土地を現金購入後の住宅ローン審査

土地、住宅購入を検討している者です。
総額予算は3500万～4000万です。

私（妻）が、約1000万の準備が出来るので、それで土地を購入し、主人の方で家のみのローン（2500万～3000万）を全額組んでもらおうかと思っています。

ここで質問なのですが、現金で土地を無事購入出来たとしても、
主人の住宅ローンの審査が通らない、ということも大いにありえるんでしょうか。
主人の年収は約450万なので、標準的な借入可能額としてはギリギリ大丈夫なんじゃないかと思うのですが、
過去に長期間借金を延滞していた履歴があります。（現在は完済しています）

仮に総額4000万の物件だったとしても、25％の頭金を用意していることになるので、
住宅ローンも大丈夫なんじゃないかと思っているのですが、いざ土地を買っても、
肝心な住宅ローンがおりない！なんてことがあるんじゃないかと思って心配になりました。

主人の過去の借金などを考慮すると、審査を通るには厳しい金額でしょうか？


よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/07/11 09:48

主人の過去の借金などを考慮すると、審査を通るには厳しい金額でしょうか？＞

金融事故が未だ記録されてるかどうかが問題でしょう。一度、情報を開示して貰い調べてみることをお勧めします。
http://www.card1616.com/shinsa/certify.html
http://wiki.livedoor.jp/creditinfo/d/%B8%C4%BF%C …

仮に総額4000万の物件だったとしても、25％の頭金を用意していることになるので、住宅ローンも大丈夫なんじゃないかと思っているのですが…＞
25％と言っても、担保的に問題無いのと、住宅ローンを払えなくなり破綻した時に“ローン残高＜土地と家の時価”になるので売って精算出来るだけです。

次は返済金額的に見てみましょう。肝心な年齢が書かれてないので、詳細は自分で計算してください。例として幾つか書いてはおきます。
年齢が30才だとすると、定年まで30年のローンが組めます。年３％の固定金利（現在の経済情勢では変動金利の選択もありですが、試算上は全期間固定金利で計算し、払えないからという理由だけで変動金利を選ぶと将来破綻の危険があるので注意！）で3000万円のローンを組むと、月126,481円の支払いになり、年収の34％弱ですのでローン審査（多くても30～35％まで）ギリギリの数値だと思います。2500万円の借入金なら月105,401円になり、これでも28％強の返済になります。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
ただ、ローン審査に通る借入金額と無理なく払っていける金額とには大きな開きがあります。私がその年収なら、25％までの返済比率になるよう頭金を増やすか物件価格を下げるでしょう。これなら25才で35年ローン2500万円が限界ですが、繰上返済を前提に定年＋５年で30才でも問題無いでしょう。
頭金として土地を買うようですが、これ以外に余裕資金は置いてありますか？生活費の半年分以上はいざという時のため、常に置いておきましょう。
この他に、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）も掛かります（毎月掛からない費用は毎月積み立てておくと安心です）。家も建売ではなく今から建てる場合、最初の見積もりよりは100万円単位で増額になることが多いです。最初の見積もりには細かい仕様までは決められておらず、そこから間取り変更やキッチン、風呂、トイレのグレードや部材変更、コンセントの位置や数なんかでどんどん金額が上がっていきます。足が出ないようにするには、予定より数百万円低く伝えておくと間違いないですよ。

最後に…
住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐも無理のないローンで外食や旅行もして楽しみましょう。

この回答へのお礼

詳細にアドバイスいただき、ありがとうございます。
何度も何度も読みました^^;

＞一度、情報を開示して貰い調べてみることをお勧めします。

紹介していただいたページを見たところ、やはり１年とか5年で事故歴が消えると書かれていました。ということは、情報を開示した時点で一つでも記載があった場合は、No.2の方がおっしゃられたように、審査には通らないと考えるべきなんですよね？5年たっていてそれが消えれば借りれるでしょうか。

＞ただ、ローン審査に通る借入金額と無理なく払っていける金額とには大きな開きがあります。

そうですよね。わかっているつもりでも、1000万の準備が出来るのだから・・とどこか安心していた気がします。返済比率も25%位でないと健全ではないのですね。確かに見積もりはどんどん上がっていく、と聞きました。アドバイスを参考に、ローンに追われた生活にならないように、またしっかりと考えようと思います。

どうもありがとうございました！

お礼日時：2009/07/11 11:04

No.2 回答者： nds513 回答日時： 2009/07/11 09:39

金額うんぬんよりご主人の借金滞納歴が問題で、滞納歴が信用情報に記載されると一切借り入れができない可能性があります。

しかも信用情報は全部の金融機関に共通なので、ここがダメなら他で、というのも無理です。

クレジットカードの滞納なんかでも、借り入れが否認されることもありますし、まずは不動産業者等に事情を話して、信用情報を確認されてから、購入計画をたてられることをおすすめします。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。


やっぱりそうなんですか＞＜
そこが一番の恐怖なのです。
現在完済していも事故歴があると関係ないんですね・・
何年かたつと消えたり、ある程度頭金を用意すれば大丈夫なのかと思っていました。そんなに甘くないんですか・・・・


ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/11 10:36

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/07/11 09:13

必ず希望どおりのローンが通るとは限りませんから、土地の先行取得

はリスクがありそうですね。

土地を先行取得してもしなくても、土地名義をあなた単独にすること
はできますし、名義に拘わらず土地にも抵当権設定はされますし、
ローンの連帯保証人にされます。

ですから、あなたの資産資金が退避できるわけではないのです。
審査もそうですが、当事者自身もきちんと返済できるかどうか、離婚
のリスクはないかどうかを検討したほうがいいです。
もし、危険があるのなら運命共同は避けて、１０００万値段下げた
購入計画たてたほうがいいですよ。あなたの財産はあなたが管理。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

なるほど。離婚のリスクなどはまったく考えていませんでした。
でも確かにこの先何が起こるかはわかりませんよね。
そもそも土地を先に購入したいのは、土地を持ったうえで住宅メーカーを決めたいからなんです・・。
メーカーから紹介された土地だと、もう選ぶ余地ないので、2社でプランを検討しながら決めれたらいいなぁと思ったのです・・。

でもやっぱり土地の先行は危険そうですね・・


ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/11 10:33