家賃収入の確定申告

今年、初めて家賃収入の確定申告をしようと思っています。

1979年に1400万ほどで購入したマンションでしたが、一戸建てを購入する際に根抵当2000万が認められて、それを担保としたカードローンを使っていました。

6年前の定年を機に田舎に引っ越し、その家を家賃8万円（うち1.5万円は管理費）貸出し、家賃はすべてカードローンの返済にしています（銀行との確認事項）
これまでローンを限度額いっぱいに使っていたたため、単純に計算しても経費控除後の所得は赤字だったので確定申告をしていませんでしたが、昨年ある程度まとめて返済したこともあり、今年確定申告しようと思ったところです。

支払利息の明細を銀行にお願いしたところ、現行からはカードローンは経費として認められないかもしれないということでした。

認められないとなれば、さかのぼって追徴課税の支払いが発生しますが、このカードローンの確定申告の際の扱いや追徴課税についてどのようになるのか、影響を少なくするためにはどうしたらよいか知っている方がおられたら教えていただきたいと思います。よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• どうやら、ローンの経費扱いに関して大間違いをしていたようです。
  
  もともと、住宅ローンを利率の安いローンに借り換えする際に、使い勝手がいいという銀行の話もありカードローンにしましたが、根抵当をつけ、租税公課を含めたほとんどの関係費用の入出金をその口座で行っていたため、それを使った物件の賃貸は利息分が経費になるという判断をしてしまいました。
  
  一度、税理士に相談に乗ってもらい、申告したいと思います。
  
  どうも、ありがとうございました。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/02/26 09:13

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2015/02/25 22:51

大間違いをしている可能性が高いように見受けられます。

あなたは借り入れの際に収入として申告しませんでしたよね。
返済は経費ではありませんよ。

ただ、返済のうち利息だけは経費になると思います。しかし、住宅を賃貸化するわけですので、住宅ローンの返済分についてのみ金利を経費とすることができます。しかし、カードローンの利息は経費にならないことでしょう。だって、カードローンで借り入れをしたお金の使い道が不動産貸付のためではなく、生活などではありませんか？

収入のためにかかった費用は経費になりますが、それ以外の支出は経費になりません。大きな経費となるとしたら、不動産の減価償却ぐらいでしょうね。通常の賃貸の利回りからすれば、赤字になるわけないと思います。

過去にさかのぼって確認が必要だと思います。
税務署へ相談したらやぶへびです。税金の相談ができるのは、税理士だけです。
税務署に相談できても、聞き上手でなければなりません。聞き上手っていうのは会話の上手ではありません。同じ支出でもこのように考えて有利な○○の制度を使えませんか？などというような聞き方でなければ、原則的な計算方法だけしかアドバイスできません。さらに必要書類なども厳しく言われることでしょう。一つ一つ教えていたら税務署の職員も限度があります。ある程度教えたら、教えたところだけすべて解決し、わからないところだけを聞くように言われます。もちろん手引きなども読んでいるのが前提となることでしょう。

あなたのような状態であれば、お金はかかりますが、税理士に相談のうえで税理士に代理申告してもらうべきだと思います。
中には怖がって無申告のままとするような考えになる人もいますが、ここで正しい申告に切り替えなければ、常に税務署にばれるのではないかとびくびくしないといけません。最悪７年もさかのぼられての追徴にされかねません。税理士がある程度確認し、数年程度の申告を行い、あなたが納税を行えさえすれば、税務調査の可能性も下がりますし、税務調査となっても費用が掛かりますが税理士の立会で交渉もしてくれることでしょう。

素人申告や無申告状態はリスクが高すぎるように思います。専門家に相談しましょう。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/02/25 13:00

＞これまでローンを限度額いっぱいに使っていたたため、単純に計算しても経費控除後の所得は赤字…

もしかして、ローンの返済金を経費と考え違いしているのではありませんか。
しかも、

＞購入する際に根抵当2000万が認められて、それを担保としたカードローンを使って…

そのカードローンで使ったのは、購入したマンションの返済ではなく、別の買い物なのですか。

百歩譲って、マンションの返済金だったとしても、不動産所得の計算において、元本の返済分は「負債の減少」であって「経費」でありません。
経費になるのは、月々の返済額のうち金利・手数料分だけです。

＞さかのぼって追徴課税の支払いが発生しますが…

お話がよく分かりませんけど、経費のとらえ方が誤っているとすれば、追納は避けられません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞このカードローンの確定申告の際の扱いや…

十把一絡げに“カードローン”では答えようがありません。

・何を買ってローンを組んだのか
・あなたが思っているのは「月々の返済金」なのか「金利・手数料分のみ」なのか

＞追徴課税についてどのよ…

去年分はこれから確定申告なので問題ありませんが、一昨年以前の分は、それぞれの年の翌年 3/16 (曜日により多少ずれることも) を起算日として年 14.6% の日割りというサラ金顔負けな高利での「延滞税」、ペナルティとして「無申告加算税」が 15～20% 加わります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

カードローンは、田舎に一戸建てを購入する際の頭金として使いましたが、使用制限はないこともあり緊急事態などには便利な財布として使っていたと思います。（家内が管理していました）

もちろん返済金すべてを経費という考えはなく、返済金のうちの利息分を経費と考えていました。（銀行にも支払利息分の明細を求めています）

退職や病気も重なり、また、家賃の所得に関する知識がいい加減だったため、十分な検討もなしに確定申告を怠ってしまいました。

お礼日時：2015/02/25 13:50