賃貸マンションの家主です。
所有する賃貸マンションの入居者から、更新時に家賃の減額交渉を受けたのですが、結局値下げする事にしました。
値下げした結果を他の入居者に知られたくありません。
こういった情報を他人に口外させない為に、法的拘束力のある文書・誓約書・覚約書のようなものを作りたいのですが、どのような文面にすれば良いのでしょうか?
どなたか具体的に教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願い致します。

A 回答 (1件)

そもそも口頭の約束でも法に反しない限り有効であり、法律上は拘束力があります。


口外しない約束だけなら基本的に書面にする意味がないですね。
本件の場合、約束を取り交わし所詮法的拘束力があっても強制力の行使出来ません。
(つまり、口外をしないことの約束をいくらしても強制的に約束を履行させるために貴方が相手の行動を監視できる権限が認められるわけではないし、ましてや警察等が監視して口外しそうになったら強制力を持って阻止してくれるはずありませんよね)
違約金等設定なら書面にすべきですが。
ただ、この場合でもたいした金額は設定できませんよ。
違約金100万円とか1000万円とか最悪でも10万円ぐらい認められれば多少効果あるのですが・・・
ぜいぜい数千円高くて1万円程度でしょう。
実害が出れば損害賠償の話なのでこれとは別なのですが・・・
その上結局口外した事実を証明する義務は貴方側にあるのでそれほど有効とは思えませんが・・・
それでもどうしても書面にしたいのなら
1.表題は問わない。
2.契約内容(たとえば家賃減額の事実を同一マンション賃貸者には口外しないこと。違約金の金額など
3.双方の住所を明記の上、記名押印ではなく署名押印する。
4.原本を端から2通作成し割り印をし双方で原本所持。
5.可能なら双方印鑑証明印でそれぞれ印鑑証明書添付。
これだけしておけば仮に裁判になっても口外のした事実を証明する部分以外のトラブルは回避できるでしょう。
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この回答へのお礼

御丁寧な解答、有難うございました。
解答を参考に、覚書というものを作ってみました。

お礼日時:2009/05/29 14:02

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そこで質問です。
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そもそも契約書というのはフォーマットが決まってるのでしょうか?
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よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

> できれば大家さんと私の間で済ませたく思っています。

賃貸借契約に会社の名前は出てこないと思いますが、
住宅手当を支給されているとなると、無関係というわけにはいきません。
会社が質問者さんに住宅手当を支給する「証拠」が必要になります。

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> できれば大家さんと私の間で済ませたく思っています。

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特に、住宅手当は家賃等総額の○割、という支給方法であれば、条件が変わると支給額も変わるため、
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どなたかよきアドバイスとトラブル回避法をお願いします。


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 はい、これはホントにロックしたら不法侵害です。
 借地借家法は、貸し主がこういうことをしないためにある法律だからです。
 それから家主の連絡先が分からない、というのも問題ですね。その家主は「ちょっと分かってない」人なのでしょう。おそらく。

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Q「契約書+α」の家賃を納入しています。

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Aベストアンサー

(^O^;;; 2番?回答者です。

 そういう大家とまっとうに競争するのは難しいので、睡眠不足からノイローゼにでもなってもらって、さっさと賃貸から手を引いてもらったほうがいいという政治的配慮から再回答します。

 学生時代、民法を教える恩師に対して土地売買の二重契約書の作成を持ちかけた不動産屋がいたという事実を聞き知っていますので、質問者さんに同情心が全然ないわけでもなかったりしますし
(^_^;;;

さて、

 「不動産の使用料等の支払調書」というのは、不動産を賃借している事業者が税務署に提出する書類です。

 支払を受ける者の住所や氏名、物件の所在地、用途、計算の基礎、支払金額などを書きます。

 考えてみると、支払額が・・・いくらだったかな、忘れましたけど基準額があって、それ以上支払っている「借主」が税務署に届けることになっているので、税務署が来ていながらその提出を求めなかったということは、質問者さんはその額に達していなかったということなのでしょう。

 届出義務がないだけで、届出禁止ということではなかったと思いますけど。


> 「契約書通りに払いたい」と家主に伝えて、受け取ってもらえない場合は家賃を供託するという流れで間違いないでしょうか?

 そういうことです。

 ただし、家賃の増減についての「借地借家法」の規定を、ストレートに今回に合わせて説明すると、大家との意見がまとまらない場合は、質問者さんは9万円を供託しなければならない、ということになっています。

 そのうえで、質問者さんが裁判をおこし、裁判所が6万円が適当であると判断し確定したとき、大家から「差額の3万円×減額申し込み以後の月数+年1割の利息」を支払ってもらえます。

 まあこれは、まっとうに決めた家賃をまっとうな手続きで減額する場合の話です。

 私なら6万円振り込まれても供託されても、裁判を起こして9万円を請求したり、契約解除・明け渡しを要求する度胸はとてもありません。

 ということを踏まえて、どうされるかは質問者さんのご自由です。もちろん、ね。

(^O^;;; 2番?回答者です。

 そういう大家とまっとうに競争するのは難しいので、睡眠不足からノイローゼにでもなってもらって、さっさと賃貸から手を引いてもらったほうがいいという政治的配慮から再回答します。

 学生時代、民法を教える恩師に対して土地売買の二重契約書の作成を持ちかけた不動産屋がいたという事実を聞き知っていますので、質問者さんに同情心が全然ないわけでもなかったりしますし
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Q入居したばかりの新築賃貸マンションが差し押さえ

非常に困っています。どなたかお知恵を御貸しください。
結婚が決まり、一足先に新居として新築の賃貸マンションを契約し先月入居しました。
しかし、入居してからほんの数日(2~3日)で、いきなり家主が変わった旨の通達がありました。
そこまでは、「ちょっとおかしいな。。。」と思っていた程度だったのですが、先日から管理のおばさんも掃除に来なくなり、あげくの果てにはゴミの回収(市のものではなく民間の会社に外注している)も来なくなり、ゴミ捨て場は山になり悪臭を放ち始めました。
数日前からはマンションのまえにその手の筋と一見してわかる怖いお兄さんがうろうろし始めました。
そして本日、同じマンションに入居している方達が私たちの部屋を訪ねて来られ、どうやら家主(会社単位です)が、失踪し私たちが入居しているマンションも差し押さえられていると聞きました。

一体これから私たちはどうなるのでしょうか?
また、来月分の家賃はどうしたものかと思っています。
新婚生活を始めようとしていた矢先、ショックです。
新婚補助を市から受ける準備もすすめようとしていたのですが、申請には家主の印鑑が必要な為、申請もできそうにありません・・・・。

どなたか詳しい方、お知恵を貸してください。
よろしくお願い致します。

非常に困っています。どなたかお知恵を御貸しください。
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Aベストアンサー

 新築の賃貸マンションで、新築後すぐに差押というのは不審ですね。
 いずれにしても、ご自身または司法書士依頼で建物登記簿謄本を閲覧か請求して、その甲区欄というところに書いてある、現在の所有者と、差押登記などがあればそれと、乙区欄というところに書いてある抵当権などの内容を明らかにしてください。不動産の所有権を第三者に対抗するには、登記することが必要なので、新しい大家は、そこに登記されている方か、または、差押がされている場合には、差押をしている方になることもあります。
 大家の変更が、入居後すぐということなので、あるいは、賃貸借契約の際には、すでに差押登記がなされていた可能性もあり、その場合には、仲介した宅建業者の説明義務違反となり、それによる損害賠償請求も可能になります。このため、必ずしも仲介業者に相談することが適当でないことも考えられますが、この関係については、重要事項説明書に、抵当権や差押についての説明がなかったかどうか、確認してみてください。
 以前は、大家が賃貸アパートなどを差し押さえられるということはあまり考え難かったのですが、昨今では頻度も多いようで、業界では、このような説明義務について神経質に扱っている向きがありますが、まだまだ浸透していないようです。

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 いずれにしても、ご自身または司法書士依頼で建物登記簿謄本を閲覧か請求して、その甲区欄というところに書いてある、現在の所有者と、差押登記などがあればそれと、乙区欄というところに書いてある抵当権などの内容を明らかにしてください。不動産の所有権を第三者に対抗するには、登記することが必要なので、新しい大家は、そこに登記されている方か、または、差押がされている場合には、差押をしている方になることもあります。
 大家...続きを読む

Q契約書がない家賃滞納借主を追い出す方法

こんにちは。いつもお世話になります。
不動産会社に働いている者です。質問させていただきます。

1.古くから続く(30年以上)一戸建ての賃貸関係がある(契約書は無)
2.毎回大家の口座に振り込みだったが、現在6ヶ月滞納。
3.先月に相談され、管理を私が任された。
まずは内容証明を送付(いついつまでに滞納分全額を払え)
しかし振込み無し。
そこで契約書が無いまま追い出すと、滞納分を支払わせにくいと考え、賃貸契約書を結ばせ、そこに家賃6か月分も明記することに。借主にはこれを結ぶのなら追い出さないと。
4.現在音信不通

このような状態で、今は強制的に追い出す方法を考えています。
どのようにして賃貸借契約がない家賃滞納の借主を追い出すのでしょうか?追い出すまでの流れを教えていただきたいです。
残額代金支払いの内容証明の文面に、支払わなければ解除する旨を書かないとだめなのでしょうか?(契約書がないため書かなかった)

あと追い出した後に滞納分を回収することは可能でしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

契約書がなくとも賃貸借の契約はあります。
賃料を約束の期限まで支払わないのは、契約不履行です。
6か月分の賃料と契約解除を求める訴訟ではないでしょうか?

しかし
>4.現在音信不通

居留守?
まずは直接会って、訴訟しても回収できるのか?
賃料が高額でなければ、諦めて早く退去してもうべきか?
貸主の判断ではないかと思います。
当然、保証人等もつけていないでしょうから。
3ヶ月以内に対応しないと、コゲツキの回収は不可能です。
残念ながら、回収に要する費用の方が多くなってしまいます。

賃貸には、不動産に限らずレンタル商売のリスクを貸主に理解してもらい
今後の契約の教訓にするしかないと思います。

Q賃貸マンション入居に伴う第三債務者について

賃貸マンションに入居していたら、突然、地方税回収機構というところから連絡があり、大家さんに地方税の滞納があり、今後家賃をこちらに振り込んで欲しいと言われました。
以来、入居者は続々と退出しましたが、私はそのまま入居し、家賃は回収機構に振り込んでいます。
先日今度は裁判所から通知が来て、大家さんの銀行の借金の第三債務者として名前が上がっており、2週間以内に指定の用紙に所要事項を記載して返信するように言われました。

そこで教えていただきたいのですが、
(1)今後転出すれば、もはや第三債務者ではなくなって無関係になれるのでしょうか。
(2)このまま、転出せず、回収機構に家賃相当額を払い続ければ、なにか不利益を被る可能性があるのでしょうか。

Aベストアンサー

>2週間以内に指定の用紙に所要事項を記載して返信するように言われました。

その書類は「陳述の催告書」でしよう。賃料の支払い義務があることを記載して裁判所に提出して下さい。
takafwjhさんは第三債務者でしよう。
第三債務者は、債務者に支払う分を債権者に支払うようになったと言うだけで、何の心配もないです。
従って、引っ越しする必要は全くないです。引っ越ししてもかまいませんが、それですと、契約解除の理由が必要です。その理由は第三債務者となったことは理由にならないです。
従って、黙って引っ越しすれば、債権者から損害賠償請求のおそれがあります。
(2)は、不利なことが起こるのではなく、むしろ、そのままの方が当然なことです。
今後の支払いのことは、電話でいいですから裁判所にお聞き下さい。(担当書記官の名前も書かれています。その書記官を名指しして下さい。)
債権差押命令の確定などの関係がありますから、その時期も変わってきます。
それを担当書記官に聞いて下さい。

Q契約書に退去時の家賃の記載がない場合

不動産屋に退去時の家賃の日割り計算について尋ねたところ、3日分くらいだと日割りはしない、契約書にも書いてあると言われました。が、契約書を確認したところ、退去時の家賃については何も記載がされていませんでした。
少ないとはいえ、新居にも日割りで家賃を支払うので、2重払いは嫌なのですが、この場合どうなるのでしょうか?
ちなみに解約通知は1ヶ月前であり問題ありません。

Aベストアンサー

 ばかに「ゴネる」の好きな御仁がいるようだが、別にゴネなくったって記載がなければ日割りは当然。当たり前の顔をしてれば良いだけ。

Q賃貸マンションの賃料値下げ締結文書記載の禁止事項

東京23区内のマンションに数年入居しており、家賃の値下げ交渉が成立、賃料改定の覚書が送られてきました。

その覚書に、下記の特約事項が記載されています。
1.借主は賃料等を口外しない事とし、今後、減額等の要求は一切しない事とする。口外した場合は原契約の賃貸条件に当月から戻すものとする。
2.今後、本物件周辺に建築物等が建築される場合及び建築中の騒音、振動、粉塵等、建築物等完成後は日照・通風・眺望等の一定の影響が生じる可能性がある場合、借主は金員的、物質的要求は一切しない事とする。

1の「今後、減額等の要求は一切しない事とする」や、2の「今後、~借主は金員的、物質的要求は一切しない事とする」など、将来の未確定要素について借主に要求を禁止する事項を締結条件に盛り込むのは違法ではないのでしょうか?

今回の交渉は、(1)入居時に周辺環境について何度も確認したにもかかわらず不動産業者が正しい情報を提示しなかった、(2)現在空室がたくさんあるが(最大時は約半分の戸数が空き)賃料が自分が入居した時よりかなり安く設定されている、という2点が家賃引下げ交渉の主なきっかけとなっています。

駅からは近いですが、国道および高速沿で空気汚染は東京都の基準値より悪く、道路や大型物件の建築で連日騒音・粉塵発生という、決して最良の立地ではありません。
交渉時、大家が配慮を示してくれたので賃料を口外するつもりはありませんが、書面に上記の内容を記載、という点が気になっています。

お詳しい方、どうぞよろしくお願い致します。

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1.借主は賃料等を口外しない事とし、今後、減額等の要求は一切しない事とする。口外した場合は原契約の賃貸条件に当月から戻すものとする。
2.今後、本物件周辺に建築物等が建築される場合及び建築中の騒音、振動、粉塵等、建築物等完成後は日照・通風・眺望等の一定の影響が生じる可能性がある場合、借主は金員的、物質的要求は一切しない事とする...続きを読む

Aベストアンサー

>・・・違法ではないのでしょうか?

違法と無効があるので、その2つを区別し考える必要があります。
契約自由の原則によって、何を契約してもかまわないことになっています。
しかし、例えば「口外しない事」は、人権を束縛するので、公序良俗と裁判所が判断すれば、その契約は無効で、最初から契約はなかったことになります。
次の「減額等の要求は一切しない事とする。」と言う部分は「無効」ではなく「違法」です。(借地借家法32条)
このように、一つ一つ分析しないとならないです。
ですから、全部か無効であったり、違法であったりするのではなく、その部分だけを考えます。
大雑把に回答とますと、この契約を無視し、口外ししたり、減額請求すればいいことです。
その後の争いは、裁判所で判断してくれます。


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