マンション売却に伴う確定申告

自己保有のマンションを転勤で住む事ができなくなり、長年第三者に賃貸し赤字ですが家賃収入を得ておりました。
しかし賃貸者が退去し半年程空き家になり家賃収入が無くなった為、悩んだ末、昨年3月に売却をしました。
マンションは２０年程前に２８００万で購入した物件でしたが、古くなったので１５００万程にしかなりませんでした。
借入は全額金融公庫で２０年経過時の残債は１８００万程で差引き３００万の赤字でしたが、この赤字分は確定申告で控除されるのでしょうか？
賃貸時は毎年確定申告をして少額の返戻金がありましたが、今回の売却にあたってどうなるか？また申告方法はどのような手続きになるかを教えて頂けないでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： ginlime 回答日時： 2016/01/30 15:03

購入時の価格を簿価として、土地簿価と建物簿価に分離して、建物分は

（建築物によって異なる）法定の償却を毎年行って、期間償却費を合算
したものを現在の建物簿価として土地簿価と合計したものが、現在簿価
だと思います。売値と現在簿価の差額が損失であれば還付を、利益であれば
納付となるのではないでしょうか。確定申告相談に行かれることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
相談に行き詳しく聞いてきます。

お礼日時：2016/01/30 22:40

No.3 回答者： 2016taka 回答日時： 2016/01/30 15:36

個人のマンションの売却は譲渡所得です。

譲渡所得の金額は原則として取得額と売却額との差額であり、ローンの残債は関係ありません。そして、譲渡所得の損失は通常、他の所得との損益通算はできません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm

ただし、自らの居住用として使用していた場合には、ローンの残債と売却額との差額を損益通算できる場合があります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm

いつから賃貸をしているのかで控除できるかどうかは変わってきますし、賃貸時の減価償却等も影響するはずなので、詳しいことは直接税務署で尋ねたほうがよろしいと思います。かなりややこしい話になると思われますので、税務署が込まないうちに、早めの相談をお勧めします。

この回答へのお礼

本当にややこしい話なのでお役所に行って聞いてみま。

お礼日時：2016/01/30 22:47

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/01/30 15:25

＞差引き３００万の赤字でしたが、この赤字分は確定申告で…

譲渡所得に対する考え方が、本質的に違います。
簡単に言うと、

＞２０年程前に２８００万で購入した…

ここから 20年間の減価償却費を引いた未償却残高が「取得費」。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

そのマンションが鉄筋コンクリートで住宅用なら耐用年数は 47年なので、細かな計算はあとでゆっくりやってもらうとして、20年後の未償却残高は 1,600万前後でしょう。

＞１５００万程にしかなりませんでした…

1,500万 - 1,600万 = -100万
100万の赤字ということです。

厳密には、減価償却の計算をきちんとしないといけませんし、売るのにかかった諸費用は引き算できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

＞借入は全額金融公庫で２０年経過時の残債は１８００万程で…

借入したとき、借入金を所得として確定申告しましたか。
そんなことしてないでしょう。

入ってきたとき所得でなかったものは、出て行っても税金の計算とは関係ありません。

＞この赤字分は確定申告で控除されるので…

分離課税ですので、同じような譲渡所得でプラス益が出ているのでない限り、損益通算はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

ただ、マイホームの買い換えで一定の条件を満たすときに限り、他の所得との損益通算および繰越控除が認められます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/3382.htm

＞申告方法はどのような手続きになるかを…

ご質問文だけでは、マイホーム買い換え特例に該当するのかどうか判断ができませんので、一度税務署で相談されることをお勧めします。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

詳しいアドバイスありがとうございます。
買い換え時の税控除特例なども気になるので税務署に相談に行ってきます。

お礼日時：2016/01/30 22:44