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賃貸契約を控え、契約書と重要事項説明書が送られてきました。
不慣れなため、内容が妥当(常識的なところ)かどうか、ご判断をいただけると幸いです。

1)原状回復規定:実に細かく数も多いです。「賃借人の復旧義務」が相当あって「浴室等のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」も含まれています。とくにカーペット・畳・クッションフロア・天井・壁の汚れや傷は、一室まるごと費用を賃借人が負担することになるようです。

2)抵当権が実行された場合:「6カ月以内に明け渡し、敷金の返還を求めることができない」とあります。

3)賃料の支払い:1日でも遅れたら、14.6%の遅延金が発生する形です。

4)敷金:「更新可」とありますが、更新規定はなく「賃料が増額されたら、敷金を速やかに補填する」とあります。ちなみに契約は2年で、2年半入居する予定です。

どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (7件)

#4の元業者営業です



お礼拝見しました。

>「原状回復における貸借人の絶対的義務」の中に、「室内クリーニング」とあり

仰る通り、室内クリーニングに関しては国交省のガイドラインで「貸主負担」とされています。
また、物件の所在が不明ですが東京都の場合、都条例でも室内クリーニングに関しては「貸主負担」です。

ただし、国交省のガイドラインはあくまでガイドラインですから法的強制力はありません。
また、都条例でも「客観的に見て法外な金額(ワンルームなのに30万円等)」でない場合、特約条項に謳ってあれば「有効」とされています。

ご質問文からは金額が不明ですが、もし金額が明記されていない、もしくはクリーニング代そのものに納得がいかないなら「署名・捺印する前に」先方と交渉しましょう。

民・民の契約事ですので、お互いの「署名・捺印」があればどのような内容(脅迫、公序良俗に反しない)でも原則有効です。
つまり、「いい歳した大人が自分の判断でした契約行為は自己責任」というのが民法上の解釈です。(契約自由の原則)

そして一旦成立した契約を反故にするのは並大抵のことではありません。
有効な契約を「やっぱ止めた」とできるのは裁判所が認めた「契約能力のない人」か「未婚の未成年」だけです。

普通の人(法律上契約能力を有している)が合意した契約は、たとえ騙されたとしても原則有効なのです。

故に、不明・不満な点があれば「署名・捺印する前」に申し出るのが「法治国家に住む人の常識」です。
「私は素人」「勘違いしていた」は通りませんよ。

もう一度言います。
大家さんがどんな条件で貸し出すのも「原則自由」。
それを「承諾するもしないも」また借主の「自由」として民法で担保された権利なのですから。

サインの前に十分な検討を。
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この回答へのお礼

重ねてありがとうございます。たいへんよくわかりました。
他のみなさんにも助言をいただき、頭の中がだいぶ整理されてきました。やはり、不安のおおもとになっている「原状回復の項目」について説明を求め、その答えが納得できるかどうかで、契約の可否を決めようと思います。日も迫っていますが、冷静に、落ち着いて判断するよう努力します。本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/05/29 10:35

素人大家してます。



私どもは不動産業者に仲介を依頼してますが、契約書は、不動産業者の標準的な契約書をそのまま使ってきました。今依頼している不動産屋さんの契約書もかなり細かい内容ですが、国土交通省のガイドラインに沿っていると思われます。

なので、これが標準的な契約書なら、内容変更は難しいと思われます。
(大家さんの独自な、契約内容なら、変更してくれる可能性もあると思います。)

退去時のクリーニング代については、ガイドラインから外れてはいますがほとんどの不動産屋では、賃借人負担になっているようです。

退去時相当の掃除を覚悟すれば(網戸から、ガラス、クロスすべて拭きあげなど、 大変だと思います)、はずしてもらえるかもしれませんが、クリーニング代払った方が、かえって楽だと思いますよ。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。大家さんも、いろいろとご苦労がおありでしょう。私たちもよき借り手になりたいと思います。

お礼日時:2009/05/29 10:37

1.まあ嫌な項目は契約前に削ってもらうか良く確認しましょう。


2.当然です、これが無いと占有屋になれます。抵当権が実行されたら速やかに退居させることができなければ、お金などを貸す債権者はその物件を抵当にとる意味が無くなります。別に現状危ないかどうかの目安ではありません。
3.1日でも遅れることが論外です。法定金利を超えなければ何の問題も無いでしょう。遅れたらその瞬間から無銭飲食と同じです。
4.増額は一方的にはできません。増額されたらの部分が実行されることはまず無いでしょう。

 まともな仲介業者であれば、おかしな契約書も重要事項説明書もつくりません。不慣れな人のためにそういったものがあるのです。別にみんな慣れているのならば、口頭で契約できても良いでしょうけど。
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この回答へのお礼

ご助言、ありがとうございます。2~4は、確かに貸借人の当然の義務ともいえますね。あとは1ですが、削ってもらうか、多少とも表現を変えてもらえたらいいのですが、先方の対応から見て困難な気もしています。

お礼日時:2009/05/29 07:11

元業者営業です



「細かすぎて」とか「上から目線」とか感じてらっしゃるようですが、細かい事は大家さんにとっても借主にとっても悪い事ではないでしょう。契約条件を曖昧にして後で揉めるよりマシではないですか?

>1)原状回復規定:実に細かく数も多いです。「賃借人の復旧義務」が相当あって「浴室等のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」も含まれています。とくにカーペット・畳・クッションフロア・天井・壁の汚れや傷は、一室まるごと費用を賃借人が負担することになるようです。

「浴室のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」は「善管注意義務」で借主負担が当然です。
なお、カーペット・畳・CF・天井・壁の汚れや傷は状況次第です。基本「借主の故意・過失による損耗」は借主負担、「経年劣化(日焼け、電気ヤケ、家具を置いた事によるカーペットの凹み等)」は大家さん負担です。

>2)抵当権が実行された場合:「6カ月以内に明け渡し、敷金の返還を求めることができない」とあります。

これは文面の通りで、賃貸借契約より先に設定された抵当権が実行され競売にかかった場合、落札者の退去勧告に対抗することはできません。その場合、退去勧告から最長6ヶ月しか住む事ができず、敷金は保護されません。
当然、立退き料等の金銭的保証を求める事もできません。

>3)賃料の支払い:1日でも遅れたら、14.6%の遅延金が発生する形です。

14.6%の利子が妥当かどうかは微妙ですが、基本「支払いが遅れない」のが当然で、借主の義務です。
人間ですから「ついうっかり」という事もあるでしょうが、大家さんは家賃が収入です。もしご質問者様の会社が「ついうっかり給料振込み忘れた」なんてなったらどうですか?同じ事でしょう?

まぁ、約定は約定ですがご質問者様が信用されていれば2~3日は待ってくれると思いますが、14.6%の妥当性を論ずるより、日ごろから「遅れないように」注意すればよい事です。

>4)敷金:「更新可」とありますが、更新規定はなく「賃料が増額されたら、敷金を速やかに補填する」とあります。ちなみに契約は2年で、2年半入居する予定です。

これは事実上無意味な記述ですね。
普通賃貸借契約において、更新時の契約条件変更は双方の合意無くしてできません。
つまり、ご質問者様が承諾しない限り「家賃の値上げ」は認められず、ご質問者様は現状の家賃を支払っていれば住み続けることができます。その際、大家さんに更新を拒否されても「法定更新」により自動的に更新されます。
当然、家賃その他の契約条件はそのままです。

#3さんの回答にもありますが、特別ご質問者様にとって「著しく不利な契約内容」とまでは言えないと思います。
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この回答へのお礼

詳しい説明、どうもありがとうございました。
ただ1点、重要事項説明書の中に、私の見落としがありました(木を見て森を見ずで申し訳ありません)。もし可能なら、これにひとこと、ご助言をいただけるとうれしく思います。
「原状回復における貸借人の絶対的義務」の中に、「室内クリーニング」とあり、「使用状況や清掃状況にかかわらず、明け渡し後、賃貸人にて実施し、その費用は貸借人が負担する」とあります。これは国交省のガイドラインを逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。

お礼日時:2009/05/29 07:05

こんにちは。



1)「浴室等のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」のみを見ると、入居者が気をつけていれば発生しない問題ですので、入居者の負担になるものだと思います。(ただ、1室丸ごとって言うのはチョット・・・)少し神経質ですが、守りさえすればお互い嫌な思いはしないのではないかと思います。記載の無い曖昧なものが一番分かりづらいですしね。

2)これは契約書ではなく、【重要事項説明書】に必ず記載される文面です。建物に抵当権が設定されていて、抵当権設定後の入居者になられるのでしょうから、当然記載されます。

3)基本的に賃貸借契約書には【遅延損害金】に関する事項はあると思いますので、14.6%の遅延損害金に関する記載はあるはずです。1日でも遅れたら実際に請求されるのかは大家さん次第ですが(基本的には少しの遅れなら取りませんが)。

4)これも基本的にほとんどの賃貸借契約書の中に記載されてます。「賃料が増額されたら」ですけど。

以上より1)が細かいことくらいで、あとは基本的な賃貸借契約書に記載のあることなので、問題はないかと思われます。
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この回答へのお礼

文意を正確に読みとるのはホント、難しいですね。神経質になりすぎるときりがないし、かといってあとで痛い目を見るのは嫌だし。でも参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時:2009/05/28 18:21

この家主さんはちょっと神経質になりすぎているところがありますね。

過去にかなり辛い目に遭わされた経験があるのでしょう。1に書かれているすべては経年劣化によるものではない汚損ですから、特に明記しなくても退居者負担になるものです。2は訳あり物件であることを暗示していますね。3はちょっと非常識です。4は賃料の増額は双方の合意がなければ不可能ですから、これは意味がありません。従って2,3の削除を要求されるべきです。2から見てちょっと危ない感じがします。できれば他を当たった方がいいような気がしますよ。

ちなみに大家です(^_-)
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり「ふつう」を少し逸脱していますか。
となると、選択肢は2つ。
A交渉する、B他を探す、になりますね。

お礼日時:2009/05/28 18:16

> 1)原状回復規定



細かいのは相手がお金にうるさい証拠なのでは。過去に退去者ともめて、自己防衛のために、厳しい文面になっているかもしれません。自分の経験でも、細かい規定を書いていた入居物件では、退去時にもめて、いやな思いしました。今の状態を証拠として撮影して残しておくことですね。細かい規定を書いていない物件では、退去時にうるさく言われた経験は少ないですね。

> 3)賃料の支払い

「1日でも遅れたら、14.6%の遅延金」っていうのも、入居者からするといい印象はありません。ふつうは賃料の引き落とし日が早めに設定されていて(月末なら27日引き落としなど)、1~2日程度遅れても遅延金は一切請求されません。相手がそういう強気なら、あなたも敷金精算のときに、1日でも遅れれば遅延金を請求する感じの強気でいかないとなりません。心してかかりましょう。

> 4)敷金

更新時に家賃が上がるってことはあまりありませんが(下がることはあり得ますけど)、その文面だと、家賃の上方修正の含みも残しているようですね。
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この回答へのお礼

さっそくのアドバイスありがとうございます。
貸し主の「自己防衛」は理解できるのですが、気になるのは、おっしゃっているように契約書の文面が相対的に「強気」で、ちょっと攻撃的ともとれることです。物件は気に入っているのですが、出るときのトラブルはこちらも嫌ですから。でも、ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/28 16:19

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Aベストアンサー

不動産屋です。
珍しいケースだと思います。扱ったことはありません。
問題があるのかないのかと言われれば、問題ありです。
家賃は簡単に言うと「居住もしくは利用」に対しての支払いです。
「解約月は、20日までに退室すること」と書いてあるにもかかわらず
「解約月は月の途中で退室しても家賃の日割りはせず、1か月分の家賃を払わなければならない」と記入してあるということは
少なくても10日分の家賃は「居住もしくは利用」の対象には
ならないことになります。
実質、家賃という名目で別の料金が発生していることになります。
とすると、悪く言えば詐欺行為となります。

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Qアパート契約時の契約書内容について

4/5から新築のアパートに引っ越しする事になりました。
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(3)契約書の内容に関して『○○の件に関しては納得できないよ!』とケチをつけた場合、改善される事はあるのでしょうか?また、ケチをつけると契約破棄なんて事になるのでしょうか?
契約書に判を押してしまうとすべてそれが正となってしまうため慎重になっています。
当たり前の事ばかりかも知れず、大変申し訳ないのですがお願いします。
この他、この先トラブルをなくし快適に暮らすため(損をしない)のアパート契約時の注意事項があったら教えて下さい。

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不動産会社に勤務しています。
(1)基本的に、借主が故意に壊した物や注意義務違反等、明らかに借主が
  悪いと思われる場合を除いて、負担義務はありません。
  ハウスクリーニングなんて、貸主がしなくてはいけない物なのです。
  次に入る人のために(すぐに次の借主が見つかるようにするために)
  するものなのですから、借主に全く負担義務はありません。
  下記URLを参照にしてください。
  また、地域によって敷金の管理が違うと思うのでそれもよく不動産会社に相談した方がいいですね。
  敷金は本当なら帰ってくるべき物ですから・・・。

(2)振り込み手数料が借主負担というのは普通です。
(3)remon0さんが何について納得がいかないかわからないので、お答えのしようがないのですが
  例えば、駐車場代6,000円なのが納得がいかない。どうにかしてくれ。
  といっても、ムリでしょうね。それどころか、契約破棄もあり得ます。

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参考URL:http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm

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賃貸物件を探して、いい物件が見つかり、そこに決定するとします。
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家賃が発生していても住めない期間がある(その分、新居下見・掃除・手続き関係を落ち着いてできる)のがいいのか、
家賃発生をなるべく抑える為に、入居日と引越し日を接近させる(その分諸作業が忙しくなる)のがいいのか、アドバイスください。

Aベストアンサー

>家賃が発生していても住めない期間がある(その分、新居下見・掃除・手続き関係を落ち着いてできる)
こちらを選びつつ何とか交渉をしてもらうのが良いかと思います。

1月~3月の最盛期は交渉はほぼ難しいと思います。

が、今の時期(6~12月)は交渉しやすいです。

物件を見つけたら申込時に
「まだ、解約していません。
凄く気に入ったので今お願いしたいのですが
何とか2重家賃を減らしたいので
家賃発生日を(希望期間より少し長めに)お願いできませんか?」
と正直に伝えてみて下さい。

入居日は1ヶ月近くに交渉してもらうかわりに
近日中(1週間以内が理想)に契約は済ませられる、と伝えるのがよいと思います。
申込状態のみでは不安もありますが
(時々質問に出る2週間前に突然大家からキャンセル・・・等)
契約をすませればお互い安心です。

また、審査が通ったらすぐ解約の連絡を管理会社にすれば尚間の期間は短く出来ます。
お部屋を決める時には管理会社の電話番号や詳細手続きの確認し手元に用意しておいた方が安心だと思います。

そうすればご自身のスケジュールも余裕をもって組むことが出来ると思います。
引越業者も早めの方がスケジュール優先にしてもらえるので安心です。
以外に面倒な公的証明書の取得変更もスムーズに行くと思います。
例え礼金0の物件を見つけられても二重家賃でお金を払えば礼金1か月分位無駄払いしてしまうと一緒になります。
表面や入り口のお金だけでなく、トータルで得してくださいね。

ご参考下さい。

>家賃が発生していても住めない期間がある(その分、新居下見・掃除・手続き関係を落ち着いてできる)
こちらを選びつつ何とか交渉をしてもらうのが良いかと思います。

1月~3月の最盛期は交渉はほぼ難しいと思います。

が、今の時期(6~12月)は交渉しやすいです。

物件を見つけたら申込時に
「まだ、解約していません。
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と正直に伝えてみて下さい。

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Q2年契約で借りた家を途中で解約して引っ越すとどうなるの?

会社の都合で単身赴任することになりました。
赴任先では3年務めることになっていますが、1年で赴任先から戻ってこいという辞令がおりる可能性は十分あります。
そういう場合、2年契約を結んでいるとき、1年で解約した場合。どんなペナルティがあるのでしょうか?
契約内容にもよると思いますが、「一般的に」という感覚で回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

今時、違約金を取るような物件は殆ど有りません。
2年契約というのはあくまでも契約期間なので2年経てば
解約又は更新しなければならない訳で、
2年間絶対に住みますという契約ではありません。
1、契約途中で解約する場合は通常1か月分の家賃を払って直ぐ退去。
2、事前に退去日が決まっていれば1ヶ月前までに解約の通知を出せば
違約金など一切有りません。

突然解約しなければならないような場合は上記の1、に該当しますので
住まないのに1か月分余計に家賃を払うので勿体無い気もしますが
これは一般的な契約ですので仕方ないと思ってください。

違約金を別途取る部屋や、解約通知は2ヶ月前とかいうおかしな条件の部屋もありますが非常に稀(全体の10%にも満たないと思います)
だと思います。
部屋探しの際に最初から、解約通知は1ヶ月前の物件を紹介してくれ
・・と業者に言えば余計な手間も掛かりませんので
お勧めです。


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