兄妹から土地を借りてアパート経営を計画しています。「土地使用貸借契約」

兄妹から土地を借りてアパート経営を計画しています。「土地使用貸借契約」の事で判らないことがあります。
　ひとつは、契約書の中で当該土地の「固定資産税」を借受人側で支払う事を明記した場合は、税法上はどの様に判断されるのでしょうか？。基本的に無償で借りている訳ですが、固定資産税を土地所有者の代わりに納税した場合は、その金額分の贈与になってしまうのでしょうか。また、賃貸借契約の「賃料」に当たってしまうのでしょうか。それと、もし「賃料」とみなされた場合は、借受人には賃貸借による権利を主張する事が出来るのでしょうか？。
　もうひとつは、仮に「土地使用貸借契約」を期間20年で締結し、その後10年目に借受人が死亡した場合で借受人の相続人がその権利を引継いでアパート経営を続ける事は出来るのでしょうか。契約書内にその項目（承継受諾の旨）明記した場合は、地主の了解を得ているわけですから問題ないと思いますが。さらには税務上の問題点等がありましたら教えて下さい。
　契約書作成のときに注意すべき事項等がありましたら教えて下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： mirumeKH 回答日時： 2010/04/22 21:04

＞「固定資産税」を借受人側で支払う事を明記した場合は、税法上はどの様に判断されるのでしょうか？

固定資産税は必要費であるので、質問者さんに払う義務があります。(民法595条)(最判平5.2.18)
この場合、固定資産税は不動産所得の必要経費にあたります。
例）　質問者さん：租税公課として貸主に10万円支払う
　　　貸主：　　　固定資産税預かり金として10万円受け取る、固定資産税預かり金を税務署に払う

＞固定資産税を土地所有者の代わりに納税した場合は、その金額分の贈与になってしまうのでしょうか。
贈与とは無償で財産を贈ることですが、
質問の場合は使用貸借の必要負担分を貸主に払っているに過ぎないので贈与にはあたりません。

＞また、賃貸借契約の「賃料」に当たってしまうのでしょうか。
これも前述のとおり、賃料にはなりえません。
「固定資産税が建物の使用の対価であると認められる特段の事情が無い限り、使用貸借である。」
（最判昭41.10.27）

＞借受人が死亡した場合で借受人の相続人がその権利を引継いでアパート経営を続ける事は出来るのでしょうか。
質問者さんの予想どおりです、特約をつければ出来ます。

参考URL）
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/soz …（国税庁）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/ts …
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/syakkaken/tin …
http://www.aeu.or.jp/zeimu-QA-2.htm
http://www.fudousannozeikin.com/22-2.html
http://www.cri-nagoya.com/cri-news/news034.html

質問者さんが参考URLの内容を既に知っていれば良いのですが、そうでない場合リスクが大きいので
質問者さん自身が契約書の作成をすることを勧められません。
税理士と宅建業者に依頼したほうが良いと思います。（FP資格を持っている宅建業者推奨）
あと、間違い回答に基づいた厚顔無恥な忠告は無視したほうが賢明だと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
大変助かりました。権利承継も特約を付ける事で出来るのですね。（「使用貸借」は借受人が死亡した時点で解消される）とも聞きましたので、権利の承継は出来ないかもしれないと考えて居ました。大変助かりました。
契約書作成は、やはり専門家に依頼したほうが無難なようですね。後々トラブルにならないようにするためにもそうする事にします。何せ長期間契約ですので当事者が死亡してしまう場合も有り得るので、細心の注意を払っていきます。

お礼日時：2010/04/23 00:28

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2010/04/20 07:46

＞固定資産税」を借受人側で支払う事を明記した場合…

固定資産税に限らずどんな税金も、納税義務者は自ずと決まっています。
借受人が勝手に固定資産税を払えるわけではなく、あくまでも固定資産税と同額を地主に払うだけと解釈すべきです。

＞基本的に無償で借りている訳ですが…

地代相当が税法上の贈与となります。

＞賃貸借契約の「賃料」に当たってしまうのでしょうか…

賃料の一部に充当と考えるべきでしょうね。
一般に、地代が固定資産税より安いことはありませんから、固定資産税分を払うだけでは、なお贈与となる分が残ります。

＞借受人には賃貸借による権利を主張する事が出来るのでしょうか…

どうも文面からは、市中並みの賃貸料を払う意思はないように見受けますが、まともに金も払わないで権利だけ主張するのは、人の歩む道ではありません。