持ち家の一部を商売用として貸していますが追い出したい

こんにちは。
友人のお悩みとして、相談させていただきます。
少々ややこしい相談であり、
私の文才はないですが、ご容赦ください。

友人は一軒家(２階建て)に住んでいます。
入口が２つあり、一階部分は店舗として、
他人に貸しています。
もうひとつの入口は玄関があり、
すぐ階段になっていて、２階への階段があり、
居住スペースとなります。
元々祖父が料理やさんをするために、
この家を購入されました。

現状は祖母が権利者です。
約15年ほど貸付ています。

店の契約書ははっきりと見た訳ではないですが、
友人、友人母親が悩んでいる点について挙げますと、
・元々の契約は家賃13万であった。
支払い困難のため、何年も前に亭主が祖母に交渉し、
現在家賃10万で貸付ている。
これに友人、友人母親が最近気付いた。
・３年前に無許可で冷房を取り替えようとした。
友人母親が作業員に帰れと怒った。
作業員は一旦帰ったが、
深夜12時くらいに取り替え工事は行われた。
その事について亭主とかには何も怒っておらず、
作業員のみに帰れと怒ったとのこと。
・無許可で席をテーブル席から座敷に変えた
・家賃滞納を過去にしていた。(現在は不明)
・深夜遅くまで騒いでいる。
・野良猫に餌付けしたり、勝手に名前をつけたりしている。
・店の客の自転車の止め方が酷い。
店の前は両方通行できる道路であり、
そこに自転車がはみ出しているため、
車の通行ができないときがある。
亭主は自転車を整頓したりなどの配慮はない。
・家賃が払えないと交渉してきたわりに、
なかなかの収入を得ている様子で、
イベントとして落語家を呼んだりしている。
・店を貸付た頭金？として百万円がありましたが、
それは元の状態で店を返してくれたら、
返しますというお金だが、
お祖母ちゃんはそのお金を私的利用してしまった
・お祖母ちゃんはその勝手な亭主に強く言えない性格。
なので今までの無許可工事にも問い詰めなかった。
それに対して、友人、友人母親はイライラしている。

そして、その店ですが、私が商売をしたいと
友人と話していたところ、
友人が自分のところですればいいと言ってくれました。
なので今回こういった質問をしています。

友人と友人母親としては私の店したい話関係なく、
以前から出ていってほしい、
せめて、元の契約に戻したい(家賃を13万戻す)と考えています。
祖母としては知り合いに貸す方が嬉しいが、
平和主義者な性格上出来れば争いたくない、
現状のままでいいとのことです。
祖母は生前贈与や、権利者を友人にする気はある様子ですが、
祖母の最近の言動は認知症の可能性があるとのことです。
はっきりと診断されたわけでないですが。
なので一刻も早く権利者を友人にしておくべきとは思いますが、
この家族のタイミングなども合わないので
なかなか難しいそうです。

ここからは私個人の意見も交えての話ですが、
感情論として、非常にその亭主たちは
何も言ってこない大人しい祖母のことを
バカにしているのではと思います。
いろいろと泣き寝入りするのも可哀想ですが、
ギャフンと言わせるためにも、
権利者を友人にかえ、新しい契約書を作り、
遡って消費税増税にともなう、
家賃値上げをするべきだと思いました。
ただ、店側としても15年やってきたなら、
ある程度常連客はついているので、
簡単には出ていかないと思います。
向こう側も徹底して争うと思います。
今回は私が店をしたいからとかそういったことではなく、
(友人のところで店を出せればそれは嬉しいですが、
でも他のところで借りて店するのでも構わないです。)
また、持ち家の一部を店として貸付ているならば、
もめたとき、家を放火されたり、刺されたり
家族に何かしらの危害が加わることが私は恐れています。

今回、友人の意見を尊重して申し上げますが、
質問は以下の点になります。
・追い出すことは可能か
・可能であればどのように詰めればいいか
・家賃差額分3万円×家賃10万になってから現在までの年月を今徴収することは可能か
・頭金は無許可で冷房や席を工事したため、
そこから相殺は可能か
・追い出せないにしても、元の契約の家賃13万に戻すことは可能か、
消費税増税にともなう、家賃値上げは今からでも可能か

大変長くなり申し訳ありませんが、
よろしくお願いいたします

No.5 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2015/10/17 19:27

弁護士と相談されるとすぐ分かります。

(30分5000円程度)
ずばり言うと「できません。」
　こういう問題、立場を置き換えてあなたが現在借りているものとして考えれば、すぐ分かる事です。
「気に食わないから出て行け」
　そんな理不尽が通る世界ではありません。借りているほうは内装にもお金をかけた、エアコンもつけた。出ろというなら、それの代金を弁償してくれ。また長い間についたお客を逃がす事になるので、その保障と立ち退き費用、新しい店舗の内装費などに慰謝料をつけて支払ってくれ。
　あなたのような非常識な借主だともっと要求するかもね。

　営業目的に貸すと言うことは大きな制約があるのですよ。だから家賃が高い。
　その家賃も、交渉して安くなってしかも請求していないと時効でもあり、口頭であっても契約成り立つのですよ。
　極端な話、苦しいなら家賃はいらないよ。居てくれるだけで良い。知人や親子での契約で良く見る。使用貸借( https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E7%94%A8 … )であっても、出ていけとは言えない。

　祖母さんの言われることが正しい。第三者やその子供がとやかく言えるものではありません。どうしてもなら弁護士に相談なさい。説得されますけどね。

　あなたが知人から、友達だから「ただでいいよ」と言って借りたとして、あなたが内装してエアコンつけて、やっと固定客もできた頃になって、何らかのいざこざで、「気に食わないから出て行け」と追い立てられたら、困るでしょ。
　一方の立場だけで見ると、間違った判断になりますよ。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/10/14 10:10

様々な不服があるようですが、信頼関係は破綻していることは間違いないようです。

契約解除の理由になりますから、契約解除して明渡訴訟して下さい。
注意点は、一棟の建物の一部のようなので、明け渡してもらいたい部分の図面が必要です。
そうすれば、その部分だけの強制執行できます。

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/10/13 18:39

質問は以下の点になります。

・追い出すことは可能か
・可能であればどのように詰めればいいか
・家賃差額分3万円×家賃10万になってから現在までの年月を今徴収することは可能か
・頭金は無許可で冷房や席を工事したため、
そこから相殺は可能か
・追い出せないにしても、元の契約の家賃13万に戻すことは可能か、
消費税増税にともなう、家賃値上げは今からでも可能か


＝世の中思うようにいきません。　
貴方が仲介に入るのであれば　知識不足で逆に叩かれてしまいます。
当事者同士で、ほっといて、あげてください。

No.2 回答者： area_99 回答日時： 2015/10/13 17:46

まずね・・・

権利者本人でないため。
すべての主張が無理です。

また、店舗で借りてるなら、店の中のリホームは自由です。
それを阻止してはなりません。

金を出して保障してあげれば追い出し可能です。

減額した分の家賃の請求は、そもそも権限すらありません。

消費税分の家賃を徴収しても構いませんが、そもそも税金納付してないでしょう？
それって詐欺です。

以上・・・阿呆なことは考えなさんなと友人のお母さんにお話ししてあげてください。

No.1 回答者： check-svc 回答日時： 2015/10/13 17:41

長文で読む気がしませんが、結論から言えば追い出すことはできません。

1階と2階は入口が別ということから、間借りとはいえず、借地借家法が適用されます。
つまり、借家権という強力な法的保護があります。

家賃については、口頭であるにせよ双方が決めたことですから問題はなく、これから先のこととして家賃の値上げ交渉はあってもよいと思われます。
クーラーの工事も違法とは断言できず、これも契約次第ですが、通常ならばお店としての使用であれば内部の造作変更は家主がどうこう言うものではないのが普通です。

その他、道路のことや野良猫のことなどについては、著しい不良行為でない限り借家契約を打ち切るだけの理由とはなりません。
詳細は弁護士と相談されるといいでしょう。