です。非合法で占有している輩を追い出すだけでもそれなりに費用がかかるのに、合法に占有している場合は、いくらかかるかは想像できませんね。

権利関係で言えば、もちろん物件概要(3点セットと呼ばれてますが)で明確にされていますが、それを読み解くにも知識は必要ですね。隣地との境界の問題なども裁判所は関知しませんので、そうしたトラブルは十分に調査しておきたいものです。

それ以外にもインフラの問題やローンが組めない問題等、様々なリスクはありますが、知識さえあれば出来ない事ではありません。競売専門の知識サイトもありますし、やはり本などを読んで、出来れば競売だけでなく、ご自身で不動産屋でも始められるほどの知識(不動産六法と言われる法規)を得て、挑戦なさると良いと思います。

業者です。

近年は一般の方の方が競落する例が増えてますが、業者は転売目的で購入する訳ですし、一般の方は住居として買おうとするので、当然、入札額に差が出てきて当然でしょう。
うちではあまり競売物件には手を出しませんが(公売は別)、業者は、素人が手を出しにくい、よりリスクの高い物件を安く落札する傾向にあるようにも思います。

競売物件を購入する上での大きな問題は、土地や建物の瑕疵、占有者、境界等含めた権利関係では無いかと思います。

瑕疵というのは、通常の売買であれば法規上で決められ...続きを読む

Q競売物件がチラシに出てます!

競売にかけられる物件があります。
これから入札になるのですが、私どもはこの物件に興味があり詳しい書類をとるのに業者(競売物件仲介)に支払いが生じます。
しかし、競売にかけられるはずの物件がチラシにのっており不動産業者が仲介としてきちんと価格もついて売りにでているのです。
競売にかけられる物件として、公示されているものが同時期に販売されることはありうるのでしょうか?こちらとしては競売物件の業者に支払いが生じるので腑におちない部分があります。
知識がないため、教えていただきたいと思います。よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

競売をウオッチングしていると、ときどき取り下げられるケースがあります。
競売での落札(見込み)額より、高く買ってくれる人が現れて、任意売却で話がまとまったんだなと解釈しています。

ということで、競売中(公示中)でも、少しでも高く売却するために動いていると解釈するならば、チラシ広告もあり得るのではないですか?

入札する立場からだと、その物件の市中価格(相場)が分かっちゃってラッキーとおもいますね。そういう情報は多いに越したことはありません。

ちなみに、物件の詳しい情報は、タダで入手できますよ。裁判所に行けば。コピーをとるには実費が必要ですけど。
さらに、競売物件は「仲介」できないんじゃないでしょうか。入札代行とかじゃないんですか?落札した人の名義で所有権移転登記されるので、業者が落札したら、必ず業者名義になりますよ。その業者から買うにしても、業者が払った不動産取得税などの経費が上乗せされるはずです。


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