登記上、故人が所有者の所有者責任に関して

息子が自宅からは通えない大学に合格したので下宿を探していたところ、妻の姉から実家が空き家になっているのでそこから通えばよいと提案されています。
そこでその家の安全性（耐震性や耐火性）を確認するため登記情報を調べると、どういう事情か分からないのですが二代に渡って相続登記がおこなわれておらず、所有権は妻の祖母（故人）が3/6、妻の母（故人）・妻の姉・妻が各々1/6となっていることが判明しました。
建物は昭和４２年（築４０年以上）の木造です。
登記情報にはありませんが妻には兄（存命）もいます。
この状態で息子がその家から大学へ通うことになり、万一その家の瑕疵でトラブルになった場合（例えば息子が建物の老朽化に起因する事故で怪我をした、あるいは息子が招いた友人が建物の老朽化に起因する事故でより怪我をしたなど）、民法７１７条[土地工作物責任]の占有者・所有者責任が問題になると思われます。
このケースの場合、占有者及び所有者は誰になるのでしょうか？
またリスクを回避するためには誰がどのような保険に加入しておけばよいのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.3 回答者： frfggrgggg 回答日時： 2011/04/01 03:21

要は妻と妻の姉・兄が相続人ですね。

妻の母に兄弟がいない、養子縁組していないと仮定してです。

占有者は息子です。

問題が起きたときは所有者に責任がおよびますが、相続放棄しない限りこの責任からのがれることはできません。

たとえ遺産分割協議で一人が所有者と定めても債権者は法定相続割合で三人に請求できます。
遺産分割は内部でしか効力がないからです。

保険は
賃貸住宅と同じように損害保険(二万円くらい)にはいっとけばいいでしょう

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2011/03/31 07:27

占有者の管理責任、所有者の管理責任については条文通りです。

また、今回の場合占有者は契約の如何（無償で借りる＝使用貸借、
賃料を払う＝賃貸借）に関わらずあなたの息子さんです。
所有者は母相続は法定相続でも共有と見做され、祖母相続人、
母相続人全員と姉、妻の共有です。

権利関係が未整理で複雑ですから、何かあった時には簡単には
解決できないと考えておいたほうがいいと思いますし、あなたの
妻と子の利益相反の可能性もあります。
実際に何かあれば、姉に相談や了解は受けるものの、実際の解決
はあなたの家族で解決しなければならない事になると思います。

リスクを回避するのであれば、先ずは契約書を作成するというの
が定法ですが、妻の姉の好意からでた話でしょうから、事故等の
責任について特約するというのも現実的ではないかも知れません。

保険については、
・息子さんのけがなどへの保障・・・医療保険
・他人への賠償の備え・・・損害賠償保険
・自分の家財道具への備え・・・家財保険
などがあります。
奥さんが共有所有者ですから、建物に対して火災保険や地震保険
をかけることも考えられます。

この回答への補足

ありがとうございます。
「妻と子の利益相反の可能性」が今一歩理解できません。
例を交えて具体的に説明いただけるとありがたいです。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2011/04/02 13:00

この回答へのお礼

ありがとうございます。
「妻と子の利益相反の可能性」が今一歩理解できません。
例を交えて具体的に説明いただけるとありがたいです。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2011/04/10 19:38

No.1 回答者： misawajp 回答日時： 2011/03/31 07:04

個人の所有分は相続登記されるまでは、相続人が法定割合で相続しているとみなされます

奥様の持分も1/3以上あるのですから、瑕疵によるトラブルなどと第三者的な見方をするのはいかがなものかと

質問者の想定するようなトラブルが発生すれば、奥様も1/3以上の責任を追及されます