不動産を売った時の手続き

父親が亡くなって、住む者が居なくなった家＋土地を売ろうと思っています。
譲渡所得の3000万円を控除する特例が適用されると聞いていますが、
１．現行の耐震基準に適合するか、更地にすること、のような要件があると聞きました。
父の家は、もう50年以上経過しているので、壊して更地にする予定です。
特例を受けるには、更地にしたことを証明する必要があるように思いますが、これは、登記簿などでいいのでしょうか？
２．50年以上前なので、土地の購入費は判りません。
税金は、売却費と購入費の差額に対して掛かるように思います。購入費が不明の場合はどうしたらいいのでしょうか？　購入費は０（ゼロ）で計算されるのでしょうか？
３．税務署のHPで、
　この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
　また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
(1)　譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2)　マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
等とありますが、確定申告は、2月からのですよね？
ややこしい手続きが必要そうですが、自分でも対応可能でしょうか？

細かいコトをお聞きして、申し訳ありませんが、ご教示頂けると、大変心強いです。
よろしくお願いします

質問者からの補足コメント

• 回答して下さった方のご指摘で、私の記載に不足、不備があると判りましたので、補足します。
  １．2016年度（平成28年度）税制改正大綱で創設された、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用したいと考えています。
  ２．相続税の支払いは済んでいます。
  よろしくお願いします

    補足日時：2016/05/22 08:29

No.2 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/22 00:58

結論から申しますと「自分だけで対応は可能だが、やめておけ」です。

１、失礼ながらてっぺんから一つ誤ってます。
　不動産を売るといわれて「居住用財産を売る場合の特例」をおそらく研究されておられるようですが、その特例は受けられません。
　なにを間違えてるかというと「相続によって得た不動産」なのですから、まずは「相続税の心配」からしなくてはいけません。
　その後、相続で得た家屋と土地を売る（譲渡）ので、これにたいしての「所得税の心配」をします。

２、お父さんが居宅としてて、その後あなたが住むというのでないならば、相続税の計算をするさいの小規模宅地の特例が使えませんので、お父さんの遺産額と相続人数から、相続税の申告義務が出ている可能性があります。
このあたりは調べられておられますか。

３、「？？」となられてるといけないので。
お父上が亡くなられてるので「まずは相続税の件」を考えないといけません。
次に「相続でもらった土地を売るつもり」なのですから「所得税（譲渡所得）」を考えないといけません。
ということです。

４、資産税は素人の生兵法は危険
相続税とか譲渡所得とか「不動産の所有権移転に対しての税金」はひっくるめて資産税という言い方をします。
資産税は
１、政策による特例が多い
２、課税標準額が大きいので適用を誤ると差額（追徴課税ともいう）が大きい
特徴があります。
このうち「１」については、具体的な実例で適用されるかどうかの判定をするしかないケースがあります。
国税庁HPで、こと細やかに解説されてますので、これで充分だというのは税に関して明るい方です。

失礼ながら「まずは相続税の問題だ」と受け止めて「その後売るのだから、マイホーム売却の特例ってのは該当しないよな」ぐらいまでは、自分で組み立てることができる人でないと、ネット情報と国税HPだけの知識で「自分でやる」のは、とてもしんどいですよ。困難です。
はっきり言って「できません」。

お父上が残した不動産の評価をしないと相続税の申告義務があるかどうかの判定ができませんが、財産評価基本通達による評価をあなたがしなくてはなりません。奥行き低減とか影地割合などと言う用語を理解しないとできないです。路線価格地区とか倍率地区とかも。
相続で自分のものになった土地建物を売るのは不動産屋に任せてしまって良いですが、さて譲渡所得の申告があります。
「確定申告は、2月からのですよね？」と質問されるレベルの方ですと、失礼ながら「おいおい、自分でやるってのは、よしておいたほうがいいよ」です。
既述のように「税に明るい人（※）ならば、頑張ればできる」ものですが、税理士でも「資産税はやらない」という方がおられるほど資産税って特殊な税目であることを承知なさってください。

「父が亡くなった。住んでた家には相続人は誰も住まないので、売却したいと考えてる」と税理士に相談なさるのがベストと存じます。


※
税理士事務所にて、相続税申告書作成補助をした経験がある、譲渡所得のある確定申告書の作成補助経験がある。
税理士試験で相続税を合格してる、あるいは所得税法を合格してる、あるいは「合格には達しなかったが、相当なレベルまで学習したので、申告書作成ぐらいはちょろい」レベルの人など。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。いろいろ勉強になりました。
やっぱり、税理士さんに相談します

お礼日時：2016/05/24 20:49

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/22 11:00

亡父の固定資産税課税通知あるいは不動産名寄帳と家屋の滅失登記後の登記簿謄本程度は必要でしょう（※）。

取り壊しした建物の滅失後の登記簿謄本だけでは、土地上にその建物しかなかったことが証明できないからです。
細かく言えば、建物表示登記時の登記申請書に添付されてる「どの土地にどのように建物が立っている」ことを示してる書面があります（建物図面・各階平面図）ので、これがあると「土地上にはこの建物しかなかったと言えるでしょうが、実際には「滅失後の土地の写真を撮り、提示または添付する」ことになると思います。

要は「土地の上にはその建物しかなかった。仮に他の建物（登記のいらない物置、プレハブなど）があったとしても「すべてとっぱらってしまった」状態を示すわけです。

税務署員が現地を確認してくれれば良いのですが、その時には購入者が建物を立ててしまってるかもしれません。
そのために「更地になってる状態」の撮影は必要でしょう。

※
土地上にどのような建物があるかは、登記だけでは不明です。
固定資産税課税台帳（名寄帳）ですと未登記家屋も載ってますので、これによって「土地上のすべての登記できる家屋と登記できない建築物のすべて」をとりあえずは把握できるわけです。

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/22 10:17

１、下記のようなものがあります。

http://www.aiwa-tax.or.jp/images/tax_news/145689 …

２、確定申告は翌年の３月１５日までに

３、相続税の申告書を御自分で作成提出したという方でしたら、もはや譲渡所得の申告手続き等はへのカッパでできうるはずです。
　創設されたばかりの特例ですので、申告書を出したのち不足資料が税務署から請求されたら出すスタンスで良いでしょう。
　添付資料まで含めて、まったく落ち度のない申告書を提出するなど、資産税ではそうそうできるものではないです。

お詫び
「てっぺんから勘違いしてる質問」と失礼なことを申し上げました。謝罪します。

この回答へのお礼

いろいろとどうもありがとうございます。また、私が適切な情報を記載しておらず、勘違いさせてしまい、申し訳ありませんでした。
相続税は、税理士さんにやってもらいました。
税理士でも「資産税はやらない」という方がおられるほど資産税って特殊な税目ってことも知りませんでした。
素人の生兵法は危険のアドバイス通り、やはり税理士さんに相談してみます。

お礼日時：2016/05/22 10:37

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/22 01:11

NO2です。

記述忘れしたこと。
「財産評価基本通達による評価をあなたがしなくてはなりません。」とした事に。

自分が相続した家と土地の相続税評価額はいくらなのか？
これについて「税務署に行くと教えてくれる」という記述を希に見ます。
正確には「希に見た覚えがある」ですが。

税務署員は、実際の相続案件での「不動産の相続税評価額」は教えてくれませんから。
路線価図があり「こうやって、こうゆう風に評価額を計算します」と説明はしてくれます。
これを「あなたの相続した地べたの評価額はこれですよ」と税務署員が教えてくれたと捉えるのは「間違い」です。
この説明を参考にして算出してくださいと「計算の仕方」を教えてるだけですから。
理由は、不動産の評価は現地をみて測量をして行うのが原則であるからです。
現地を見てもいないのに「この土地の評価額はいくらです」など実は口にできないんです。
それを、税務署員が口にしてしまうってのは「やってはいけない」「禁止」なのですね。

しかし納税者から「評価額はいくらになりますか」ときかれたら「教えられない」などと断ることはできないので、「路線価格、あるいは倍率価格から、このように計算ができる」という式を説明するというスタンスをとってるのです。

ネット情報でかって私が見たような覚えがある「不動産評価額は税務署で教えてくれる」記述をされてるものは、実は怪しい知識で述べられてるかもしれませんので注意なさってください、と伝えたくて追記しました。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/05/21 23:31

＞譲渡所得の3000万円を控除する特例が適用されると…

あなた自身も 3年以内前に住んでいたのですか。
親だけが住んでいたのなら、マイホームではありませんよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

＞１．現行の耐震基準に適合するか、更地にすること、のような要件があると…

はて？
更地にするんではマイホームではなくなりますけど。
なにか別の特例と見間違えているのではありませんか。

＞２．50年以上前なので、土地の購入費は…

売値の 5% を取得費と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

＞確定申告は、2月からのですよね…

2/16～3/15 ね。

＞自分でも対応可能でしょうか…

それはあなた自身で判断してください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm