建築後すぐ売却する場合の「住宅取得金贈与税非課税」

建築中の建物を売却しなければならなくなりました。
税金関係でアドバイスを頂けたらと思います。

【状況】
　・今年の3月に土地を3500万円で取得（頭金現金500万、銀行ローン3000万）
　・今年の4月に親から1500万円入金（1000万円が贈与で、500万円が借用）
　・来年の1月に建物が1500万円で完成予定（親からの1500万で現金支払い）
　　（数字は丸めてあります）

夫婦で1月に入居予定でしたが、
諸般の事情により別居状態になってしまい、ゆくゆくは離婚になりそうです。
その場合、一人で新居に住むと、通勤が大変になる等デメリットが多いため、
残念ですが家が建ったらすぐに売りに出そうと思います。

ここで制度上不明な点についてアドバイスをいただきたいのですが、
(1)住まなくても住民票を移せば【住宅取得資金贈与の非課税特例1000万円】は適用されるのでしょうか？
　無理やり少し住むこともできますが、売却価格に影響しそうなので、最小限にしたいです。

(2)その後すぐに、仮に5000万円で売却できた場合、銀行ローンを除いた2000万円が手元に残りますが、
　Ａ：そのまま自分のものにして問題ないですか？短期間で売却すると贈与税がかかってしまいますか？
　Ｂ：返却のつもりで親に1500万返した時に、逆に親への贈与税が発生したりしませんか？

(3)（返却するつもりはあるので）1500万借用しているということに切り替えて、利子を大目に返し、
　売却資金で全額返済する　としたほうがよいのでしょうか？

いろいろ考えなければならないことが多く、焦っています。
すべての項目でなくてもよいので、どうぞアドバイスよろしくお願いします。

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2012/12/13 11:09

土地は貴方のもの。

建物は親のものとして登記すれば、贈与税の心配は要りません。
建物建設費用を「親が払ってる」のです。
（５００万円は、親が借りて貴方に渡したのですよね）

実際に居住してるので住民票をそこに移すのですから、住宅ローン控除とか、贈与税の特例をうけるために住民票を移動するのは、インチキです。
特例ですので、インチキがばれたときは追徴金が大きくでます。
本件ですと、平成２５年に譲渡所得申告をしたときに、「なにか、どうも、流れが変」と税務署ではわかるのではないでしょうか。

貰ったものを「借りてることにする」
住んでもいないのに「住んでることにする」
等々、実体と違うのは、例えば税務署にて相談する際でも「これはいえない」という状態になるので、適切な説明を聞くことができないことになります。

土地を売った買った、現金を貰ったなどの税を資産税といいますが、資産税はひとつ間違えると負担ができないような税額が出ますので、報酬をけちらずに、税理士に相談すべきです。
本例は「結構特殊な例」ですから、ネットで情報を集めてなんとかしてしまえというのは危険だと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
建物を親の名義にするというのもあるのですね。
（５００万円は親のお金を借りるという意味でした。贈与非課税が１０００万円までのため）

基本的には返済という形にしようと思いますが、親の名義にする案も別途検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/12/15 14:44

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/12/13 08:30

１：住むことが条件なので法律的には駄目です。

ただ、必要書類に住民票があるので、これで確認することにはなるでしょうか。ですが、贈与税を払うか一度お住まいになられることを“強く”お勧めします。税務署からの手紙が届かなかったり、電話が繋がらない等で虚偽申告が分れば結果は甚大となるでしょう（元々贈与税が高いですので）。
なお、法令違反等も削除対象ですので、この質問も消える可能性がありますよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

２：
Ａ：上記したように住まないのであれば贈与税の対象ですので、年内なら贈与された分は返却される方がよろしいかと思います。
Ｂ：来年であれば再び贈与になる可能性もあるでしょう。詳しいことは税務署で相談してみてください。

３：借りているなら最初から借用書の作成が必要で、低過ぎない金利と返済記録も必要です（少なくとも突っ込まれた時に証明出来るようにしておく）。今から作るにしても、家を建てるのに最初から売却する文言なんておかし過ぎますよ。

越年するようなら、今から親の不動産（持ち分）登記をするという方法もあるでしょうか（返すなら）。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
結局贈与にならないのに贈与税がかかるのを避けたいという思いで書きました。
悪いことをするつもりは全くなかったのですが、
読み返すと多少そういった要素も書いていましたね。反省しております。

3の1500万借りていることにしようと思います。
すぐに借用書を作成し返却を開始します。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/12/15 14:39

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/12/13 07:59

＞(1)住まなくても住民票を移せば…

住民登録に関する法令類に違反します。

＞非課税特例1000万円】は適用されるのでしょうか…

他の法令類に違反する者に、税制上の特典を享受する資格はありません。

＞Ａ：そのまま自分のものにして問題ないですか…

親からもらったお金を、住宅取得の特例ではなく、通常の贈与として申告する限り、あとは煮て食おうと焼いて食おうと自由です。

＞Ｂ：返却のつもりで親に1500万返した時に、逆に親への贈与税…

個人の税金は暦年単位です。
まだ 12月ですから、大晦日までに返してしまえば贈与はチャラ消しになります。
年をまたげば再度の贈与と取られる可能性を否定できません。

＞(3)（返却するつもりはあるので）1500万借用しているということに切り替えて…

切り替えるのでなく、最初から貸借として市中並みの金利を付けて定期的に返済し続けていけば、贈与の問題は出ません。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございました。
(3)の1500万借りているという考え方にするのがよさそうですね。
実際、当初はもらう予定だったのですが、返すことになったのですから。
まだ返し始めていないので、すぐにでも返しはじめようと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/12/15 14:32