福岡市で新築の物件を担当しています
道路面から地盤面が3000以上あって3層の建物で最下階の1層は地盤面に面しています
周長の取り方で色々な見解がありまして、民間の審査機関で質問すると
「床面積が発生する所」という見解と「建物の水平投影面積(建築面積)」という二つの見解があります。前者の見解でいくと建物が3000以下の部分で領域分けをすると、床面積を参入しない部分(バルコニー等)が3000以上の地盤面より上にあるのに3000以下の部分と重複している為3000以下の部分の領域として見なされ道路斜線が最上階のバルコニー部分にあたってしまいます。建物が建っているのに床面積に参入されない部分をのぞく周長の取り方が納得いかないのですがどう思いますか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (4件)

ピロティ等の場合


『外壁の周囲の水平投影位置が一般的ですが、
床面積に参入されない開放性の高い廊下・ベランダの突出部
これらも同様に水平投影位置とするのは不合理であると思われる。』
建築設計算定研究会編 建築設定算定マニュアルより
(出展古かったらスイマセン)
コレに順ずれば納得できると思いますが。。

まぁ法の解釈の部類だと思われますので
設計者→有利側
審査機関→不利側
となるのは致し方ないですね。
有利な資料持って協議を重ねるか、納得の審査機関に出すか。。

平均地盤面算定の壁面と
斜線制限のかかる各部位は
それぞれ独立して考えるべきだと思います。
>斜線は建築物の建っている所が対象となる。。
高さ制限は建築物の各部位について検討されるのが宜しいかと存じます。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

dyundyun さんありがとうございます
例えば今の事例で考えると確かに開放性があるので水平投影には入れないというのもわかりますが、それでも上階を支えている柱がある所までは下階に壁があると見なされて周長は参入しなくてはいけないようです。
平均地盤面の壁面と斜線の制限を受ける各部位は別々に考えなければいけないというのは極論最下階の地盤に接している地盤が3mぐらいで崖地の場合などはいくら上層に床面積に入る部屋があっても地盤が接している部分が低いエリアに分けられると斜線に引っかかるというのはあまりにも厳しい条件だと思うのですがどう思われますか?

お礼日時:2008/03/15 10:15

この件については、いろいろの解釈が存在するようです。


令2条2項で「建築物が周囲の地面と接している」と言っているので、
建築物の定義に戻ってしまうから、いろいろの解釈になるのでしょう。
それに加えて、行政庁により、建築面積発生部分でカウントとか、床面積発生部分でとかになって、複雑な形状の場合、みんな困ってしまうのでしょう。
私は、大原則として、建築物(の部分も含み)が接している部分を周長と考えています。
床面積の発生の有無、建築面積の発生の有無⇒建築物の高さ算定とは別個のものと考えています。
これで、解釈が分かれる場合は、考えられる周長のとり方を幾つか設定するしかないと思っています。

>それでも上階を支えている柱がある所までは下階に壁があると見なされて周長は参入しなくてはいけない
こちらでは、この考えでほぼ統一されているようです。つまり、床に入る入らないは関係なく、柱が有る以上、仮想の壁が存在すると考えるようにとのことなのです。
    • good
    • 0

#2です


極論ですが
高い方から張り出してる部分だから
高い地盤に合わせて道路斜線を検討してくれって方が
私は理不尽な気がします。

元々のご質問は
道路高さ制限の緩和措置の事ですよね?

令第二条 六項で
法第五十六条第一項第一号(道路高さ制限)に関して
『規定による高さの算定については、
前面道路の路面の中心からの高さによる』
とあり
あくまでも道路高さが基準だと解釈しております。

道路と敷地に高低差があるときの緩和措置は
令第百三十五条の二で書かれてますね

3mを超える場合の平均地盤面は『3m毎に算定』で
高い方から取るか低い方から取るかは建築士の判断だそうです。
(h7.5.22付主事会議)
有利は方でご検討されてみては?

また令第百三十五条の二 第2項で
『特定行政庁は、(中略)適当と認める高さに定めることができる。』
とあります
高低差で理不尽をお感じなら、相談されては如何?

接道部分一杯に計画されて無いなら、
法第五十六条 第7項での検討もされては如何ですか?
クリアできる場合も多いと思いますよ。
お客様の為に頑張って下さいね~
    • good
    • 0
この回答へのお礼

道路境界からの緩和というよりは、平均地盤面の周長の取り方を気にしています。周長は建築物の見つけ面積(建築面積と考えていますが)という風に書いてあるのになぜ床面積の発生するところで周長をとるという考え方に疑問を抱いています。

お礼日時:2008/03/15 13:51

こんばんは


質問がよく理解できないのですが、接道部分が一番低い部分にある傾斜地に建物が建っているということでしょうか?
一般的に平均地盤面の算定は”建物が地盤に接している部分”で地盤のレベル差が3メートル以内ごとに分割して算定するものと理解しています。バルコニーが中空に浮いていて柱も建っていなければ地盤に接していないので周長にはカウントされませんが、高さ制限はその水平投影部分の地盤面からの制限となるのではないでしょうか?
その前に道路斜線制限は道路中心高さからの絶対高さで、平均地盤面は1m以上高い場合の緩和にしか関係ありませんが、この辺は大丈夫ですか?
    • good
    • 0
この回答へのお礼

返答ありがとうございます。説明が下手でもうしわけございません。
建物の形状としては掘り車庫があってその上に住宅がのっている感じです。その堀車庫が3000以上、土に埋まっていて車庫の上は同じ形で1階があります、その上に2階があるのですが2階のバルコニーだけ1階の壁面より伸びています。
周長の考え方としてバルコニーは中空に浮いていて地盤には接していませんが平均地盤面をとって前面道路斜線を考えると周長にいれなかったバルコニー部分が斜線にひっかかります。基本的に斜線は建築物の建っている所が対象となるのに床面積が発生しないという見解で周長に入れず(建物と見なされず?)斜線ではひっかかるという見解がよくわかりません。

お礼日時:2008/03/14 21:52

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q平均地盤面算定における周囲の地面高さについて

平均地盤面の算定について質問があります。
建物の一辺が敷地よりいくらか低い道路境界線に接している場合、
平均地盤面を算定する際の周囲の地面高さの数値は道路からの
高さになるのでしょうか。
どなたか助言くださると非常に助かります。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

このケースでは道路境界際イコール地盤高さでしょう、もちろんその接した部分のみ、平均地盤面算定上の話です。さもなくば一辺を除いたイレギュラーな算定式を根拠にせねばなりません、否、根拠になりませんよね。私は道路に接する部分を高さに入れて申請しましたよ、問題無し。こう考えるべきでしょう、道路境界から敷地に1ミリ入った部分をそこの地盤高さと捉える。型枠分は最低開きます、厳密に接する事はありえないですから。

Q平均地盤面高さの求め方

http://rakutore2houki.blog.fc2.com/blog-entry-23.html

これって間違いですか?
日建学院の解説は間違っていないと思うのですが

Aベストアンサー

あ、『足して2で割る』を誤った知識と書きましたが
条件付で「正しい数値」になるので、条件込みで簡易式として覚える事を否定するものではありません。
ブログ主は条件がある事を忘れてしまっていたんでしょうね
(一応、突っ込まれる前に弁解しておきます)

Q建築基準法上の「建物の最高高さ」とは?

自宅の南側に10階建てのマンションが建設中なのですが、建設業者の説明を聞いてもよく分からないところがたくさんあり、本当に困っています。
建物の高さに関して、下記の3点が分からないのですが、どなたか教えて頂けると助かります。

(1)平均地盤面と設計GLって何ですか?
(2)建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか?例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか?
(3)建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか?

以上です。
何卒宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

こんにちわ
だいぶ大変みたいですね。
反対派の住民のみなさんの中に建築士や建設業界のかたが誰もいない状況ですか?
そういう職業の人がいれば町内会で顧問のような形で相談したほうが身内ですし
親切に安心できると思いますのでぜひご町内を探して見てください。

>(1)平均地盤面と設計GLって何ですか?
私達素人にはとっても難しいんですが、がけ地にマンションを建てるような場合
には水平な土地ではありませんので、高さの基準になるゼロ地点がどこにしたら
よいか困ることになります。
そこで、仕方なしに「形だけこれを水平面と仮定しよう」という線を一本引くこ
とになります。これが設計GLです。(GLはグラウンドラインの頭文字です)

水平でない地盤がだらだらと長く続いてしまう場合は3メートルごとに「平均地
盤面」を算出する決まりになっています。
・・・なので、だらだら長い斜面に巨大なマンションが建つような場合には、
A地点の平均地盤面、B地点の平均地盤面、C地点の・・・と3メートルごとに
たくさん地盤面が登場することになってしまうことがあります。
(建築基準法施行令2条2項だったけど最近変わったかもしれません)

>(2)建築基準法上の「建物の最高高さ」とは
これも私達にははてな印がいっぱい点滅してしまうんですが、「エレベーターが
突出した所」の面積が、マンション全体の建築面積の1/8以内のちいさいもの
だったら、12メートルまでは高さに含めなくてよい、といった免除の規定があ
ったりしてこれは非常に入り組んでますので、実地に図面を見る事のできる人に
相談して見てください。
(みんな12メートルかと思うと、実は低層の住宅専用地域だと5メートルとか、
変な但し書きがいっぱいありますので、掲示板だけではちょっと無理だと思いま
す)

〉(3)建物の「最高高さ」と「建物高さ」って
これは普通の平地なら、軒の高さと最高高さしかないんですが、がけや坂に建っ
ている大きな建物だと、(1)のようにいろんな地点での高さがあることになる
ので、それで使い分けているんじゃないでしょうか。
ご質問のマンションは斜面に建っているんですね、きっと。

ちょっとネット検索して見たら、わりと私たちにも親切に書いてくれているサイ
トがありました。

http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/yougo.htm
すごくいっぱい説明されていて嬉しいのですが、あまりに多すぎるので
↑ここで「平均地盤面」とかページ内検索してみてください。

参考URL:http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/yougo.htm

こんにちわ
だいぶ大変みたいですね。
反対派の住民のみなさんの中に建築士や建設業界のかたが誰もいない状況ですか?
そういう職業の人がいれば町内会で顧問のような形で相談したほうが身内ですし
親切に安心できると思いますのでぜひご町内を探して見てください。

>(1)平均地盤面と設計GLって何ですか?
私達素人にはとっても難しいんですが、がけ地にマンションを建てるような場合
には水平な土地ではありませんので、高さの基準になるゼロ地点がどこにしたら
よいか困ることになります。
そこで...続きを読む

Q平均GLと斜線制限について

教えてください。
平均GLと北側斜線 平均GLと道路斜線の関係です。
平均GLが設計GLよりも下がってくる時

1.北側斜線はその平均GLからですか?
2.高低差が大きい時その平均GL毎に北側斜線を計測するのですか?
図面上で2本の北側斜線のラインが出るって事ですか?

3.道路斜線は平均GLじゃなくて道路高さからですか?
(その物件は高低差はほとんどないんですが
平均GLは1m以上下がります)

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは
>1.北側斜線はその平均GLからですか?
そうです平均地盤面からです。
ただし、隣地が平均地盤より1m以上高ければ(h-1)/2だけ緩和されます。

>2.高低差が大きい時その平均GL毎に北側斜線を計測するのですか?
>図面上で2本の北側斜線のラインが出るって事ですか?
そうです平均地盤ごとです。

>3.道路斜線は平均GLじゃなくて道路高さからですか?
道路中心の高さよりの計算になりますので平均地盤は関係ありません。
道路が敷地より1m以上下がっていれば他の斜線と同じく緩和があります。

Q確認申請  小数点 四捨五入?

ちょっと、おしえてください。
今、申請書を書いています。
今時、考えられない急ぎの申請です。
まだ、余裕をもつという事を知らない人々がいるのです(笑)。

私は、ずっと、面積関係、ケンペイ率、容積率等の
小数点は切り捨てとしていました。

43.999ならば43.99と。

最近、申請もエクセルで打ち込むと数値が出るものが
あり、四捨五入しているのです。

今、もしかして、小数点第3位は、四捨五入?
ですか?

Aベストアンサー

そうですね、余裕をみて切り捨てたり、切り上げたりしても、申請は通りますから、
質問に対するダイレクトな答えとしては「四捨五入以外でもOKです」となるかと思います。

以下、余分な話をさせていただきますと↓

注意点は、切り捨て、切り上げ、四捨五入などの複数の「数値の丸め方」が、
一つの申請書類の中で混在しないことですね。これが一番だめなんです。

それと、建築って工学じゃないですか、その工学は四捨五入が原則なんですね。
だからその工学の分野の教育を受けた場合、それが理由(癖)で四捨五入する人は多いかもしれません。

お勧めは、四捨五入で統一です。申請以外でも問題が起こることはないと思います。
また、手法を統一することで、不本意なミスを避ける効果があるかもしれませんね。

Qペントハウスは述べ床面積に入る?

容積率の算定に必要な延べ床面積は、
各階の床面積の合計、となっています。
水平投影面積の1/8以下の最上階のエレベーター機械室などのペントハウスは階とはみなされません。
だから延べ床面積の合計に算入しなくていいのでしょうか…。
って都合のいい解釈はできますか。

Aベストアンサー

回答が真っ二つに分かれていますが、No.2の「どんな人:一般人」の方が正解です。
「階数には入らないが、やはり述べ床面積の算出の定義、「階の合計」の「階」には入る、と解釈ですね?」で正解です。
一方で「階(数)に入らない」と言っていて、「各階の床面積の合計」なのだから、算入しなくても良いのでは、私も昔、そう思ったことがありましたが、ダメでした。
結果としては「残念ながら」ですね。

Q建物の庇について

庇の建築面積算定はわかりますが、床面積には含まれるのでしょうか?(1階、2階どちらに算定でしょうか?)

Aベストアンサー

1階の庇の場合,#1さんの指摘の通り,通常は床面積に含まれませんが,自転車置き場などの室内的用途(生活上又は部品の格納の目的で雨露をしのぐ用途)のある場合は,建築面積と同じ計算方法で,庇の先端から1mを超える部分を1階の床面積に算入します。例えば,1本柱の傘のような建物の場合,周囲の先端から1mを差し引いて床面積とする,と言うことです。

2階以上の場合で,その階のテラスなどに突き出ている庇の場合は,用途に関係なく,先端から2mを超える部分をその階の床面積に算入します。2m以上の庇が有れば,十分に室内的用途に使えるという判断です。即ち,2m以上突き出ている場合で,両側に壁等がない場合は,(庇の出-2m)x(庇の幅-2mx両側2箇所)を床面積として算入します。片側に壁がある場合は,(庇の出-2m)x(庇の幅-片側2m)で,両側に壁等が有る場合は,(庇の出-2m)x(庇の幅)になります。

Q地下車庫は建築面積に入る?

同敷地内での別棟の地下車庫は建築面積にはいるのでしょうか?
もちろん建蔽率にも?
高低差のある敷地に高い方に住宅と低い道路面には車庫ですると、
計算上地下になるのですが、建蔽率が50%なのでなにか 緩和等ないのでしょうか?探しましたが中々ありません。
(地下車庫:屋根付きです。車庫の平均地盤面は住宅GL-990です。)
まだまだ若輩者でわかりません。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

#2です。

別棟ですから、地下車庫の記述でOKです。
建築面積は、別棟であっても、別棟でなくても、関係無いのです。
地盤面(平均地盤)より1m以上出ていなければ、建築面積から除かれるのですよ。(建令2条1項( )書による。)
尚、別棟の場合の地盤面は、それぞれの建物ごとに算定しますよ!
地下車庫の場合、どうしても車庫入口部分は算定接地面が低く成りますので、自ずと算定地盤面(平均地盤面)の位置は下がってしまいます。
住宅部分の地盤面と車庫の地盤面の差が-990mmなのですね?
であれば、住宅部分の地盤面より車庫の屋根部分が突出していなければ、建築面積には算入されない事に成りますヨ!

以上です。

Q天井高さが3m以上の排煙計算について

いつもお世話になっております。
下記の条件の場合の排煙計算について教えて下さい。

床面積:12.0m2
天井高さ:3.315m
開口部種類:引き違い窓
高さ:FL+750 
寸法:H1.300m×W1.800

開口は上記1ヶ所のみです。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

廊下(避難路ですから免除なし)ではなく、部屋ですよね
この窓では有効開口にならないので
H12建・告1436号内装不燃(下地とも)で免除でよろしいのでは?

室 :H12建・告1436-4-ハ(2)
居室:H12建・告1436-4-ハ(4)

Q第一種高度地区の平均地盤面の算定について。

今回、第一種高度地区の敷地にて、二階建て住宅を計画しようとおもっています。
その敷地は、3メートル未満の傾斜があり、大体1メートル位だと思います。
ここで、平均地盤面を算定し、高度斜線(5メートル、1.25)を隣地境界から考えるとおもいますが、ここでわからないのが、高さ5メートルをとる基準点は、平均地盤面(平均GL )からなのか、地盤面からなのか、その辺が分かりません。

もし、平均地盤面を求めましたが、高さ5mの基準点が仮に地盤面だとすると、その基準点は、建物が接する傾斜部分が奥になるにつれて高くなると思いますので、奥にいくにつれて、段々と基準点も高く移動するのでしょうか?

お詳しい方がいらしゃりましたら、ご指導ください。平均地盤面についても詳しく教えていただけるとうれしいです。説明不足でわからないことがありましたら、補足します。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。

高度地区の斜線制限は北側斜線と同様に、北側のお隣の日照への影響を抑えようという目的で
課せられます。

北側のお隣さんの敷地が高い場合は、その分 陽当たりも良くなるので緩和規定があります。
北側に道路や河がある場合も同じように北側の陽当たりが良くなるので緩和措置があります。

1m位の敷地の傾斜による高低差があるとのことですが、これが北側にある場合、該当します。
例えば1.3mの高低差があると、1mを引いた残りを1/2に、つまり15cmだけ自分の敷地が
高くなったと看做して斜線計算の地盤面を緩和します。

南側を広く取るために北側斜線ギリギリに設計する際、高さに15cm余裕が出来ることは設計上とても
おおきな意味を持ちます。
尚、北側、というのは磁石の北ではなくて真北、つまり昼の12時の影の方向です。

斜線が発生する位置は通常は北側の敷地境界線ですが、横浜市の場合は北側に道路がある場合は
その中心線から斜線の計算をする、というローカル基準もありますので、計画地を管轄する市役所の
建築指導課で問い合わせて頂ければ、正確な取扱が判ります。
フェンスなどが緩和を受ける際、障害になることもあるのです。

さて大抵の場合、敷地が真北に向いていることは稀で、真北が敷地の角の方角にある事が多いです。
つまり敷地の二辺にそれぞれ高度斜線がかかり、斜線がかかる軒先(雨どいの先)まで正確な
水平距離を求めてクリアランス計算を申請します。 計算には屋根の厚みも含めますので、
ご担当の建築士にお尋ねください。

敷地の段差が北側以外だった場合には、残念ですが高低差は全く関係ありません。

次に「平均地盤面」ですが、敷地の形状に無関係に、建物が地面に接する線(正確には、外階段の
投影面なども含まれますが)が全て水平であれば、地盤面高さ(=設計GL)は見た目通りです。
しかし、建物の一部が地面と接する高さが異なる場合は、下の回答者のポンチ絵にあるような計算が
必要になります。

箱根などの急傾斜地盤で一、二階に入り口があるような場合でなければ、普通はなるべく地面を
漉き取ったり、土を盛ったりしなくて良いような高さに設計GLを設定します。

設計GLは、実際の施工をする際の「高さゼロの地面高さ」です。 実際の地面は凸凹しているので、
施工しやすい、或いは外構で階段の段数の割付がしやすいなどの高さ位置を任意に決めるのです。
逆に言うと、同じ敷地でも設計が変われば設計GLも変えられる、ということになります。

さて、一般的な敷地内が概ね平らで道路との高低差がある場合、玄関ポーチから道路面まで
外構階段を作りますが、この階段の横の面、建物の基礎コンクリートが見え掛かり上深くなる部分の
面積を、建物外周長さで割って設計GLより斜線の基準となる平均地盤面を下げることがあります。
スロープでも同じです。 それだけでも数センチは下がる、つまり斜線がきつくなります。

ギリギリまで北側に寄せて南側を大きく設計したいのが人情ですが、北側の屋根の母屋を下げ、
境界線距離をギリギリで設計している場合、この数センチの平均地盤の「斜線落ち」が苦しい。

そこで、法解釈に厳密な設計規定が無い点を逆手に取り、ポーチ階段と基礎の間に花壇を造って
「あくまで建物は全て設計GLに接する」という外構計画を配置図に記載する手法もあります。

最初にこの方法を使ったときは、斜線制限オーバーは建蔽率・容積率オーバー同様に致命的な設計
エラーなので、本当にやって良いのか不安でしたが、一度それで検査済み証が降りると、次に
申請するときに「前回はそれで降りた」と強気になれるので、今では初期設計段階でも採用します。

変な話ですが、明確にそれを法律で禁止しない限り、法解釈のグレーゾーンというのは必ず発生します。
ロフトの天井高を1.4mに、というのと同様、「庶民のささやかなマイホームの夢じゃないですか」と
言うことで、余りガチガチには規制しないようです。 審査機関にもよるでしょうが・・・

尚、余談ですが一種高度斜線制限は5m+0.6のきつい勾配が多いのですが、1.25(神奈川県なら
小田原とか?)の緩い斜線勾配の場合は、北側境界線からの距離を少し離すと急激にクリアランスが
大きくなるので、余り間取りばかりに目を向けて北側に人が通れないほどギリギリに寄せずに、
ある程度(せめて80cm位でしょうか)は最低でも空けるように打合せされることをお勧めします。

余り北側に余裕がないと、汚水・雨水管の埋設や境界線のブロックのRCベース等の施工が難しいとか、
エアコンの室外機が置けない等 様々な問題が発生しがちです。

ご満足のいくお住まいが完成しますようにと思います。

こんにちは。

高度地区の斜線制限は北側斜線と同様に、北側のお隣の日照への影響を抑えようという目的で
課せられます。

北側のお隣さんの敷地が高い場合は、その分 陽当たりも良くなるので緩和規定があります。
北側に道路や河がある場合も同じように北側の陽当たりが良くなるので緩和措置があります。

1m位の敷地の傾斜による高低差があるとのことですが、これが北側にある場合、該当します。
例えば1.3mの高低差があると、1mを引いた残りを1/2に、つまり15cmだけ自分の敷地が
高くなったと看做して斜線計算...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング

おすすめ情報