不動産に関する質問

不動産に関する質問です。現在、妻と9歳の子供と父親（80）の所有する三階建て築35年のアパートの一室2DKにすんでおります。親とは同じ建物の別部屋です。子供も大きくなり二人目も予定しているためアパートの隣の部
屋をつなげてリフォームするか賃貸に引越しをするか、マンションを購入するか悩んでます。いずれ親の面倒もあるため引越しの場合は近くに住むつもりですが立地的に3LDKで購入した場合5、6000万、賃貸でも家賃18万くらいかかります。アパートも築35年ですのであと15年くらいで建て直しかと思いますが、三階建ての三階（3部屋）は父親の弟（75）の区分登記。一階の一部屋は父親の一番末の弟（68）の区分登記となります。土地は90坪あり父親所有は50坪で現在坪単価220万くらいです。父親ももってあと10年くらいだと思いますが、そのあとは母親（70）が相続すると思われます。いずれは私が相続することになってます。1000万くらいで最小限のリフォームをしようと思ってましたが妻は古い建物をいくらリフォームしても鬱蒼とした感じは拭えないため反対されてます。もちろん相続税を考慮すると同居した方がいいのは分かってますが、母親が相続してからの話しだと思うのでまだ大丈夫かなと思ってます。父親にいま建て直し（二世帯住宅）をすすめても聞く耳を持ちません。母親が相続したら50%以上所有のため父親の兄弟が反対しようと取り壊して二世帯を建てる計画です。リフォーム、賃貸、マンション購入のどれがもっとも正しい（リスクが少ない）判断かアドバイスいただければ幸いです。宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2014/04/04 13:02

そのアパートですが、「三階（3部屋）は父親の弟（75）の区分登記。

一階の一部屋は父親の一番末の弟（68）の区分登記」ということは、１棟の建物内に複数の所有者が存在することになりますから、「区分所有建物」ということになります。

＞母親が相続したら50%以上所有のため父親の兄弟が反対しようと取り壊して二世帯を建てる計画です。

区分所有建物の場合、50％以上所有していたとしても、簡単には取り壊せませんよ。
最終的には、父親の弟（75）の持分と父親の一番末の弟（68）の持分を時価で買い取ることになると思います。

＞アパートの隣の部屋をつなげてリフォームするか

「隣の部屋」というのが「隣の住戸」ということであれば、その境の壁が「耐震壁」かどうかが問題になります。
そのアパートがどのような構造で建てられているのかは分かりませんが、地震があっても倒壊しない構造になっているはずです。
このとき、その境の壁が構造上、絶対必要というものであれば、勝手にぶち壊してひとつに繋げることはできません。
その住戸内の間取り変更ならば可能かもしれませんが。

リフォームも可能かどうかは分かりませんし、建て替えもお父様の弟たちが反対すれば頓挫するでしょうから、現実的には新たに購入か賃貸でしょう。

購入が資金的にムリということであれば、賃貸しかないと思いますが。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明をありがとうございます。そう簡単には取り壊せそうにないですね。三階の叔父は近くに息子と二世帯を建てる予定みたいですが、一階の叔父はひとりものなので死ぬまでそこに住み続けるでしょうか。取り壊せないとなると部屋を最小限リフォームしつつ家賃収入で他に購入ないし、完全に取り壊せるまで（一階の叔父６８が死ぬまでなのであと２０年くらいでしょうか、、）賃貸がいいかも知れませんね。購入できるなら価値が下がらないマンションを購入していざアパート取り壊せる時期にマンションを売却してしまうのもありですね。
耐震のことは考えておりませんでした。隣の住戸なのでコンクリートの壁に通路分くらい打ち抜くことを想定してましたが、昔の建物なので耐震が心配ですね。なんとなくマンション購入がいい選択かもしれないと思いはじめてきました。いろいろ勉強になりました。深くお礼申し上げます。

お礼日時：2014/04/04 15:08

No.2 回答者： AR159 回答日時： 2014/04/04 14:21

建物が区分所有されており底地も共有ということなら、例え50％以上の持ち分であろうが勝手に取り壊したり売ったりすることはできません。

持分割合がどうであれ、他人の持ち物を勝手には処分できないからです。

将来建物をどうにかしたいと思っても、共有者の承諾がないと壊すことは出来ないので、あなたの（相続分も含めてですが）持分だけ誰かに買ってもらうか、逆に叔父たちの持ち分をあなたが買い取らないといけないということになりますが、現実的に今の条件であなたの持ち分を買い取ってくれる人はいないでしょう。

土地も、建物が残っている限り土地だけの買い手は見つかりません。

リフォームについては構造的・物理的に可能なら選択肢の一つですが、築35年ということなのでリフォームしても何年か後に建物全体がダメになれば、改装資金が無駄になるかもしれません。

となると賃借か購入かですが、これはあなたの「フトコロ次第」なので何とも言えません。

余談ですが、叔父さんたちもそろそろ高齢になってきているでしょうから、万一の場合はそれぞれで相続が発生します。
つまりあなたがタッチできない部分で、叔父さんたちの持ち分がそれぞれの相続人に継承されていくということです。相続人が何人もいたり、相続人間で揉め事があると権利関係が泥沼状態になる恐れがあります。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明をありがとうございます。そう簡単には取り壊せそうにないですね。三階の叔父は近くに息子と二世帯を建てる予定みたいですが、一階の叔父はひとりものなので死ぬまでそこに住み続けるでしょうか。取り壊せないとなると部屋を最小限リフォームしつつ家賃収入で他に購入ないし、完全に取り壊せるまで（一階の叔父６８が死ぬまでなのであと２０年くらいでしょうか、、）賃貸がいいかも知れませんね。購入できるなら価値が下がらないマンションを購入していざアパート取り壊せる時期にマンションを売却してしまうのもありですね。
いろいろ勉強になりました。深くお礼申し上げます。

お礼日時：2014/04/04 15:05