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自分なりにも、いろいろと調べ読みあさっては見たのですが、お詳しい方御教授願います。

購入希望で買付証明済みの土地があります。
市街化区域にある130坪の土地のうちの、30坪が農地のままである事がわかりました。
100坪については、他の2区画と合わせた計3区画で開発許可が下りていて、
3月下旬に造成工事が完了するのですが、宅地に地目変更は問題ありません。

開発許可を申請するにあたり、広さがオーバーした為30坪分は一緒に申請出来なかったそうです。

今は地目が農地(田)になっている30坪をこのままでは売買できないので、
仲介していただく不動産屋さんに代理人になっていただき、
3条と5条により雑種地に転用してもらった後の契約になる流れだそうです。

道路の位置、土地の形状から考えると建物を建てる位置は
その30坪の雑種地にかかるのがベストなので、
造成と契約完了後に、改めて宅地にする為の地目変更の届出はできないかと考えいます。
3月下旬に受け渡し後、7月くらいには着工したいので、それに間に合う様に出来たらなと思っています。

83条の違反転用なるものにならない様に、農地法の計画変更承認が必要になりますでしょうか?
最初に雑種地にはせず、仮登記で契約し農地から直接宅地転用の届けをした方がよいのでしょうか?
どちらが受理されやすいのか、そもそも申請が可能なのか?
可能であれば、どのタイミングで申請するのが良いか教えていただけると大変助かります。

素人ですので、認識に間違いなどありましたらお許しください。
本契約の返事を待ってもらっている状態なので、少々焦っております。
どうぞ宜しくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

不動産業者です。


>開発許可を申請するにあたり、広さがオーバーした為30坪分は一緒に申請出来なかったそうです
>100坪については、他の2区画と合わせた計3区画で開発許可が下りていて
どうも理解しかねるのですが、市街化区域ですから都市計画法29条による開発行為だと思うのです。本当に開発許可が下りているのですか?開発許可に30坪程度増えて許可がむずかしくなる道理はないと思うのですが?・・・・・水路やその他工事費の問題ではずした?
100坪×3区画程度の造成をして、開発許可がかからない1000平方メートル以下での造成を行ったのではありませんか?30坪を加えると1000平方メートルを超え、開発行為に該当してしまうので・・・・
開発許可の済み証などは、渡されましたか?
基本的に、開発行為の許可を受けていない場合、その30坪は開発逃れと指摘されることがあり、庭先で使用するなら問題ありませんが、建物に供せられるとなると確認申請時に問題になる場合があります。しかし3区画と30坪の所有者が別で契約も同時期でないならばならたぶん大丈夫でしょう。
開発許可を受けているなら、なぜ30坪分を除外したのか?をはっきり理由を聞かなければ、何かの不都合を背負い込むことにもなりかねません。面積がオーバーの意味は?許可を受けるなら考える必要がないことです。
また、地目ですが通常は5条の許可証を添付して農地のまま所有権を移転し、建物が建築された後に表示登記などと一緒に宅地への地目変更を行います。開発許可を受けているなら、その部分は検査済み証の交付で地目も宅地へ変更可能です。
いづれにせよ、きちんと説明を受け、出来ればそれを役所などの担当課へ確認してことを進められた方が良いと思います。市街化区域でなぜ雑種地へ一度変更するのか?も理解に苦しみます。30坪の部分は調整区域とか?・・・・じゃありませんよね?
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市街化区域ですからね、5条申請して移転し家を建てて建物表題登記し宅地へ地目変更・保存・追加設定という流れが一般的です。

しかしながら土地を購入するにあたって銀行が農地では融資出来ないと言っているのでしょう。だから農地から雑種地とみんな考えるのですが、法務局は簡単には雑種地への地目変更登記してくれません。いわゆる流動的地目でないかとみなされ確定した地目にならないとダメです。
苦し紛れに仮の駐車場を作ったり、資材置き場にみせかけて、なんとか雑種地に変えようとするのですが、費用がかかることからみんなあきらめてしまいますね。結局買い手さんがあきらめてしまうんです。融資してもらえなければ買えませんからね。で金があるか他に担保を持ってる者が手に入れるのです。
そこやめて次の物件探したがいいと考えます。
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>3条と5条により雑種地に転用してもらった後の契約になる流れだそうです



3条と5条ではなしに、地主が4条申請で雑種地に変えてから契約する、という事ではないかと思うのですが。

その不動産屋が間に入ろうとするからややこしいのであって、地主とあなたが直接売買契約をして5条申請で所有権移転、地目変更を行えばいいのではないかと思います。
おそらく不動産屋は、単なる仲介ではなく一度自分が買って利益を上乗せして売ろうと思っているので、ややこしい事になっているのだと思います。

まあそういう条件でしか買えないのなら仕方ないですが。

上記のよう地主が地目変更して不動産屋が買ったものをさらにあなたが買うのであれば、農地法違反云々はあなたには関係ないでしょう。とがめられるとすれば地主でしょう。

なお、雑種地からの地目変更については家が建てばできます。というか家が建つか、すぐにでも建てられる状態でないとできません。家を建てる前に地目変更が必要ですか?家が建ってからでいいと思いますが、たまにローンを借りる金融機関が先に宅地になってないとダメ、などと言う場合があるみたいですが。

また、あなたが地主と直接契約して5条申請で取引するなら、一般的には仮登記というような事はしません。仮登記をしてもいいですが、常識的には仮登記をするなら半額程度は払うのが普通です。
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開発許可の問題と思われます。


ただ、農地と宅地が続きの土地で、一つの建物の建築なら
その面積なら、開発許可がいらない場合もあります。
開発許可がいらなければ、5条許可のみでいいと思います。
測量士または建築士に相談されることをおすすめします。

問題は、売主の方が農業委員会に、間違った申請を出した
と言うことで、始末書を書かされないかと言うことでしょうね。
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Q畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

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地目なんですが、100坪は宅地で、50坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は100坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が100坪→次男、50坪→長男になっています。

100坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準16号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。(市役所へ確認済み)

50坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか?
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか?
・地目変更は誰が申請するのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

農地法の申請自体には
譲渡人

譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ

http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industrial/documents/5%EF%BD%8A%EF%BD%99o.pdf


>50坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか??

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

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農地・雑種地・宅地といろいろありますが、固定資産税は各地目でどのくらいかわってくるのでしょうか?例えば同じ100坪でも各地目によってどのように固定資産税の比率がかわってくるのか知りたいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>例えば同じ100坪でも各地目
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難しのは雑種地ですね!宅地に出来るのか?それとも原野にしか出来ないのかによっても違います。尚農地であるなら市街化調整区域か市街化区域は関係有りませんよ!相続で農家をして20年間売らなければ 相続税は免除と聞いたことあります。
農家の分家より 

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現在農地である土地を宅地として購入したいのですが、教えてください。

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Aベストアンサー

>これから農振解除を申請し、家が建てられるのは来年の今頃になるだろうといわれました。

一般的に農振除外は年4回
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まで含め1年(来年の今頃)は妥当な期間です。

>農地を宅地に転用する場合は何年かは農地のままでないといけないと聞いたのですが、どうなのでしょうか?!

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あなたが言うように
農地取得(農地法3条取得)であれば
3年3作は原則転用不可

http://www.city.aki.kochi.jp/life/dtl.php?hdnKey=152
 このため、農地法第3条の許可による権利取得後3年を経過し、かつ3耕作以上「3年3作」の実績がない場合は、その土地の農地法第3条、4条、5条の許可がされません。

Q田んぼへの埋め立て費用

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Aベストアンサー

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろうかと思います。
 例えば、田が100坪、50cm盛土の場合は以下のようになります。(※推測単価を入れますので、質問者様の地域とは異なる可能性はあります。)

100×3.3=330m2(施工面積)
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165/0.9×1.2≒220m3(必要土量)

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上記を合算して諸経費を加えると

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 さらに、元が田ということで地耐力は見込めないので基礎に大きな投資をする可能性を秘めています。

 施工は、できれば土木業者にお願いするのがよいと思います。それは締め固めの管理ができるからです。

>地目は権利書を確認するか、法務局で確認できます。
 

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろう...続きを読む

Q農地転用後の放置について

私と母の名義で隣り合った2区画の土地を購入しました。そこは農地のため、転用許可を取り、私の土地のほうには住宅を建設して近々「田」から宅地に地目変更をする予定です。私の両親も他県から移住し、母名義の土地に住宅を建設する予定でしたが両親の仕事の関係で移住が出来なくなりました。母名義の土地は、転用許可はとったものの住宅を建てないということになります。現在のその土地の状況は整地されたままです。母名義の土地の転用許可が取り消されることはあるのでしょうか。また私も母も農家ではないので、取り消されたら購入したその土地はどうなるのでしょうか。農家でない母が、農地を所有することになるのでしょうか。

Aベストアンサー

農地転用許可を受けいても、事業計画どおりに土地の利用状況が変更され、地目が変更されるまでは、農地法の規制の下にあります。

農地転用許可を受けた後、転用事業が完了するまでの間、第1回目は許可から3ヶ月後、その後は1年ごとに工事の進捗状況報告書を提出しなければなりません。

著しく工事が遅れている場合は、事業実施の催告が行われます。

そして、「催告を行った後も事業計画に従った工事に着手し又は工事を完了しないまま放置している場合、その他許可申請書に記載された事業計画どおり工事を行っていない場合において、許可に係る転用事業を完了させる見込みがなく、かつ、第二又は第三による事業計画変更承認をすることができないと認められるときは、事務処理要領に定めるところに従い、農地法第83 条の2の規定による許可の取消し等の処分を行うものとする。」こととされています。
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/140,0.pdf
(2ページ目 最下部)

ただ、5条転用の場合は、許可を取り消すと農地売買契約が効力を失って、所有権移転がなかったことになり、元々の農地所有者の方にも影響が及ぶことになるので、上記引用ページ3ページ目以降に記載されている「許可目的達成が困難な場合の事業計画変更」の例によって、解決が図られるのが一般的です。

なお、造成しただけの土地は、土地の用途変更の途中にある、いわゆる中間地目と呼ばれる状態ですので、この状態での地目変更は、基本的にはできません。
http://www.h6.dion.ne.jp/~sei-no/page4.html
「建物の建築予定で現況はまだ畑など、実際に現況の地目が変更されないと地目変更登記出来ません。
また、農地を造成をしただけの土地などは「中間地目」と呼ばれ、まだ、何の用途に使用されるか分からず、地目変更登記出来ません。」

農地転用許可を受けいても、事業計画どおりに土地の利用状況が変更され、地目が変更されるまでは、農地法の規制の下にあります。

農地転用許可を受けた後、転用事業が完了するまでの間、第1回目は許可から3ヶ月後、その後は1年ごとに工事の進捗状況報告書を提出しなければなりません。

著しく工事が遅れている場合は、事業実施の催告が行われます。

そして、「催告を行った後も事業計画に従った工事に着手し又は工事を完了しないまま放置している場合、その他許可申請書に記載された事業計画どおり工...続きを読む

Q畑の土地を購入した場合、所有権移転登記はできますか

教えて頂きたく、宜しくお願いします。

土地売買契約で畑を購入した場合、農業委員会から地目変更の許可を得ないと所有権移転の登記はできないかと思っていますが正しいでしょうか? 

農業委員会から地目変更の許可をもらえない時は、所有権移転請求権仮登記をすることになるのでしょうか?

Aベストアンサー

質問の内容からすると,
農地を農地以外に転用して使うことを目的にしているんですよね?

方法は2つあります。

まず1つ目は,農地法第4条の許可を得て売主が地目を変更し,
登記地目も農地以外にしてから売買するという方法。
ただ地目変更登記をするには,積極的に,完全に農地以外のものにする必要があります。

もう1つは,農地法第5条の許可を得て,登記地目を農地のままで売買する方法。
地目変更は所有権移転登記後,買主が行います。
結局地目変更を行わずに,次回の売買でも5条許可をとって売買することがあります。

一般的には後者が多いようです。

なお,これらの許可を得ずに行った売買は無効です(農地法第3条7項,5条3項)。

また,市街化区域にある農地に関しては,あらかじめその届け出をし,
届け出の受理をもって許可の効力を生ずる規定があります。

許可をもらえない時というか許可前に登記をしたい時は,
売買予約による所有権移転請求権仮登記をするという方法もあるでしょうが,
農地法の許可を停止条件とする条件付所有権仮登記をするのが普通だと思います。
前者では予約契約と本契約の2本立てにする必要があるのに対し,
後者では条件付契約1本で足りるのもありますが,
前者であっても本契約をするに際しては許可は必要ですし,
許可が下りなかった場合に前者では契約解除が必要ですが,
後者では条件不成就で無効になるので楽だからでしょう。

ただ,対象地が市街化調整区域にある場合は原則として許可されないようですし,
費用をかけて仮登記をしても,結局許可が下りないのであれば,
また費用をかけて仮登記の抹消手続きをすることになります。
また,仮登記状態では所有者はあくまでも売主だということになりますので,
仮登記をもって所有者が買主にあるということには一切なりません。
二重譲渡を抑制する程度の効果しか期待できないでしょう。


つまり農地を売買するには,

(1)農地法の許可を停止条件とする売買契約を締結し,
  農業委員会の許可を取る(届出をして受理される)
   または,
  あらかじめ農業委員会の許可を取り(届出をして受理され),
  その上で売買契約をする
    ↓
(2)その許可証(届出受理証)を添付して所有権移転登記を行う

のが一般的な流れだということです。

質問の内容からすると,
農地を農地以外に転用して使うことを目的にしているんですよね?

方法は2つあります。

まず1つ目は,農地法第4条の許可を得て売主が地目を変更し,
登記地目も農地以外にしてから売買するという方法。
ただ地目変更登記をするには,積極的に,完全に農地以外のものにする必要があります。

もう1つは,農地法第5条の許可を得て,登記地目を農地のままで売買する方法。
地目変更は所有権移転登記後,買主が行います。
結局地目変更を行わずに,次回の売買でも5条許可をとって売買する...続きを読む

Q宅地と雑種地の売買価格について教えて下さい

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より「雑種地が宅地と同額ではおかしいのでは?人に聞いたら、雑種地は宅地のせいぜい半額」との申し入れがありました。
私が調べた範囲では、現況が一番で、地目の差は関係ないと思うのですが、登記上の地目によって、売買価格は違うのでしょうか?教えてください。
私の希望価格というより、筋の通った常識的な価格で売買をしたいと思うのですが、あまり知識もありませんので、宜しくお願い致します。

ちなみに、
・その土地は市街化調整区域です。
・買主様は、購入後、建物を建てる予定はなく(将来はわかりませんが)、そのまま家庭菜園用として、お貸ししたいとの事です。
・買主様の意向で、不動産等は入れず、直接交渉をしています。契約・登記等は、司法書士さんにお願いする予定です。

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より...続きを読む

Aベストアンサー

No.1の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか(建物が建てられるか)どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか?雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。(念のため役場にご確認ください)

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

Q地目が畑の土地を売りたいのですが、どうすればいいのか教えて下さい

義父が地目が畑の土地を80坪ほどを所有しています。義祖父が農家だったので死後相続した土地です。相続してから40年以上経ちますが、畑として使用したことは一度もなく、更地です。過去にその土地の隣に住む方と向い側の方からそれぞれから売って欲しいと言われたのですが、その時は断ったそうです。ですが義両親も高齢になり、土地を売って介護費用や入院費用の為のお金にしたいと言っています。でも隣の方や向いの方が今現在義父の土地が欲しいかどうかはわかりません。
駅から近く便利な場所なので不動産会社のチラシを見ると近所の土地は坪35万円位で取引されています。坪35万円×80坪=2800万円にはなると思うのですが、地目が畑の場合では土地売買は出来ないと思うのですが、地目を畑から宅地に変更してから売ればいいのでしょうか?もし出来るのでしたら、どういう流れで売ればよいのか教えて下さい。

Aベストアンサー

地目が農地の土地を売るには農地転用の手続きが必要です。坪35万円ということですから市街化区域でしょうから、道路付けに問題がなければ難しいことではありません。
普通のやり方は、買主が決まってからその買主を譲受人として農地法第5条の届出を行います。
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もう一つのやり方は、40年以上畑としては使っていないならば、非農地証明で地目変更ができるかもしれません。住宅地図や航空写真などでずーっと農地でなかった事が証明できればいいのですが。これで先に地目の変更ができていれば、売る時も簡単です。農業委員会で相談してみてください。

Q家建てる予定の土地が雑種地?このままでいい?

新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

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Aベストアンサー

元業者営業です

>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

特別な不都合はありません。
そもそも例え地目が「雑種地」でも見た目で「宅地(家が建っている若しくは建つ予定が明確等)」なら「宅地として」課税されます。

今回のケースでは地目に拘る必然性はありません。


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