福岡市で新築の物件を担当しています
道路面から地盤面が3000以上あって3層の建物で最下階の1層は地盤面に面しています
周長の取り方で色々な見解がありまして、民間の審査機関で質問すると
「床面積が発生する所」という見解と「建物の水平投影面積(建築面積)」という二つの見解があります。前者の見解でいくと建物が3000以下の部分で領域分けをすると、床面積を参入しない部分(バルコニー等)が3000以上の地盤面より上にあるのに3000以下の部分と重複している為3000以下の部分の領域として見なされ道路斜線が最上階のバルコニー部分にあたってしまいます。建物が建っているのに床面積に参入されない部分をのぞく周長の取り方が納得いかないのですがどう思いますか?

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A 回答 (4件)

ピロティ等の場合


『外壁の周囲の水平投影位置が一般的ですが、
床面積に参入されない開放性の高い廊下・ベランダの突出部
これらも同様に水平投影位置とするのは不合理であると思われる。』
建築設計算定研究会編 建築設定算定マニュアルより
(出展古かったらスイマセン)
コレに順ずれば納得できると思いますが。。

まぁ法の解釈の部類だと思われますので
設計者→有利側
審査機関→不利側
となるのは致し方ないですね。
有利な資料持って協議を重ねるか、納得の審査機関に出すか。。

平均地盤面算定の壁面と
斜線制限のかかる各部位は
それぞれ独立して考えるべきだと思います。
>斜線は建築物の建っている所が対象となる。。
高さ制限は建築物の各部位について検討されるのが宜しいかと存じます。
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この回答へのお礼

dyundyun さんありがとうございます
例えば今の事例で考えると確かに開放性があるので水平投影には入れないというのもわかりますが、それでも上階を支えている柱がある所までは下階に壁があると見なされて周長は参入しなくてはいけないようです。
平均地盤面の壁面と斜線の制限を受ける各部位は別々に考えなければいけないというのは極論最下階の地盤に接している地盤が3mぐらいで崖地の場合などはいくら上層に床面積に入る部屋があっても地盤が接している部分が低いエリアに分けられると斜線に引っかかるというのはあまりにも厳しい条件だと思うのですがどう思われますか?

お礼日時:2008/03/15 10:15

この件については、いろいろの解釈が存在するようです。


令2条2項で「建築物が周囲の地面と接している」と言っているので、
建築物の定義に戻ってしまうから、いろいろの解釈になるのでしょう。
それに加えて、行政庁により、建築面積発生部分でカウントとか、床面積発生部分でとかになって、複雑な形状の場合、みんな困ってしまうのでしょう。
私は、大原則として、建築物(の部分も含み)が接している部分を周長と考えています。
床面積の発生の有無、建築面積の発生の有無⇒建築物の高さ算定とは別個のものと考えています。
これで、解釈が分かれる場合は、考えられる周長のとり方を幾つか設定するしかないと思っています。

>それでも上階を支えている柱がある所までは下階に壁があると見なされて周長は参入しなくてはいけない
こちらでは、この考えでほぼ統一されているようです。つまり、床に入る入らないは関係なく、柱が有る以上、仮想の壁が存在すると考えるようにとのことなのです。
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#2です


極論ですが
高い方から張り出してる部分だから
高い地盤に合わせて道路斜線を検討してくれって方が
私は理不尽な気がします。

元々のご質問は
道路高さ制限の緩和措置の事ですよね?

令第二条 六項で
法第五十六条第一項第一号(道路高さ制限)に関して
『規定による高さの算定については、
前面道路の路面の中心からの高さによる』
とあり
あくまでも道路高さが基準だと解釈しております。

道路と敷地に高低差があるときの緩和措置は
令第百三十五条の二で書かれてますね

3mを超える場合の平均地盤面は『3m毎に算定』で
高い方から取るか低い方から取るかは建築士の判断だそうです。
(h7.5.22付主事会議)
有利は方でご検討されてみては?

また令第百三十五条の二 第2項で
『特定行政庁は、(中略)適当と認める高さに定めることができる。』
とあります
高低差で理不尽をお感じなら、相談されては如何?

接道部分一杯に計画されて無いなら、
法第五十六条 第7項での検討もされては如何ですか?
クリアできる場合も多いと思いますよ。
お客様の為に頑張って下さいね~
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この回答へのお礼

道路境界からの緩和というよりは、平均地盤面の周長の取り方を気にしています。周長は建築物の見つけ面積(建築面積と考えていますが)という風に書いてあるのになぜ床面積の発生するところで周長をとるという考え方に疑問を抱いています。

お礼日時:2008/03/15 13:51

こんばんは


質問がよく理解できないのですが、接道部分が一番低い部分にある傾斜地に建物が建っているということでしょうか?
一般的に平均地盤面の算定は”建物が地盤に接している部分”で地盤のレベル差が3メートル以内ごとに分割して算定するものと理解しています。バルコニーが中空に浮いていて柱も建っていなければ地盤に接していないので周長にはカウントされませんが、高さ制限はその水平投影部分の地盤面からの制限となるのではないでしょうか?
その前に道路斜線制限は道路中心高さからの絶対高さで、平均地盤面は1m以上高い場合の緩和にしか関係ありませんが、この辺は大丈夫ですか?
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この回答へのお礼

返答ありがとうございます。説明が下手でもうしわけございません。
建物の形状としては掘り車庫があってその上に住宅がのっている感じです。その堀車庫が3000以上、土に埋まっていて車庫の上は同じ形で1階があります、その上に2階があるのですが2階のバルコニーだけ1階の壁面より伸びています。
周長の考え方としてバルコニーは中空に浮いていて地盤には接していませんが平均地盤面をとって前面道路斜線を考えると周長にいれなかったバルコニー部分が斜線にひっかかります。基本的に斜線は建築物の建っている所が対象となるのに床面積が発生しないという見解で周長に入れず(建物と見なされず?)斜線ではひっかかるという見解がよくわかりません。

お礼日時:2008/03/14 21:52

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Aベストアンサー

こんにちは。

高度地区の斜線制限は北側斜線と同様に、北側のお隣の日照への影響を抑えようという目的で
課せられます。

北側のお隣さんの敷地が高い場合は、その分 陽当たりも良くなるので緩和規定があります。
北側に道路や河がある場合も同じように北側の陽当たりが良くなるので緩和措置があります。

1m位の敷地の傾斜による高低差があるとのことですが、これが北側にある場合、該当します。
例えば1.3mの高低差があると、1mを引いた残りを1/2に、つまり15cmだけ自分の敷地が
高くなったと看做して斜線計算の地盤面を緩和します。

南側を広く取るために北側斜線ギリギリに設計する際、高さに15cm余裕が出来ることは設計上とても
おおきな意味を持ちます。
尚、北側、というのは磁石の北ではなくて真北、つまり昼の12時の影の方向です。

斜線が発生する位置は通常は北側の敷地境界線ですが、横浜市の場合は北側に道路がある場合は
その中心線から斜線の計算をする、というローカル基準もありますので、計画地を管轄する市役所の
建築指導課で問い合わせて頂ければ、正確な取扱が判ります。
フェンスなどが緩和を受ける際、障害になることもあるのです。

さて大抵の場合、敷地が真北に向いていることは稀で、真北が敷地の角の方角にある事が多いです。
つまり敷地の二辺にそれぞれ高度斜線がかかり、斜線がかかる軒先(雨どいの先)まで正確な
水平距離を求めてクリアランス計算を申請します。 計算には屋根の厚みも含めますので、
ご担当の建築士にお尋ねください。

敷地の段差が北側以外だった場合には、残念ですが高低差は全く関係ありません。

次に「平均地盤面」ですが、敷地の形状に無関係に、建物が地面に接する線(正確には、外階段の
投影面なども含まれますが)が全て水平であれば、地盤面高さ(=設計GL)は見た目通りです。
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必要になります。

箱根などの急傾斜地盤で一、二階に入り口があるような場合でなければ、普通はなるべく地面を
漉き取ったり、土を盛ったりしなくて良いような高さに設計GLを設定します。

設計GLは、実際の施工をする際の「高さゼロの地面高さ」です。 実際の地面は凸凹しているので、
施工しやすい、或いは外構で階段の段数の割付がしやすいなどの高さ位置を任意に決めるのです。
逆に言うと、同じ敷地でも設計が変われば設計GLも変えられる、ということになります。

さて、一般的な敷地内が概ね平らで道路との高低差がある場合、玄関ポーチから道路面まで
外構階段を作りますが、この階段の横の面、建物の基礎コンクリートが見え掛かり上深くなる部分の
面積を、建物外周長さで割って設計GLより斜線の基準となる平均地盤面を下げることがあります。
スロープでも同じです。 それだけでも数センチは下がる、つまり斜線がきつくなります。

ギリギリまで北側に寄せて南側を大きく設計したいのが人情ですが、北側の屋根の母屋を下げ、
境界線距離をギリギリで設計している場合、この数センチの平均地盤の「斜線落ち」が苦しい。

そこで、法解釈に厳密な設計規定が無い点を逆手に取り、ポーチ階段と基礎の間に花壇を造って
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最初にこの方法を使ったときは、斜線制限オーバーは建蔽率・容積率オーバー同様に致命的な設計
エラーなので、本当にやって良いのか不安でしたが、一度それで検査済み証が降りると、次に
申請するときに「前回はそれで降りた」と強気になれるので、今では初期設計段階でも採用します。

変な話ですが、明確にそれを法律で禁止しない限り、法解釈のグレーゾーンというのは必ず発生します。
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尚、余談ですが一種高度斜線制限は5m+0.6のきつい勾配が多いのですが、1.25(神奈川県なら
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大きくなるので、余り間取りばかりに目を向けて北側に人が通れないほどギリギリに寄せずに、
ある程度(せめて80cm位でしょうか)は最低でも空けるように打合せされることをお勧めします。

余り北側に余裕がないと、汚水・雨水管の埋設や境界線のブロックのRCベース等の施工が難しいとか、
エアコンの室外機が置けない等 様々な問題が発生しがちです。

ご満足のいくお住まいが完成しますようにと思います。

こんにちは。

高度地区の斜線制限は北側斜線と同様に、北側のお隣の日照への影響を抑えようという目的で
課せられます。

北側のお隣さんの敷地が高い場合は、その分 陽当たりも良くなるので緩和規定があります。
北側に道路や河がある場合も同じように北側の陽当たりが良くなるので緩和措置があります。

1m位の敷地の傾斜による高低差があるとのことですが、これが北側にある場合、該当します。
例えば1.3mの高低差があると、1mを引いた残りを1/2に、つまり15cmだけ自分の敷地が
高くなったと看做して斜線計算...続きを読む

Q【英語】平均値のMODはモッドではなくモードって言うんですか?!

【英語】平均値のMODはモッドではなくモードって言うんですか?!

Aベストアンサー

いくつか誤解がありそうです。

ます、統計における平均値は、AVERAGE です。
おそらく仰っている、「MOD」は、MODE の誤りで、さらにこれは、平均値
ではなく、「最頻値」のことです。
それなら、モードです。

また、「MOD」ということですと、プログラミング等の際に使われる、
「割り算の余り」を指します。
エクセルの関数でも、MOD関数と言うのがあります。
MOD(5,2) ならば、「5を2で割った余り」を意味しますから、MOD(5,2)=1 となります。
これなら、モッドでしょうが、本来は、Moduloの略のようです。

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領域I(低い方)と領域II(高い方)の切り替わるポイントが垂直な擁壁の間にあります。(最低高さから3mの位置)

この場合、その切り替わる高さを接地面として計算していって良いものでしょうか?(実際には擁壁の途中なので接地していません)

Aベストアンサー

お早う御座います cyoi-obakaです。

通常は、擁壁の位置で計算する事になります。
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明らかに空間として人通可能な場合は低い地盤の方の算定は全周低い地盤の値となり、切り替え部分を+3.0mとして算定する事は出来ないでしょう。
この点は、特定行政庁に事前相談をしたのが良いですね!
状況により解釈が異なると思います!

以上、参考意見です。

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On average, xxxx happens every 15.6 weeks.(番号の後にthがなく、weekの後にsがある)

となります。

いずれも「on average」は文章の最後に使用することが可能です。

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on average: 平均で
on the average:平均的に言うと

という感じでしょうかねぇ。

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よろしくお願いします。

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