■家賃の滞納について質問させて下さい。

■家賃の滞納について質問させて下さい。

去年の１１月から現在まで住んでいるマンション（家賃５万円）で、
保証人を立てずに保証代行業者を利用して、契約している状態です。

去年の賃貸契約時に、資金的にもギリギリだった為、
毎月末に支払う家賃を口座振込ではなく、直接大家さんに翌月初めに支払うことで、
了承を得ていました。

しかし、現在に至るまでに１ヶ月の滞納を３回、
２ヶ月の滞納を１回、３ヶ月の滞納を１回しています。
理由は事前に大家さんに伝えていましたが、今回、１２月分を滞納しており、
保証代行業者から手紙をもらっている状況です。

保証代行業者の担当者に電話で連絡したところ、
大家さんが前々から出て行って欲しいと言っているとのことで、
１２月２８日期日で家賃２ヶ月分の支払いが無ければ、
弁護士を通して内容証明の作成をすると言ってきました。

しかし、賃貸契約書に目を通すと、
強制退去の条件として、家賃３ヶ月分を滞納した場合となっています。
他の強制退去の条件にも当てはまるようなところは見受けられません。

この場合、考えられる可能性として、
単に保証代行業者が立て替えた家賃１ヶ月分と、
これから負担するであろう１月分の家賃を合わせた計２ヶ月分の家賃の支払いを
強引に請求してるだけなのでしょうか？

今回遅れている家賃１ヶ月分の請求は、
直接大家さんからは無く、保証代行業者からのみですし、
契約違反は相手側に当てはまる可能性はありませんでしょうか？

ちなみに保証代行業者からの訪問、置手紙などの連絡は一切応じてません。
こちらから居住連絡を電話で入れたのみです。

法律・賃貸契約に詳しい方、よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： spaider01 回答日時： 2009/12/23 16:16

保証会社が借主さんの賃貸契約の保証人になってくれているということですが、それは連帯保証でしょうか。

念のために確認してみてください。

一般に保証契約は連帯保証でなされることが多く、賃貸契約の保証人も連帯保証人（実質的には家賃の支払いを保証という機能が強い）が普通と思います（賃貸契約の側で連帯保証人を要求するのが普通である以上、サービスとして保証人を引き受ける場合も連帯保証人ということになるはずですね）。

大家さんとの直接のやり取りについて触れられておらず、保証会社とのやり取りが書かれていることからは、連帯保証であって、すでに滞納された家賃は、保証会社が大家さんに支払っており、その立替払を保証会社から借主さんに請求している関係と思います。

また、連帯保証であれば保証会社がすぐ払わなければならないので、大家さんにとっては、借主さんが滞納することについてそれほど大きな苦痛を受けていない場合も考えられます。しかも保証でカバーされる家賃滞納以外に目立った欠点がないのであればなおされです。

そのような場合、借主さんの滞納で一番困っているのは、保証会社です。

さらにそのような状況においては、大家さんが積極的に出て行って欲しいと、わざわざ「保証会社に」言うとは考えにくいように思います。

そして、賃貸契約の解除はもともと借主に対して告げるもので保証会社に告げるものではありません。すでに解除が有効になされてしまえば、確かに保証会社も部屋を明け渡す義務を負い得るので、保証会社が明け渡しを借主さんに催促してくる場面はあり得ます。

しかし、保証会社が「大家さんが前々から出て行って欲しいと言っている」と言うことにはまったく意味がありません。あるとすれば、それは「保証会社」が借主さんに出て行って欲しいと思っている場合です。

つまり、カネの流れとしては、連帯保証で保証会社が滞納の度に大家さんへ立替払をしているとすれば、借主さんの滞納によって本当に困っているのは、保証会社自身だからです。

ですから、「出て行ってほしい」という部分は、一応、保証会社がそう言っているのに過ぎません。

ただし、支払いが無ければ弁護士を通じて請求するぞという部分は、それは保証会社自身が立替払分を借主さんに返せという行為に過ぎない限り、正当な権利の行使ですから、払う義務があるカネを請求されることは仕方がありません。

ですから、ご質問の状況からは、いま現実の問題となっているのは保証会社との滞納分の精算の話ですので、賃貸契約書の解除・明け渡しの条件はあまり関係ないということになります。

本来、賃貸契約の解除は賃貸契約の当事者である貸主と借主のいずれかから行うものです。ですから、解除される前においては、保証会社との間では滞納分の精算しか問題になりませんし、保証会社であるというだけで他人の契約を解除することができるわけもありません。

ただし、大家さんが契約の解除を特に保証会社へ委ねていれば、理論的には保証会社が契約を解除できる可能性があります。しかし、大家さんと保証会社の関係はもともと保証契約の当事者という対立する関係であり、大家さんにしてみれば、考えようによっては少しは支払い時期が遅れるかもしれないものの保証会社からのより確実な家賃収入を失ってでも入居者を入れ替えたいと思うかどうかは疑問です。

また、その保証会社が、そもそも大家さんの物件について管理会社でもあってなおかつ契約の解除も行うことができるとされている場合であっても、自らが家賃の保証債務を負う関係にありながら管理会社として滞納借主の契約を解除してしまうというのは、大家さんに対して義務違反ということにもなり得ると思います。

ご質問の情報からは、保証代行業者が滞納を生じた借主に対する立替払分の請求に際して、その支払いを強く求める趣旨で、解除・明け渡しを迫られているかのようなことを告げているように見えます。

ただし、保証会社に対する滞納分の支払義務自体は、いわば売買代金の支払いの遅れと同じように単純な金銭の請求ということになってきますので、理論的には給与の一部が差し押さえられるなどがありえ、そのような場合、その手続きを通じて勤務先に金銭トラブルの事実が周知されてしまう可能性はあり得ます。

保証会社は法律上の正当な権利を行使しているに過ぎない範疇を超えていないように見受けられます。借主さんとしては現状を改善する選択肢を関係者とともに建設的に検討するのが筋ということになると思われます。


※　ここに書いたことは、具体的な前提となる事実が異なることにより大きくことなる場合があります。

この回答へのお礼

私自身が大家さん、並びに保証会社、不動産屋等、
周りに迷惑を掛けてしまっている状況に、申し訳ないという気持ちです。

先ほど大家さんに連絡したところ、
今後のことについては保証代行業者と不動産屋に任せましたとご返答頂きました。

強制退去は無いにしても、信頼関係を少しでも改善するために、
遅延を無くす努力に努めたいと思っています。

テレビなどで取り上げられている、悪質な保証代行業者を意識してしまい、今回質問致しました。
とても分かり易く、今後の対応への貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/23 21:22

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2009/12/23 20:17

過去に3ヶ月滞納した履歴があるのですね。

契約書の中に「信頼関係が壊れたときは契約解除する」というような文面がありませんか。

家の賃貸借契約をするときに大家が一番嫌なのは「家賃滞納をする人」です。これはご質問者には耳が痛いでしょうが、自分が大家の立場になれば理解できると存じます。

必要なのは、大家と店子の信頼関係です。

例えばご質問者がやむを得ない理由で家賃が滞ったことを知っていてそれに理解を示してる大家なら、3ヶ月といわず半年滞納しても、出て行ってくれと言い出さない可能性もあります。

家賃滞納が過去にあって、催促して払ってもらって、貰ったと思ったら又滞納してという繰り返しをしてる店子だと「信頼関係が壊れてる」というのかもしれません。

今回遅れてるのが一月で、、と言われてます。大変失礼な言い方で申し訳ないですが家賃滞納をする権利があるような感覚をお持ちの方のように感じてしまいました。

3ヶ月滞納したら出てってもらいますからと契約に書いてあるので、3ヶ月にこだわる理由はわかりますが、それ以前に「信頼関係が崩壊してる」状態になってるかどうかを考えてみたらいかがでしょうか。

No.3 回答者： spaider01 回答日時： 2009/12/23 16:12

保証会社が借主さんの賃貸契約の保証人になってくれているということですが、それは連帯保証でしょうか。

念のために確認してみてください。

一般に保証契約は連帯保証でなされることが多く、賃貸契約の保証人も連帯保証人（実質的には家賃の支払いを保証という機能が強い）が普通と思います（賃貸契約の側で連帯保証人を要求するのが普通である以上、サービスとして保証人を引き受ける場合も連帯保証人ということになるはずですね）。

大家さんとの直接のやり取りについて触れられておらず、保証会社とのやり取りが書かれていることからは、連帯保証であって、すでに滞納された家賃は、保証会社が大家さんに支払っており、その立替払を保証会社から借主さんに請求している関係と思います。

また、連帯保証であれば保証会社がすぐ払わなければならないので、大家さんにとっては、借主さんが滞納することについてそれほど大きな苦痛を受けていない場合も考えられます。しかも保証でカバーされる家賃滞納以外に目立った欠点がないのであればなおされです。

そのような場合、借主さんの滞納で一番困っているのは、保証会社です。

さらにそのような状況においては、大家さんが積極的に出て行って欲しいと、わざわざ「保証会社に」言うとは考えにくいように思います。

そして、賃貸契約の解除はもともと借主に対して告げるもので保証会社に告げるものではありません。すでに解除が有効になされてしまえば、確かに保証会社も部屋を明け渡す義務を負い得るので、保証会社が明け渡しを借主さんに催促してくる場面はあり得ます。

しかし、保証会社が「大家さんが前々から出て行って欲しいと言っている」と言うことにはまったく意味がありません。あるとすれば、それは「保証会社」が借主さんに出て行って欲しいと思っている場合です。

つまり、カネの流れとしては、連帯保証で保証会社が滞納の度に大家さんへ立替払をしているとすれば、借主さんの滞納によって本当に困っているのは、保証会社自身だからです。

ですから、「出て行ってほしい」という部分は、一応、保証会社がそう言っているのに過ぎません。

ただし、支払いが無ければ弁護士を通じて請求するぞという部分は、それは保証会社自身が立替払分を借主さんに返せという行為に過ぎない限り、正当な権利の行使ですから、払う義務があるカネを請求されることは仕方がありません。

ですから、ご質問の状況からは、いま現実の問題となっているのは保証会社との滞納分の精算の話ですので、賃貸契約書の解除・明け渡しの条件はあまり関係ないということになります。

本来、賃貸契約の解除は賃貸契約の当事者である貸主と借主のいずれかから行うものです。ですから、解除される前においては、保証会社との間では滞納分の精算しか問題になりませんし、保証会社であるというだけで他人の契約を解除することができるわけもありません。

ただし、大家さんが契約の解除を特に保証会社へ委ねていれば、理論的には保証会社が契約を解除できる可能性があります。しかし、大家さんと保証会社の関係はもともと保証契約の当事者という対立する関係であり、大家さんにしてみれば、考えようによっては少しは支払い時期が遅れるかもしれないものの保証会社からのより確実な家賃収入を失ってでも入居者を入れ替えたいと思うかどうかは疑問です。

また、その保証会社が、そもそも大家さんの物件について管理会社でもあってなおかつ契約の解除も行うことができるとされている場合であっても、自らが家賃の保証債務を負う関係にありながら管理会社として滞納借主の契約を解除してしまうというのは、大家さんに対して義務違反ということにもなり得ると思います。

ご質問の情報からは、保証代行業者が滞納を生じた借主に対する立替払分の請求に際して、その支払いを強く求める趣旨で、解除・明け渡しを迫られているかのようなことを告げているように見えます。

ただし、保証会社に対する滞納分の支払義務自体は、いわば売買代金の支払いの遅れと同じように単純な金銭の請求ということになってきますので、理論的には給与の一部が差し押さえられるなどがありえ、そのような場合、その手続きを通じて勤務先に金銭トラブルの事実が周知されてしまう可能性はあり得ます。

保証会社は法律上の正当な権利を行使しているに過ぎない範疇を超えていないように見受けられます。借主さんとしては現状を改善する選択肢を関係者とともに建設的に検討するのが筋ということになると思われます。


※　ここに書いたことは、具体的な前提となる事実が異なることにより大きくことなる場合があります。

No.2 回答者： spaider01 回答日時： 2009/12/23 16:15

保証会社が借主さんの賃貸契約の保証人になってくれているということですが、それは連帯保証でしょうか。

念のために確認してみてください。

一般に保証契約は連帯保証でなされることが多く、賃貸契約の保証人も連帯保証人（実質的には家賃の支払いを保証という機能が強い）が普通と思います（賃貸契約の側で連帯保証人を要求するのが普通である以上、サービスとして保証人を引き受ける場合も連帯保証人ということになるはずですね）。

大家さんとの直接のやり取りについて触れられておらず、保証会社とのやり取りが書かれていることからは、連帯保証であって、すでに滞納された家賃は、保証会社が大家さんに支払っており、その立替払を保証会社から借主さんに請求している関係と思います。

また、連帯保証であれば保証会社がすぐ払わなければならないので、大家さんにとっては、借主さんが滞納することについてそれほど大きな苦痛を受けていない場合も考えられます。しかも保証でカバーされる家賃滞納以外に目立った欠点がないのであればなおされです。

そのような場合、借主さんの滞納で一番困っているのは、保証会社です。

さらにそのような状況においては、大家さんが積極的に出て行って欲しいと、わざわざ「保証会社に」言うとは考えにくいように思います。

そして、賃貸契約の解除はもともと借主に対して告げるもので保証会社に告げるものではありません。すでに解除が有効になされてしまえば、確かに保証会社も部屋を明け渡す義務を負い得るので、保証会社が明け渡しを借主さんに催促してくる場面はあり得ます。

しかし、保証会社が「大家さんが前々から出て行って欲しいと言っている」と言うことにはまったく意味がありません。あるとすれば、それは「保証会社」が借主さんに出て行って欲しいと思っている場合です。

つまり、カネの流れとしては、連帯保証で保証会社が滞納の度に大家さんへ立替払をしているとすれば、借主さんの滞納によって本当に困っているのは、保証会社自身だからです。

ですから、「出て行ってほしい」という部分は、一応、保証会社がそう言っているのに過ぎません。

ただし、支払いが無ければ弁護士を通じて請求するぞという部分は、それは保証会社自身が立替払分を借主さんに返せという行為に過ぎない限り、正当な権利の行使ですから、払う義務があるカネを請求されることは仕方がありません。

ですから、ご質問の状況からは、いま現実の問題となっているのは保証会社との滞納分の精算の話ですので、賃貸契約書の解除・明け渡しの条件はあまり関係ないということになります。

本来、賃貸契約の解除は賃貸契約の当事者である貸主と借主のいずれかから行うものです。ですから、解除される前においては、保証会社との間では滞納分の精算しか問題になりませんし、保証会社であるというだけで他人の契約を解除することができるわけもありません。

ただし、大家さんが契約の解除を特に保証会社へ委ねていれば、理論的には保証会社が契約を解除できる可能性があります。しかし、大家さんと保証会社の関係はもともと保証契約の当事者という対立する関係であり、大家さんにしてみれば、考えようによっては少しは支払い時期が遅れるかもしれないものの保証会社からのより確実な家賃収入を失ってでも入居者を入れ替えたいと思うかどうかは疑問です。

また、その保証会社が、そもそも大家さんの物件について管理会社でもあってなおかつ契約の解除も行うことができるとされている場合であっても、自らが家賃の保証債務を負う関係にありながら管理会社として滞納借主の契約を解除してしまうというのは、大家さんに対して義務違反ということにもなり得ると思います。

ご質問の情報からは、保証代行業者が滞納を生じた借主に対する立替払分の請求に際して、その支払いを強く求める趣旨で、解除・明け渡しを迫られているかのようなことを告げているように見えます。

ただし、保証会社に対する滞納分の支払義務自体は、いわば売買代金の支払いの遅れと同じように単純な金銭の請求ということになってきますので、理論的には給与の一部が差し押さえられるなどがありえ、そのような場合、その手続きを通じて勤務先に金銭トラブルの事実が周知されてしまう可能性はあり得ます。

保証会社は法律上の正当な権利を行使しているに過ぎない範疇を超えていないように見受けられます。借主さんとしては現状を改善する選択肢を関係者とともに建設的に検討するのが筋ということになると思われます。


※　ここに書いたことは、具体的な前提となる事実が異なることにより大きくことなる場合があります。

No.1 回答者： postmax 回答日時： 2009/12/23 13:55

>強制退去の条件として、家賃３ヶ月分を滞納した場合となっています。

>しかし、現在に至るまでに１ヶ月の滞納を３回、
>２ヶ月の滞納を１回、３ヶ月の滞納を１回しています。
3ヶ月滞納してるジャン。今は3ヶ月滞納じゃないから良いとはなりませんよ。
だいたい1年を通してまともに払っていないって事ですよね。
遅延損害金を請求されないだけどもありがたいと思ったら。。

>これから負担するであろう１月分の家賃を合わせた計２ヶ月分の家賃の支払いを
>強引に請求してるだけなのでしょうか？
強引？当然の請求をしているだけだと思われますけど

>直接大家さんからは無く、保証代行業者からのみですし、
>契約違反は相手側に当てはまる可能性はありませんでしょうか？
弁護士が代行しているようなので特に問題ないでしょう。