平均地盤面算定の周長について

福岡市で新築の物件を担当しています
道路面から地盤面が3000以上あって3層の建物で最下階の1層は地盤面に面しています
周長の取り方で色々な見解がありまして、民間の審査機関で質問すると
「床面積が発生する所」という見解と「建物の水平投影面積（建築面積）」という二つの見解があります。前者の見解でいくと建物が3000以下の部分で領域分けをすると、床面積を参入しない部分（バルコニー等）が3000以上の地盤面より上にあるのに3000以下の部分と重複している為3000以下の部分の領域として見なされ道路斜線が最上階のバルコニー部分にあたってしまいます。建物が建っているのに床面積に参入されない部分をのぞく周長の取り方が納得いかないのですがどう思いますか？

No.2 ベストアンサー 回答者： dyundyun 回答日時： 2008/03/15 07:56

ピロティ等の場合

『外壁の周囲の水平投影位置が一般的ですが、
床面積に参入されない開放性の高い廊下・ベランダの突出部
これらも同様に水平投影位置とするのは不合理であると思われる。』
建築設計算定研究会編　建築設定算定マニュアルより
（出展古かったらスイマセン）
コレに順ずれば納得できると思いますが。。

まぁ法の解釈の部類だと思われますので
設計者→有利側
審査機関→不利側
となるのは致し方ないですね。
有利な資料持って協議を重ねるか、納得の審査機関に出すか。。

平均地盤面算定の壁面と
斜線制限のかかる各部位は
それぞれ独立して考えるべきだと思います。
＞斜線は建築物の建っている所が対象となる。。
高さ制限は建築物の各部位について検討されるのが宜しいかと存じます。

この回答へのお礼

dyundyun さんありがとうございます
例えば今の事例で考えると確かに開放性があるので水平投影には入れないというのもわかりますが、それでも上階を支えている柱がある所までは下階に壁があると見なされて周長は参入しなくてはいけないようです。
平均地盤面の壁面と斜線の制限を受ける各部位は別々に考えなければいけないというのは極論最下階の地盤に接している地盤が3mぐらいで崖地の場合などはいくら上層に床面積に入る部屋があっても地盤が接している部分が低いエリアに分けられると斜線に引っかかるというのはあまりにも厳しい条件だと思うのですがどう思われますか？

お礼日時：2008/03/15 10:15

No.4 回答者： jirounonus 回答日時： 2008/03/16 16:15

この件については、いろいろの解釈が存在するようです。

令２条２項で「建築物が周囲の地面と接している」と言っているので、
建築物の定義に戻ってしまうから、いろいろの解釈になるのでしょう。
それに加えて、行政庁により、建築面積発生部分でカウントとか、床面積発生部分でとかになって、複雑な形状の場合、みんな困ってしまうのでしょう。
私は、大原則として、建築物（の部分も含み）が接している部分を周長と考えています。
床面積の発生の有無、建築面積の発生の有無⇒建築物の高さ算定とは別個のものと考えています。
これで、解釈が分かれる場合は、考えられる周長のとり方を幾つか設定するしかないと思っています。

＞それでも上階を支えている柱がある所までは下階に壁があると見なされて周長は参入しなくてはいけない
こちらでは、この考えでほぼ統一されているようです。つまり、床に入る入らないは関係なく、柱が有る以上、仮想の壁が存在すると考えるようにとのことなのです。

No.3 回答者： dyundyun 回答日時： 2008/03/15 11:46

#2です

極論ですが
高い方から張り出してる部分だから
高い地盤に合わせて道路斜線を検討してくれって方が
私は理不尽な気がします。

元々のご質問は
道路高さ制限の緩和措置の事ですよね？

令第二条 六項で
法第五十六条第一項第一号（道路高さ制限）に関して
『規定による高さの算定については、
前面道路の路面の中心からの高さによる』
とあり
あくまでも道路高さが基準だと解釈しております。

道路と敷地に高低差があるときの緩和措置は
令第百三十五条の二で書かれてますね

３ｍを超える場合の平均地盤面は『３ｍ毎に算定』で
高い方から取るか低い方から取るかは建築士の判断だそうです。
（ｈ7.5.22付主事会議）
有利は方でご検討されてみては？

また令第百三十五条の二　第２項で
『特定行政庁は、（中略）適当と認める高さに定めることができる。』
とあります
高低差で理不尽をお感じなら、相談されては如何？

接道部分一杯に計画されて無いなら、
法第五十六条 第７項での検討もされては如何ですか？
クリアできる場合も多いと思いますよ。
お客様の為に頑張って下さいね～

この回答へのお礼

道路境界からの緩和というよりは、平均地盤面の周長の取り方を気にしています。周長は建築物の見つけ面積（建築面積と考えていますが）という風に書いてあるのになぜ床面積の発生するところで周長をとるという考え方に疑問を抱いています。

お礼日時：2008/03/15 13:51

No.1 回答者： kurocyatora 回答日時： 2008/03/14 21:00

こんばんは

質問がよく理解できないのですが、接道部分が一番低い部分にある傾斜地に建物が建っているということでしょうか？
一般的に平均地盤面の算定は”建物が地盤に接している部分”で地盤のレベル差が3メートル以内ごとに分割して算定するものと理解しています。バルコニーが中空に浮いていて柱も建っていなければ地盤に接していないので周長にはカウントされませんが、高さ制限はその水平投影部分の地盤面からの制限となるのではないでしょうか？
その前に道路斜線制限は道路中心高さからの絶対高さで、平均地盤面は1ｍ以上高い場合の緩和にしか関係ありませんが、この辺は大丈夫ですか？

この回答へのお礼

返答ありがとうございます。説明が下手でもうしわけございません。
建物の形状としては掘り車庫があってその上に住宅がのっている感じです。その堀車庫が3000以上、土に埋まっていて車庫の上は同じ形で1階があります、その上に2階があるのですが2階のバルコニーだけ1階の壁面より伸びています。
周長の考え方としてバルコニーは中空に浮いていて地盤には接していませんが平均地盤面をとって前面道路斜線を考えると周長にいれなかったバルコニー部分が斜線にひっかかります。基本的に斜線は建築物の建っている所が対象となるのに床面積が発生しないという見解で周長に入れず（建物と見なされず？）斜線ではひっかかるという見解がよくわかりません。

お礼日時：2008/03/14 21:52