代物弁済した時の税金について教えてください。

macc3021さん



約20年前に、知り合いAと賃貸借契約を結びました。賃貸借契約の内容は一般的なものですが、保証金として入居時に5000万円を預け入れて、これには利子を付けないという条項があります。そして賃貸借契約とは別に当事者間で２０年が経過して、契約終了時には更地にして売却するという代物弁済の合意があります。ここで質問したいのは、
１）売却金額5000万円で預かった保証金との額が等しい場合 ２）土地が値上がりして売却金額1億円となり、預かった保証金の倍になった場合 １）２）それぞれの場合の私とAの納める税金の額についてお教えくださいますようお願いします。素人考えでは１）の場合は私もAも税金を払わなくても良いように思うのですがいかがでしょうか

No.1 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2014/03/09 12:26

代物弁済ではないですね。

家を貸すさいに保証金を５千万円受け取っていたA。
その賃貸契約が終了したら、保証金は返還すべきものです。

さて返還時に、Aが５、０００万円の現金がないので、賃貸に出していた家を更地にして売却し、その代金で払うというだけです。

更地にした不動産の売却代金ー取得価格ー譲渡にかかる費用＝譲渡所得です。

５、０００万円で売れようがそれ以上で売れようが上記の式です。
この譲渡所得が課税対象です。
無論納税者はAです。

また、その家を借りていた方は税金には無関係です。
保証金を返してもらっただけの話なので、そこに課税されたらたまりません。

ところで代物弁済とは、Aが保証金５、０００万円の返還ができない場合には、土地建物を代わりにあなたに差し出すというものです。
建物を取り壊して更地にし、その更地を代物弁済としてあなたに渡すとすると、以下のようになります。
代物弁済する更地評価（代物弁済時には時価評価額を使用します）が、５、０００万円だとします。

あなた
所得税上の課税はありません。
時価５、０００万円の物を過去に支払った保証金５、０００万円の代わりにもらっただけだからです。
時価が５、０００万円以上ですと、５、０００万円との差額は贈与税の対象になります。

A
土地の譲渡所得が発生します。
「５、０００万円ー取得価格ー譲渡にかかる費用」が譲渡所得です。


代物弁済には特例がありますが、話がウダウダするだけですので省きます。

この回答への補足

要するに、5000万円の補償金返還に替えて1億円の土地を代物弁済した時は、差額分5000万円が贈与税の対象になるという事ですね。ありがとうございます。

それでは、差額5000万円について贈与税を払って取得した土地を1億2千万円で売却した場合の所得税はどの様になるのでしょうか？

いろいろすみません。

補足日時：2014/03/09 18:36

この回答へのお礼

早速ご回答頂きありがとうございます。

お礼日時：2014/03/09 18:13

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2014/03/09 20:30

５、０００万円で取得した不動産を1億２千万円で譲渡したのですから、７、０００万円ー譲渡費用が譲渡所得になります。

売却した不動産を取得した際に負担した贈与税は「所得費用にならない」点がポイントです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変勉強になりました。

お礼日時：2014/03/10 06:46