今回、第一種高度地区の敷地にて、二階建て住宅を計画しようとおもっています。
その敷地は、3メートル未満の傾斜があり、大体1メートル位だと思います。
ここで、平均地盤面を算定し、高度斜線(5メートル、1.25)を隣地境界から考えるとおもいますが、ここでわからないのが、高さ5メートルをとる基準点は、平均地盤面(平均GL )からなのか、地盤面からなのか、その辺が分かりません。

もし、平均地盤面を求めましたが、高さ5mの基準点が仮に地盤面だとすると、その基準点は、建物が接する傾斜部分が奥になるにつれて高くなると思いますので、奥にいくにつれて、段々と基準点も高く移動するのでしょうか?

お詳しい方がいらしゃりましたら、ご指導ください。平均地盤面についても詳しく教えていただけるとうれしいです。説明不足でわからないことがありましたら、補足します。よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

こんにちは。



高度地区の斜線制限は北側斜線と同様に、北側のお隣の日照への影響を抑えようという目的で
課せられます。

北側のお隣さんの敷地が高い場合は、その分 陽当たりも良くなるので緩和規定があります。
北側に道路や河がある場合も同じように北側の陽当たりが良くなるので緩和措置があります。

1m位の敷地の傾斜による高低差があるとのことですが、これが北側にある場合、該当します。
例えば1.3mの高低差があると、1mを引いた残りを1/2に、つまり15cmだけ自分の敷地が
高くなったと看做して斜線計算の地盤面を緩和します。

南側を広く取るために北側斜線ギリギリに設計する際、高さに15cm余裕が出来ることは設計上とても
おおきな意味を持ちます。
尚、北側、というのは磁石の北ではなくて真北、つまり昼の12時の影の方向です。

斜線が発生する位置は通常は北側の敷地境界線ですが、横浜市の場合は北側に道路がある場合は
その中心線から斜線の計算をする、というローカル基準もありますので、計画地を管轄する市役所の
建築指導課で問い合わせて頂ければ、正確な取扱が判ります。
フェンスなどが緩和を受ける際、障害になることもあるのです。

さて大抵の場合、敷地が真北に向いていることは稀で、真北が敷地の角の方角にある事が多いです。
つまり敷地の二辺にそれぞれ高度斜線がかかり、斜線がかかる軒先(雨どいの先)まで正確な
水平距離を求めてクリアランス計算を申請します。 計算には屋根の厚みも含めますので、
ご担当の建築士にお尋ねください。

敷地の段差が北側以外だった場合には、残念ですが高低差は全く関係ありません。

次に「平均地盤面」ですが、敷地の形状に無関係に、建物が地面に接する線(正確には、外階段の
投影面なども含まれますが)が全て水平であれば、地盤面高さ(=設計GL)は見た目通りです。
しかし、建物の一部が地面と接する高さが異なる場合は、下の回答者のポンチ絵にあるような計算が
必要になります。

箱根などの急傾斜地盤で一、二階に入り口があるような場合でなければ、普通はなるべく地面を
漉き取ったり、土を盛ったりしなくて良いような高さに設計GLを設定します。

設計GLは、実際の施工をする際の「高さゼロの地面高さ」です。 実際の地面は凸凹しているので、
施工しやすい、或いは外構で階段の段数の割付がしやすいなどの高さ位置を任意に決めるのです。
逆に言うと、同じ敷地でも設計が変われば設計GLも変えられる、ということになります。

さて、一般的な敷地内が概ね平らで道路との高低差がある場合、玄関ポーチから道路面まで
外構階段を作りますが、この階段の横の面、建物の基礎コンクリートが見え掛かり上深くなる部分の
面積を、建物外周長さで割って設計GLより斜線の基準となる平均地盤面を下げることがあります。
スロープでも同じです。 それだけでも数センチは下がる、つまり斜線がきつくなります。

ギリギリまで北側に寄せて南側を大きく設計したいのが人情ですが、北側の屋根の母屋を下げ、
境界線距離をギリギリで設計している場合、この数センチの平均地盤の「斜線落ち」が苦しい。

そこで、法解釈に厳密な設計規定が無い点を逆手に取り、ポーチ階段と基礎の間に花壇を造って
「あくまで建物は全て設計GLに接する」という外構計画を配置図に記載する手法もあります。

最初にこの方法を使ったときは、斜線制限オーバーは建蔽率・容積率オーバー同様に致命的な設計
エラーなので、本当にやって良いのか不安でしたが、一度それで検査済み証が降りると、次に
申請するときに「前回はそれで降りた」と強気になれるので、今では初期設計段階でも採用します。

変な話ですが、明確にそれを法律で禁止しない限り、法解釈のグレーゾーンというのは必ず発生します。
ロフトの天井高を1.4mに、というのと同様、「庶民のささやかなマイホームの夢じゃないですか」と
言うことで、余りガチガチには規制しないようです。 審査機関にもよるでしょうが・・・

尚、余談ですが一種高度斜線制限は5m+0.6のきつい勾配が多いのですが、1.25(神奈川県なら
小田原とか?)の緩い斜線勾配の場合は、北側境界線からの距離を少し離すと急激にクリアランスが
大きくなるので、余り間取りばかりに目を向けて北側に人が通れないほどギリギリに寄せずに、
ある程度(せめて80cm位でしょうか)は最低でも空けるように打合せされることをお勧めします。

余り北側に余裕がないと、汚水・雨水管の埋設や境界線のブロックのRCベース等の施工が難しいとか、
エアコンの室外機が置けない等 様々な問題が発生しがちです。

ご満足のいくお住まいが完成しますようにと思います。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
ちょと整理しないとむずかしいですが、何度も読みながら理解していければとおもいます。

お礼日時:2011/03/22 21:22

NO.2の方の回答、分かり易いですね。

正にその通り。
補足ですが、斜線が入っている部分が全部土に埋まっていれば、平均地盤面は出てきません。
隣の土地が高かろうが低かろうが自分の土地からの高さで、高度斜線が出せます。
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ん~、残念ですがぜんぜん違います。


図を見てわからなければ専門家へご相談してください。
「第一種高度地区の平均地盤面の算定について」の回答画像2
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素人の方ですか?


基本的に高度地区の斜線は平均地盤面からの算定です。
しかし、隣地と高低差があるときは条件が加わりますので専門の方に計算してもらってください。
つまり基準点がいろいろ変わることはありません。
実は高度地区の斜線は、天空率が使えないので一般的に北側斜線より厳しい条件になることもあり、算定をシビアに要する敷地条件の場合は平均地盤面を算定するくらい地盤の差を設けないほうが有利なことが多いはずです。そのように設計するテクニックもプロならあります。
建築士の意見を聞いたほうがよいと思いますよ。
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この回答へのお礼

お礼が遅れました。どうも、ありがとうございます。

頂いたメールからしますと、平均地盤面から基礎をつくり、土台、設計GLとなると考えてよいのでしょうか? その平均地盤面から、高度斜線の高さ5メートル、斜線1.25をとると考えてよさそうですか?

素人ですが、気になりまして。専門家さんに聞くのもいいですね。

よければ、またメールいただけると幸いです。

お礼日時:2011/03/21 09:46

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専門家あるいは経験者の方の回答をお待ちしてます。

Aベストアンサー

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建築基準法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html
同 施行令
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25SE338.html
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Q地盤調査で、調査内容を虚偽。工事も不正。

地盤調査で、調査内容を虚偽。工事も不正。

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改良工事と共に、10年間の地盤保証保険の加入も勧める。
10年以内に家が傾いても、地盤に問題があるとは、証明できない。
地盤の上には、家の基礎があるから見た目に分からない。
10年過ぎると、保証対象外。

不正工事の為の、外注先まで用意をした。


これを、どう告発したらよいのか、わからない。
この会社を信頼している人には、気の毒でならない。

Aベストアンサー

質問追加の抜粋
1. >NPO住宅地盤品質協会の調査部門、設計施工部門の住宅地盤主任技士です。

回答
・公的な資格でなく、NPO特定非営利活動法人 住宅地盤品質協会が実施している資格ですね。
そのような、1人事業者でコンサルタント登録もされていない、公の資格でもない人がなぜ住宅保証会社の保険審査が通過するのでしょうか。

・保証会社や、財団法人 住宅保証機構の問題もありますね。
如何に、住宅の地盤調査、杭、地盤補強がいい加減な調査と計画によって、又保証機関やチェックする1級建築士などが、説明責任も果たさず、技術者倫理も遵守せず、公衆(素人)に多大な負担をかけているかですね。

2. >他に社員はいませんので、地盤調査も地盤改良工事も全て外注です。建設業の許可は、取っていません。

回答
・俗に言うペーパーカンパニーですね。本来成らば建設業法登録、コンサルタント登録など取得するのが通常ですね。なぜそのようなペーパーカンパニーの報告書を、保証会社や建設会社が受け取るのか。言い換えれば同罪ですね。内容も技術者(土質、施工技術者など)がチェックせず、説明責任を果たしていないですね。ペーパーですから業法登録なども不要としてやっているわけですね。


   *************** 回 答 対 策 ****************

3. 内部通報(内部告発)
3-1 貴方の元会社の代表者へ送付
・過去に作成した虚偽の地盤調査報告書を是正して、正しい是正報告書を作成すること。
・修正前(虚偽)と修正後の比較についての修正報告書を関連提出先へ提出、陳謝、説明、開示することを 依頼すること。それにより被害を受ける関係者に説明し是正すること(虚偽資料を利用した関係者全て)
・以上を作成し、内部通報、内部告発の資料として、送付すること。
3-2 NPO特定非営利活動法人 住宅地盤品質協会 理事長へ送付

4. 外部告発の1(関連先)
4-1 財団法人 住宅保証機構へ送付
4-2 独立行政法人国民生活センターへ送付 電話 042-758-3162  FAX  042-758-5620

5. 外部告発の2(関連先)
5-1 外注したボーリング調査会社
5-2 地盤補強の設計計画会社(コンサルタントなど)
5-3 関連する、建築請負会社
5-4 関連の地盤補強工事会社

6. 外部告発の3(監督官庁)
6-1 NPO関係諸官庁(監督官庁)内閣府 大臣官房 市民活動促進課〒100-8914 東京都千代田区
   永田町1-6-1電話番号:03-3581-9308
6-2 国交省業法登録関係先

外部告発の4(報道機関)


7.通報、告発は原則的に、告発者の連絡先(必須)を記入する必要がある。(場合によっては匿名)


  

質問追加の抜粋
1. >NPO住宅地盤品質協会の調査部門、設計施工部門の住宅地盤主任技士です。

回答
・公的な資格でなく、NPO特定非営利活動法人 住宅地盤品質協会が実施している資格ですね。
そのような、1人事業者でコンサルタント登録もされていない、公の資格でもない人がなぜ住宅保証会社の保険審査が通過するのでしょうか。

・保証会社や、財団法人 住宅保証機構の問題もありますね。
如何に、住宅の地盤調査、杭、地盤補強がいい加減な調査と計画によって、又保証機関やチェックする1級建築士などが、説...続きを読む

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FL(床面)とGL(地盤面)の違いがよくわかりません。例えば舗装などの場合、仕上がりの高さはFLと表記するのが正しいのでしょうか?それともGLと表記するのが正しいのでしょうか?またはどちらでもいいのでしょうか?

Aベストアンサー

建築ではGL(グラウンドレベル)、FL(フロアレベル)といいますが、土木ではGH(グラウンド高さ)、FH(フォーメーション高さ)といいますね。
当然、現状の高さがGH、計画高さ(完成後の高さ)がFHということになります。
ご質問の舗装の仕上げ高さはFHとなります。


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