これから土地だけを購入してハウスメーカーで家を建てようと思っています。
良い土地が見つかったので、契約をしようと思っているのですが登記簿上に根抵当権が設定されています。
(債権者は宅建業者、根抵当権者は信用金庫です。)
売主が宅建業者で別の業者が仲介にはいっています。
親類等に相談すると、抵当権がついているものは
手を出さないほうが良いと言われました。
本などを読んでも、あまり詳しく書いありません。
この様なケースは、まれで手を出さないほうが
よいのでしょうか。
また、一般的に取引されているのであれば、注意点など
あれば教えてもらえたらと思います。
よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

下のNo.2の回答の通り、問題点は抵当権が設定されているという今の状態ではなく、次にあなたに所有権移転する際に、根抵当権が抹消できるかどうかが一番のポイントです。


売主である宅建業者は、安く土地を仕入れて次の方に販売することによって、利益を出す見込みで土地を購入します。またお金を貸している信用金庫は、この土地の取引はスムースに進み、資金の回収のメドもたつと見込んでお金を貸しているのです。自分の手持ちのお金だけでこんなことを何回も繰り返しできる人はいませんから、事業として行う場合、根抵当権がついてても何の不思議もありません。
もしここでトラブルが考えられるなら、あなたの支払う売買代金だけでは、この根抵当の金額に達しないと思われるときですが、根抵当というのは一度きりのお金の貸し借りでなく、一定の金額の中でという意味合いですから、注意が必要です。
また不自然に大きい金額が付いている場合は、この現場だけでなく、例えば本社ビル等、他に所有する不動産も一緒に担保設定されてる場合もあるので、謄本申請の際に、「共同担保目録」も付けてもらいましょう。

しかし、手っ取り早くあなたが納得したければ、先方には失礼な話ですが、その根抵当権を付けている信用金庫に、「この土地を○○万円で購入する予定なんだが、移転登記の際には根抵当権は外してもらえますか?」と聞いてみるのが一番です。返済してもらってないので、絶対ではないですが、「その予定で大丈夫です」くらいのことは言ってくれます。通常は間に入る仲介業者が契約前に確認し、残金をもっても抹消できない可能性が高い場合は、契約時に売主に支払う手付金を、売主に渡さずに、仲介会社で手付預かり(残金時まで渡さない)という保全を行うこともあります。そうでもしないと、つぶれる前の会社はこれで手付金だけ持ち逃げしますから。

ただ実際の作業としては、決済時(残金時)に行われます。業者もあなたから受領した残金をそのまま信用金庫に返済するのだから当然です。
手順としては、事前に買主の依頼する司法書士が、事前にその信用金庫と連絡をとって、当日の抵当権抹消書類の内容等を確認しておきます。その上で他の抵当権等、付帯する権利や負担がないか、最終の取引直前に法務局で当日の謄本を取得し、確認してから現場に来ます。
残金取引は、あなたが住宅ローンを使うのであれば、そのローン実行先で行われますが、司法書士は現場に到着したら、まず売主の本人確認と意思確認、そして登記に必要な書類の確認と作成を行います。その上で、ローン実行の依頼をし、はじめてお金が支払える状態になるのです。あなたの支払う残金は、業者の口座へと振り込まれ、すぐにそこから信用金庫へ返済する金額が差し引かれます。入金が完了したら、抵当権の抹消書類が司法書士に手渡され、これで移転登記ができる段取りが完了するので、残金決済は終わりとなります。
その後、当日中に司法書士が法務局へ持ち込み、売主の抵当権抹消、買主への移転登記・抵当権設定を連件申請するという流れで行われていきます。
このように2重3重にチェックできるポイントがありますので、取引に慣れたきちんとした業者なら、トラブルになることはまずありません。

私もこの手のでトラぶったのは、売主側の仲介業者が抵当権の抹消手続きを事前に行ってなかったため、当日買主のローン実行と移転登記ができず、期日を延長せざるをえなかったことがありますが、これは初歩的なミスなので売主が業者の場合はまずありえないと思います。
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この回答へのお礼

初心者の私にも分かり易く説明してもらい
ありがとうございました。
 やはり1つ1つの項目を買主も納得しなければ
と思っていましたので細かな流れなど、とても参考
になりました。
 金融会社への確認も考えたいと思います。

お礼日時:2001/04/21 13:58

常識的に考えて、他人の根抵当権がついた物件を、そのまま買う人がいると思いますか。


言い換えると、根抵当権がついたままの物件が売れると思いますか。
悪徳業者で無い限り、当然『○○で売れたら根抵当権をはずす。』という事は、
信金との間で了解事項となっているはずです。確認して見てください。
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この回答へのお礼

 初歩的な質問ですみませんでした。
親類には「抵当権のついた物件は手続きが
複雑で素人は手を出さないほうが無難だ」
といわれたもので、ちょっと不安で質問しました。
 本当に安心できるのはやはり金融会社に
確認することのようですね。
 ありがとうございました。

お礼日時:2001/04/21 14:08

不動産の場合、抵当権の設定されていない物件は殆ど有りません。


購入資金を借入れすること無しに、物件を購入された場合以外は借り入れ先の金融機関等の抵当権が設定されます。
物件に抵当権が設定されていること自体が問題なのではなく、あなたに所有権移転されたときに間違いなく、現在設定されている根抵当が抹消されるのかということが問題なのです。
ですから、まず仲介に入っている宅建業者に確認すること。後、取引の際に登記を依頼する司法書士に根抵当権の抹消書類の確認をしてもらうことですが、通常の場合、仲介業者、司法書士が言われるまでもなく当然の作業として行いますが・・
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
やはり一般的な事項という事で安心しました。
業者には売買契約書とうり所有権移転の際
抹消されるときいていますが、なにぶんにも
先入観で業者の方をあまり信用できなかったので
この様な場で質問させてもらいました。
また何かありましたら、よろしくお願いします。

お礼日時:2001/04/21 01:13

個人・法人を問わず余程資金力の有る業者で無い限りは、


たとえ販売用の土地であっても抵当権・根抵当権等の登記が
されているのが一般的です。

その場合、決済時に買主の売買代金と引き替えに根抵当権等の
抹消書類が根抵当権者である金融機関から交付されますので、
根抵当権抹消と所有権移転(売買)の登記を同時に連件申請する
ことになりますので-登記上売主部分の担保が消えるのは-
全ての登記が完了した時点となります。
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
一般的ということで安心しました。
最初で最後であろう土地購入なので
不安でいっぱいです。
これからも、多々疑問点がでてくるとは
思いますが自分で解決できないことが
あったら、またよろしくお願いします。

お礼日時:2001/04/21 00:45

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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q根抵当権と居住権について

教えてください。親が商売をしていて、土地に根抵当権(担保)がついています。この土地に家を、私名義で家を建てようと思います。この場合、万が一親の商売がうまく行かなく土地が他の人に渡るようになった場合、どうなるのでしょうか。土地代を他に渡った人に払えばいいのでしょうか。居住権があるため、強制退去になることはないという解釈でいいのでしょうか。

Aベストアンサー

居住権ではなくて借地権を争うことになります。
ご質問の場合はそれは厳しいです。
まず正式に土地所有者と借地の契約を結ばないと法的に保護されません。

任意の売却であれば借地権は次の人に引き継がれますので、新しい所有者に借地料を支払えばよいだけです。

競売の場合は参考URLをご覧ください。
良回答(2)のAに該当し、短期借地権のみ争うことが可能です。
(もちろん抵当権が登記されていることが条件です)

しかし、短期借地権に該当するという意味は、5年以内(土地の場合)の契約ですから、どのみち5年を過ぎると明け渡しを要求されます。
上記の年月とは借地契約締結からですから、抵当権実施時に5年を過ぎていれば明け渡しに従わないといけません。

建物を建てるときの基本として、「抵当権」が設定されている土地には決して建てないこと。

なお、この短期借地権を認めていた法律はもうすぐなくなります。
法律が改正され、今年の8月に交付されました。来年には施行されるでしょう。
つまり問答無用になるということです。
これは占領屋(競売物件に居座って立退き料を要求するやから)対策です。

では。

参考URL:http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=621133

居住権ではなくて借地権を争うことになります。
ご質問の場合はそれは厳しいです。
まず正式に土地所有者と借地の契約を結ばないと法的に保護されません。

任意の売却であれば借地権は次の人に引き継がれますので、新しい所有者に借地料を支払えばよいだけです。

競売の場合は参考URLをご覧ください。
良回答(2)のAに該当し、短期借地権のみ争うことが可能です。
(もちろん抵当権が登記されていることが条件です)

しかし、短期借地権に該当するという意味は、5年以内(土地の場合)の契約...続きを読む

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q所有権移転と根抵当権抹消について

親の根抵当権のついた土地(残債数百万あり)が相続時精算課税制度を利用して子に贈与(所有権移転)されました。その後、残債を支払いました。金融機関より関係書類が届きましたので、近日中に根抵当権の抹消を子が行う予定です。そこで質問なのですが、「登記申請書の権利者」や「申請人兼義務者代理人」欄は親の名前ではなく、子の名前でよろしいのでしょうか?全く知識等なく素人ですので、教えていただければ幸いです。その他、根抵当権抹消の手続きにおけるアドバイスなどをいただけたらありがたいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>親の名前ではなく、子の名前でよろしいのでしょうか?
●もちろんです。親はもう何の権利者でもありません。

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q根抵当付きの土地を購入

素人なので教えて下さい。
根抵当が付いた隣の土地を購入することになってしまいました。
(家は二軒並びの奥側で公道に面してません。当方が購入しない
方法も考えましたが当方も築50年、隣が他人の手に渡り、近い
将来に今度は当方が売却、立替等を考える立場になると・・。)
お隣は自己破産も考えているそうです。
素人が手を出すべきではないのでしょうが、当方も年金暮らしの
老夫婦。今さら一緒に売却して他へ行きたくはないです。
お隣の息子さんは不動産会社にお勤めでお隣のペースで話しを
進めてきます。
希望金額は3600万円とのことですが、これが高いか?調べる方法と、
土地購入にあたっての注意点、諸費用の金額、相手との交渉術、良い
代理人の見つけ方等々、ご助言お願い致します。

Aベストアンサー

No.1です。
勘違いしてました。隣の土地が公道に面してないのかと思っていましたが、反対なんですね。あなたのほうがその土地がないと公道に面しないのですね。それならば足元を見られてふっかけられても仕方ないですね。今はきっとその状態だと思います。話を進めるならばあなたも必ず仲介人を立ててください。でも話がまとまらずに第三者に売られてしまうと、あなたの土地はかなり売れにくくなりますね。無理に買わなくても売って楽になったほうが良いような気もします・・・

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q抵当権が付いている土地の購入

現在父親名義の土地に主人が2700万のお金を借りて2世帯住宅を建てて住んでいます。土地と家に根抵当権3000万を設定してお金を借りました。

父と母は今住んでいる土地(40坪ほど)の一部を1500万で買え、と言っています。とても疑問なのですが、土地と家合わせて根抵当権が付いているのに、土地を購入することは可能なのでしょうか?土地を売買するには、一回抵当権を抹消する必要があるように思うのですが…。

また、このような目的のために銀行はお金を貸してくれるのでしょうか?住宅ローンの適用外のように思うのですが。父母は借金があるようで1500万というお金がほしいようです。

Aベストアンサー

#4です。お返事ありがとうございました。

担保評価ですが、正直、根抵当権の増額による対応は若干厳しいような気がしますね。ご質問者さんは、自営業をやられているのでしょうか?通常、住宅ローンにおいては普通抵当権を設定します。繰り返しそれを担保に融資を受けることが前提の根抵当権を設定するのは、ほとんどが事業をされている方向けです。今回の件ですと、例えばご自身の住宅資金を兼ねて、将来の事業運転資金の為に敢えて根抵当権にしたならば、考えられると思いますけどね。

合計で4000万円の融資となりますと、根抵当権の設定を5000万円程度までに引き上げないといけません。普通抵当権と違い、根抵当権だと設定金額の75-80%までしか融資出来ないからです。法律上ですと満額の融資が可能ですが、金融機関は二年分の遅延損害金を考慮して上記のような制限をします。普通抵当権はこのような心配なく、設定額の満額融資が可能です。ですから同じ物件でも、根抵当だと担保評価上、不利になってしまうのです。

さてその評価ですが、土地と家屋の合計で5400万円、うち土地のみで2500万円。これが3年前ですから、小金井の土地価格が変化なしと仮定して、家屋の償却分を差し引いて丁度5000万円程度になるでしょうか。現状でぎりぎりの評価という事になります。これから毎年家屋は償却していきますので、来年以降は担保割れになってしまう計算になりますので、このままですと追加の融資は厳しくなってしまいます。

担保割れの現状を打破する策としまして、追加融資でなく、従前の融資と今回のとを合算して借換を行い、根抵当権の抹消と共に新たに普通抵当権を設定するしかないような気がします。そうすれば普通抵当権の設定4000万円で済みます。勿論、返済額の増大にも耐え得る充分な収入が、そもそもの大前提となりますけどね。

以上、少しは参考になりましたでしょうか。どちらにせよ信金の審査を仰ぐ事になりますが、こうした事情を頭に入れておけば流れを掴みやすいかと思います。ご参考までに。

#4です。お返事ありがとうございました。

担保評価ですが、正直、根抵当権の増額による対応は若干厳しいような気がしますね。ご質問者さんは、自営業をやられているのでしょうか?通常、住宅ローンにおいては普通抵当権を設定します。繰り返しそれを担保に融資を受けることが前提の根抵当権を設定するのは、ほとんどが事業をされている方向けです。今回の件ですと、例えばご自身の住宅資金を兼ねて、将来の事業運転資金の為に敢えて根抵当権にしたならば、考えられると思いますけどね。

合計で4000万...続きを読む

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q抵当権設定費用、土地と建物、2回必要?

素人質問ですいません。

夏に住宅用土地を購入し現在家を建築中です。

JAにて土地・建物代金3060万円(土地1000万、家2060万)を住宅ローンで借り入れました。
最初に7月に土地を購入しその時に抵当権設定費用で(3060万円)報酬費25560円、登録免許税で117400円支払いました。

もうすぐ12月に家が完成するのですが、またその時に家にも3060万円分の抵当権設定登記が必要なんでしょうか?

もしそうなら、今度はだいたいどのくらい報酬費と登録免許税を取られるのでしょうか?

大体の予測でいいので教えてください。

Aベストアンサー

「取られる」という考えは間違っています。
必要な費用なのですから。

土地の購入費と家の建築費をあわせてローンを組むのですから、最終的に土地と建物の両方に抵当権が設定される条件でお金を借りるのは理解しますね。

建物がほぼ完成すると、表示登記をします。これは土地家屋調査士にこんな形の家ができたよと言う事を図面にして登記してもらうのが普通です。
8、9万円ぐらいかかります。自分でもできますが、書類の作成に慣れていないと何回も出なおしになり、間に合わないことがあります。

あとは保存登記と抵当権の追加設定の費用なので、住宅の場合は軽減があるため6、7万円は覚悟しましょう。

持ち家を計画する以上は最初に資金と費用の計画を立ててからするのが普通です。
完成を目の前にして今頃費用を知らないなんてのは、今後が思いやられますね。これから不動産取得税、毎年の固定資産税、ローンの支払い、入居費用、維持管理のための費用と負担はまだまだ多いですから。


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