マンションの譲渡所得と減価償却について

税金関係に詳しい方がいらっしゃったら、教えてください。

例えば住居用マンションを
・3,000万円で売買契約書を締結。
・同時に、300万円の値引き覚書を締結。
・従って、実際のローン支払額は2700万円。
この場合、マンションを売却する際に算出する「減価償却」は、
3,000万円に対して算出するのか、2,700万円に対して算出するのか、どちらなのでしょうか？？

それによっては、譲渡所得、税金がかかるかがわかれてくるためです。

よろしくお願い致します。

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2012/10/10 18:50

マンション、テナントなどの評価額は減価償却じゃなく、

時価価額で決めるのじゃないかな。
建物の価額は償却と同じですが土地価額の方が時価になりますからね。

勿論価額なら２，７００万円の方でしょう。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/10/11 00:06

　不動産賃貸業を営んでおります。

　会計のプロではありませんが、「定価」というものがありませんので、実際に支払った金額がその不動産の「価格」です。

　価格を書いた正規の契約書と、割引きや逆に追加払いの覚え書き（法律的には立派に契約書です）をつくるやり方を税務署が知ると、二重契約だと判断する危険がありますよ。

　それがＯＫとすると、安い価格の契約書と、差額支払いの覚え書きで安く売ったように見せかけて譲渡所得税をごまかしたりできるようになってしまいますから、危険というより、「二重契約だ」と判断するでしょうね。

　おやめになることを強くお勧めします。


　あえてやるなら、２７００万円で買ったと申告し、２７００万円を基準に減価償却すべきでしょうね。

　つまり、３０００万円を基準に減価償却できるのだというなら、例えば４０００万円の売買契約と１３００万円の値引き覚え書きを作ることなどで、過大な減価償却ができてしまいます。

　（売れなくて困っていて、最初の設定価格からその程度の値引きをするマンションならあります）

　２７００万円を３０００万円とするとそこまで過大ではないですが、やっていることは同じですからねぇ・・・ 。

　何事にも程度問題なので、このくらいなら我々業者と違って、一般の人にはお目こぼしがあるかもしれませんが、「やっていいのだ」とは書けません。

　もっとも、３０００万円が価格だと申告すると、不動産取得税は高くなりますよね、きっと。

　余談ですが、自己使用のマンションの減価償却期間は、賃貸マンションの１．５倍です。だいたい６０年弱くらいになると思います。