賃貸契約書の内容、妥当でしょうか。

賃貸契約を控え、契約書と重要事項説明書が送られてきました。
不慣れなため、内容が妥当（常識的なところ）かどうか、ご判断をいただけると幸いです。

１）原状回復規定：実に細かく数も多いです。「賃借人の復旧義務」が相当あって「浴室等のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」も含まれています。とくにカーペット・畳・クッションフロア・天井・壁の汚れや傷は、一室まるごと費用を賃借人が負担することになるようです。

２）抵当権が実行された場合：「６カ月以内に明け渡し、敷金の返還を求めることができない」とあります。

３）賃料の支払い：１日でも遅れたら、１４．６％の遅延金が発生する形です。

４）敷金：「更新可」とありますが、更新規定はなく「賃料が増額されたら、敷金を速やかに補填する」とあります。ちなみに契約は２年で、２年半入居する予定です。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： kendosanko 回答日時： 2009/05/28 15:45

> １）原状回復規定

細かいのは相手がお金にうるさい証拠なのでは。過去に退去者ともめて、自己防衛のために、厳しい文面になっているかもしれません。自分の経験でも、細かい規定を書いていた入居物件では、退去時にもめて、いやな思いしました。今の状態を証拠として撮影して残しておくことですね。細かい規定を書いていない物件では、退去時にうるさく言われた経験は少ないですね。

> ３）賃料の支払い

「１日でも遅れたら、１４．６％の遅延金」っていうのも、入居者からするといい印象はありません。ふつうは賃料の引き落とし日が早めに設定されていて（月末なら27日引き落としなど）、1～2日程度遅れても遅延金は一切請求されません。相手がそういう強気なら、あなたも敷金精算のときに、1日でも遅れれば遅延金を請求する感じの強気でいかないとなりません。心してかかりましょう。

> ４）敷金

更新時に家賃が上がるってことはあまりありませんが（下がることはあり得ますけど）、その文面だと、家賃の上方修正の含みも残しているようですね。

この回答へのお礼

さっそくのアドバイスありがとうございます。
貸し主の「自己防衛」は理解できるのですが、気になるのは、おっしゃっているように契約書の文面が相対的に「強気」で、ちょっと攻撃的ともとれることです。物件は気に入っているのですが、出るときのトラブルはこちらも嫌ですから。でも、ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/28 16:19

No.2 回答者： Willyt 回答日時： 2009/05/28 16:42

この家主さんはちょっと神経質になりすぎているところがありますね。

過去にかなり辛い目に遭わされた経験があるのでしょう。１に書かれているすべては経年劣化によるものではない汚損ですから、特に明記しなくても退居者負担になるものです。２は訳あり物件であることを暗示していますね。３はちょっと非常識です。４は賃料の増額は双方の合意がなければ不可能ですから、これは意味がありません。従って２，３の削除を要求されるべきです。２から見てちょっと危ない感じがします。できれば他を当たった方がいいような気がしますよ。

ちなみに大家です(^_-)

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり「ふつう」を少し逸脱していますか。
となると、選択肢は２つ。
Ａ交渉する、Ｂ他を探す、になりますね。

お礼日時：2009/05/28 18:16

No.3 回答者： myv165 回答日時： 2009/05/28 17:57

こんにちは。

１）「浴室等のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」のみを見ると、入居者が気をつけていれば発生しない問題ですので、入居者の負担になるものだと思います。（ただ、1室丸ごとって言うのはチョット・・・）少し神経質ですが、守りさえすればお互い嫌な思いはしないのではないかと思います。記載の無い曖昧なものが一番分かりづらいですしね。

２）これは契約書ではなく、【重要事項説明書】に必ず記載される文面です。建物に抵当権が設定されていて、抵当権設定後の入居者になられるのでしょうから、当然記載されます。

３）基本的に賃貸借契約書には【遅延損害金】に関する事項はあると思いますので、14.6％の遅延損害金に関する記載はあるはずです。1日でも遅れたら実際に請求されるのかは大家さん次第ですが（基本的には少しの遅れなら取りませんが）。

４）これも基本的にほとんどの賃貸借契約書の中に記載されてます。「賃料が増額されたら」ですけど。

以上より１）が細かいことくらいで、あとは基本的な賃貸借契約書に記載のあることなので、問題はないかと思われます。

この回答へのお礼

文意を正確に読みとるのはホント、難しいですね。神経質になりすぎるときりがないし、かといってあとで痛い目を見るのは嫌だし。でも参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2009/05/28 18:21

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2009/05/28 22:06

元業者営業です

「細かすぎて」とか「上から目線」とか感じてらっしゃるようですが、細かい事は大家さんにとっても借主にとっても悪い事ではないでしょう。契約条件を曖昧にして後で揉めるよりマシではないですか？

＞１）原状回復規定：実に細かく数も多いです。「賃借人の復旧義務」が相当あって「浴室等のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」も含まれています。とくにカーペット・畳・クッションフロア・天井・壁の汚れや傷は、一室まるごと費用を賃借人が負担することになるようです。

「浴室のカビ」「壁のフック跡」「飲食物のシミ」は「善管注意義務」で借主負担が当然です。
なお、カーペット・畳・ＣＦ・天井・壁の汚れや傷は状況次第です。基本「借主の故意・過失による損耗」は借主負担、「経年劣化（日焼け、電気ヤケ、家具を置いた事によるカーペットの凹み等）」は大家さん負担です。

＞２）抵当権が実行された場合：「６カ月以内に明け渡し、敷金の返還を求めることができない」とあります。

これは文面の通りで、賃貸借契約より先に設定された抵当権が実行され競売にかかった場合、落札者の退去勧告に対抗することはできません。その場合、退去勧告から最長６ヶ月しか住む事ができず、敷金は保護されません。
当然、立退き料等の金銭的保証を求める事もできません。

＞３）賃料の支払い：１日でも遅れたら、１４．６％の遅延金が発生する形です。

１４．６％の利子が妥当かどうかは微妙ですが、基本「支払いが遅れない」のが当然で、借主の義務です。
人間ですから「ついうっかり」という事もあるでしょうが、大家さんは家賃が収入です。もしご質問者様の会社が「ついうっかり給料振込み忘れた」なんてなったらどうですか？同じ事でしょう？

まぁ、約定は約定ですがご質問者様が信用されていれば２～３日は待ってくれると思いますが、１４．６％の妥当性を論ずるより、日ごろから「遅れないように」注意すればよい事です。

＞４）敷金：「更新可」とありますが、更新規定はなく「賃料が増額されたら、敷金を速やかに補填する」とあります。ちなみに契約は２年で、２年半入居する予定です。

これは事実上無意味な記述ですね。
普通賃貸借契約において、更新時の契約条件変更は双方の合意無くしてできません。
つまり、ご質問者様が承諾しない限り「家賃の値上げ」は認められず、ご質問者様は現状の家賃を支払っていれば住み続けることができます。その際、大家さんに更新を拒否されても「法定更新」により自動的に更新されます。
当然、家賃その他の契約条件はそのままです。

＃３さんの回答にもありますが、特別ご質問者様にとって「著しく不利な契約内容」とまでは言えないと思います。

この回答へのお礼

詳しい説明、どうもありがとうございました。
ただ１点、重要事項説明書の中に、私の見落としがありました（木を見て森を見ずで申し訳ありません）。もし可能なら、これにひとこと、ご助言をいただけるとうれしく思います。
「原状回復における貸借人の絶対的義務」の中に、「室内クリーニング」とあり、「使用状況や清掃状況にかかわらず、明け渡し後、賃貸人にて実施し、その費用は貸借人が負担する」とあります。これは国交省のガイドラインを逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。

お礼日時：2009/05/29 07:05

No.5 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/05/28 23:58

１．まあ嫌な項目は契約前に削ってもらうか良く確認しましょう。

２．当然です、これが無いと占有屋になれます。抵当権が実行されたら速やかに退居させることができなければ、お金などを貸す債権者はその物件を抵当にとる意味が無くなります。別に現状危ないかどうかの目安ではありません。
３．１日でも遅れることが論外です。法定金利を超えなければ何の問題も無いでしょう。遅れたらその瞬間から無銭飲食と同じです。
４．増額は一方的にはできません。増額されたらの部分が実行されることはまず無いでしょう。

　まともな仲介業者であれば、おかしな契約書も重要事項説明書もつくりません。不慣れな人のためにそういったものがあるのです。別にみんな慣れているのならば、口頭で契約できても良いでしょうけど。

この回答へのお礼

ご助言、ありがとうございます。２～４は、確かに貸借人の当然の義務ともいえますね。あとは１ですが、削ってもらうか、多少とも表現を変えてもらえたらいいのですが、先方の対応から見て困難な気もしています。

お礼日時：2009/05/29 07:11

No.6 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/05/29 09:20

＃４の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞「原状回復における貸借人の絶対的義務」の中に、「室内クリーニング」とあり

仰る通り、室内クリーニングに関しては国交省のガイドラインで「貸主負担」とされています。
また、物件の所在が不明ですが東京都の場合、都条例でも室内クリーニングに関しては「貸主負担」です。

ただし、国交省のガイドラインはあくまでガイドラインですから法的強制力はありません。
また、都条例でも「客観的に見て法外な金額（ワンルームなのに３０万円等）」でない場合、特約条項に謳ってあれば「有効」とされています。

ご質問文からは金額が不明ですが、もし金額が明記されていない、もしくはクリーニング代そのものに納得がいかないなら「署名・捺印する前に」先方と交渉しましょう。

民・民の契約事ですので、お互いの「署名・捺印」があればどのような内容（脅迫、公序良俗に反しない）でも原則有効です。
つまり、「いい歳した大人が自分の判断でした契約行為は自己責任」というのが民法上の解釈です。（契約自由の原則）

そして一旦成立した契約を反故にするのは並大抵のことではありません。
有効な契約を「やっぱ止めた」とできるのは裁判所が認めた「契約能力のない人」か「未婚の未成年」だけです。

普通の人（法律上契約能力を有している）が合意した契約は、たとえ騙されたとしても原則有効なのです。

故に、不明・不満な点があれば「署名・捺印する前」に申し出るのが「法治国家に住む人の常識」です。
「私は素人」「勘違いしていた」は通りませんよ。

もう一度言います。
大家さんがどんな条件で貸し出すのも「原則自由」。
それを「承諾するもしないも」また借主の「自由」として民法で担保された権利なのですから。

サインの前に十分な検討を。

この回答へのお礼

重ねてありがとうございます。たいへんよくわかりました。
他のみなさんにも助言をいただき、頭の中がだいぶ整理されてきました。やはり、不安のおおもとになっている「原状回復の項目」について説明を求め、その答えが納得できるかどうかで、契約の可否を決めようと思います。日も迫っていますが、冷静に、落ち着いて判断するよう努力します。本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/05/29 10:35

No.7 回答者： joynyanchu 回答日時： 2009/05/29 09:31

素人大家してます。

私どもは不動産業者に仲介を依頼してますが、契約書は、不動産業者の標準的な契約書をそのまま使ってきました。今依頼している不動産屋さんの契約書もかなり細かい内容ですが、国土交通省のガイドラインに沿っていると思われます。

なので、これが標準的な契約書なら、内容変更は難しいと思われます。
(大家さんの独自な、契約内容なら、変更してくれる可能性もあると思います。）

退去時のクリーニング代については、ガイドラインから外れてはいますがほとんどの不動産屋では、賃借人負担になっているようです。

退去時相当の掃除を覚悟すれば(網戸から、ガラス、クロスすべて拭きあげなど、　大変だと思います）、はずしてもらえるかもしれませんが、クリーニング代払った方が、かえって楽だと思いますよ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。大家さんも、いろいろとご苦労がおありでしょう。私たちもよき借り手になりたいと思います。

お礼日時：2009/05/29 10:37