一括借り上げ OR 一般管理

大手ハウスメーカーでアパートを建て、賃貸業を計画しています。

今までも親がアパート経営（40年間）をしていたので、ある程度のノウハウは見てきました。

最近は「一括借り上げ」と言うものが出てきて、これを勧められています。

私は他に仕事（自営業）もあるため、賃貸業に専念するのは厳しい状態なので、何らかの管理をハウスメーカーの管理会社にお願いする予定でいます。


この場合に、「一般管理」を依頼した時に、入居者の募集に力を入れてもらえるのでしょうか？

私が思うには、
「一括借り上げ」は空室でも賃料を保障とあるので、仮に入居者がいた場合には、その入居者に「一括借り上げ」の物件を強く勧めて回り、「一般管理」を依頼した物件には入居者が回ってこないように思います。

アパート経営を行っている方のご意見を承りたいと思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： chigaitakanoha 回答日時： 2014/10/18 03:53

大家やってます。

ローンを組んでアパートを建てられたのであれば、一括借上だとプラスになるまで相当の年月がかかると思います。
オーナーとして、何年程度で収益プラスを考えているかにもよります。

一括借上の場合、近隣の家賃相場よりもだいぶ安く見積もられます。
当然といえば当然。相手も商売ですから、空室のリスクも加味した上で月額家賃を提案してきます。
よって、収益が出るまでの期間も必然的に長くなります。

そのハウスメーカーに賃貸募集及び、管理を委託されるという事でしょうか？
おっしゃる通り、一括借上物件を抱えていれば一般の物件よりもそちらを優先するのは当然だと思います。
同じ条件の物件の中で優先上位に入らなければ、必然的に空室期間が長くなります。

ハウスメーカーの仲介業というのがどの程度の規模なのかわかりませんが、私の経験的には地場の不動産屋で賃貸仲介をメインにやっている業者が、一番フットワークがよく成約率も高いです。
基本的に、賃貸物件を仲介業者に入居募集かけてもらった時点でレインズという機構に掲載されるため全ての業者で情報は共有されます。
専任で依頼されるわけではないですよね？でしたら集客の多い賃貸専門の業者に一般で仲介を依頼される方が、確率から見てもよくないですか？

ウチもすごく遠方の物件で、自身の手が回らないモノを一部一括借上でお願いしてますが、家賃設定は相当低いです。入居率が悪ければ更に値下げを希望してきますし、設備のリフォームなどに関しても？？？と思える請求が多々有ります。
まぁ、人に頼むという事はそういう事なんですよね。

ウチは借り入れ無しでやっており、自身で管理している物件が多いのでどうにか回っていますが、ローン有りでしたら一括借上はオススメしませんね。まず利益出ませんよ。

厳しい話しですが、賃貸業というのは関わってくる業者と対等にやりあえるだけの知識を持たなければカモになるだけです。
もちろん経験値も必要です。世の中は日々変動していますので、今までのノウハウだけで同じことを続けていても利益は出ませんから。

ただ、他に仕事を持っていても成り立つ商売です。
自身の日々の時間を費やすのではなく、元手の資金と不動産が勝手に稼いでくれますから。それこそ寝ていても。

私も親から相続した賃貸業です。
最初の数年は無知ゆえに失敗や騙されたりしました。寝る間を惜しんで勉強し、人脈も経験値も増やしました。
現在はほとんど手も時間もかけず、上手く回ってます。仕事といえば月末の入金管理と盆暮れに仲介業者への挨拶。あとは愛犬の世話と別荘の庭の芝刈りくらいです。

上手く回りだせば自営業だろうとなんだろうとフルタイムで出来ます。
ただ、賃貸業で収入を得ようと考えるならば、一定期間の修行は必要だと思いますよ。
頑張ってください。

この回答へのお礼

やはり一括を優先するのは当然といえば当然ですよね。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/27 23:57

No.2 回答者： sirousagi1 回答日時： 2014/10/21 11:59

私は、ＨＭで建てていないので、入居者管理のみをやってもらっています。

選択肢は、一括という方法もあったようですが、立地によるとか２年ごとの家賃改定やら制約事項を持ち出されました。
“周囲の状況から、募集をかける賃料は○万円なら周辺に勝てます。そうなると一括より入居者管理だけの方が身入りがいい。一括だと２年ごとに賃料を改定しますから減収ですよ”とした話になりましたが、一括じゃイヤなんだなという印象でしたね。

しかし、一括か入所者管理かとした場合に、どちらかとした優位性は無いとも思えます。
空室保障は、その分を持ってきて補償することでありますが、入居者管理は毎月の管理費を賃料から差っ引くだけで、契約・更新時には手数料をきっちり取ることでもあるので、管理会社に損は無いんです。

まぁ、一括でないと１０年過ぎたあたりから空室がなかなか埋まらずに固定資産税分を持ち出しになったりと、大変なこともありましたけどね。

但し、ＨＭは一括管理とすることで、建物維持管理や附帯設備の更新について一定期間ごとに強く言ってくることになります。レオパレスは、これに応じないと一括管理は破棄されてしまうようです。
こうした内容は、確認しておく必要があると考えます。

お年寄りの多くは、遊ばせていても税金がかかるので、お小遣いと税金対策でやるんだからＨＭの言うがままでもいいんだという人も多いです。

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。

１０年目以降が大事なのですね。
色々考えてみます。

お礼日時：2014/10/27 23:55

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2014/10/22 00:20

>最近は「一括借り上げ」と言うものが出てきて、これを勧められています。

最近というのはいつのことか分からないが、20年くらい前からは確実にあった。
これを勧めてくる理由はＨＭにウマ味があるから。
もちろん、オーナー側にもメリットがあるからいいのでが、収益を伸ばしたい（稼ぎたい）という計画であれば、相性はよくないわな。

一括借り上げと一般管理で比べたら、ＨＭに依頼するなら借り上げの方がいいだろう。
オーナーは何もせずに小銭が入ってくる。

一般管理にするならＨＭに任せるのは意味がない。
ＨＭの中には他社との取引をせずに自社発生の客しか入れないところもあるし、特定の賃貸業者へ丸投げしているところもある。
特定の業者というのも、自社発生の客しかつけないところもある。

とはいえ、ＨＭ以外の賃貸不動産業者というのもクセものだ。
これも自社発生の客ばかり入居させようとして、他社の客には物件を出さないこともある。
新築などネットに出しておけばはすぐに客が集まってくるから、なおさら外には出さない。


ＨＭには建物自体のメンテを任せ、入居者の募集と管理は不動産会社へ任せると良いだろう。
不動産会社も大手か地元中堅どころの業者を２社入れると、切磋琢磨してくれて良い。
レインズに載せない賃貸専門業者も少なくないので、レインズにも載せることと不動産サイトへの掲載を行う業者がいい。もちろん無料で。

この回答へのお礼

色々なアドバイス、ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/27 23:53