母からの土地贈与

現在保有している土地（現在家を建てて住んでいます。母は別居です）の　母の名義分の生前贈与を進めています。母名義分は　200万円程度なので2回に分けて基礎控除である110万円以内に抑え　手続きをしたいと考えたいましたが　路面価格が上昇しており　2回に分けても117万円となり控除の上限を超えてしまう事が分かりました。平成28年度の固定資産税では　課税明細から計算すると102万円なのですが　路線価格ではわずかですが超えてしまいます。このまま相続の手続きを進めるとどうなるのでしょうか？超えた7万円にのみ課税されるのであれば　大したことはありませんが。細かい話になりますが　微妙なところで戸惑っています。相続税精算課税の非課税枠を使う手もありますが　良いご意見をお聞かせいただけると幸いです。よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/12/13 22:22

１「計算を尽くして、非課税枠内で収め、贈与税の申告をしない方法」

２「贈与税率が１０％内の贈与をして、申告をして納税しておく方法」
３「相続時精算課税の選択をした贈与による方法」
の３つが考えられます。

いずれかを選択する際に、最も重要なのは「贈与物件の評価額の算出」です。
土地があり、その上に建物がある場合には、路線価格から算出した評価額から借地権価格を差し引いた額となります。
この説明が「なるほど」と理解できるなら結構なのですが「え～～。そんな事言われてもわからない」というレベルでしたら、税理士に土地の評価依頼をしましょう。
土地の評価額のうち母が何分のいくつかを所有してる（共有してるといい、その割合を持ち分といいます）のですから、仮に持ち分が二分の１ならば「土地評価額の二分の１」が贈与額になります。

ご質問文では「土地は２００万円」とされてます。この価格が路線価から出した額だとして述べます（この額が高い低いと言っていても、話が進まないからです）。

土地の上にある建物は誰の所有物ですか。
土地の所有者がA、建物の所有者がBだとすれば、BはAに対して借地権を持ちます。
ただしAとBが親族ですと、使用貸借と言って「地代はもらわない」契約がなりたってます。
使用貸借契約ですと、上記の借地権はありません。
ありませんというのは、借地権価格が土地価格から控除されないという意味です。
つまり、土地の所有者と建物の所有者の関係で、土地評価額は変わります。

この辺りの説明だけで「思ってる以上に土地の贈与税評価額の算定は面倒」というのがお判りになったとしたら、説明の甲斐があったと思います。

ネットで情報を得て、土地を評価するなど危険ですから、税理士に評価依頼しましょう。
ついでに贈与税の申告書まで作成してもらっても、報酬額は１０万円程度です。

冒頭の１、２，３を選択する際のポイントについては税理士が説明してくださるでしょうが、せっかくですから簡単に述べておきます。

全く贈与税の負担をなしで行うのなら「１」です。しかし、不動産の名義変更手続き（贈与契約書のさくせい、司法書士への依頼など）で「まったくお金をかけないで不動産の名義を変更すること」は不可能です。

そこで「２」を検討します。
税率１０％というと高いと感じるかもしれませんが、３００万円の贈与を受けて発生する贈与税は１９万円です（３００－１１０＝１９０。１９０の１０％は１９）。
１９万円を３００万円で割ると６，３３４％です。
つまり「消費税よりも安い」のです。

土地の名義を母から息子か娘に贈与で変更する。これで所有権移動は確定して、だれにもウダウダ言われません。そして贈与税の申告をして納税しておけば、税務署もウダウダ言いようがないのです。
相続税節税対策において、税理士が「１０％の贈与税なら、あれこれ考えないで、贈与税を払ってしまった方が、以後すっきりする」という人が多いのはこのためです。

「３」の相続時精算課税の選択をしての贈与は、ご質問のレベルの話でしたら「よしておけ」と思います。
相続時精算課税を一度選択すると、一生撤回できません。
これは現在生きておられる母上からの贈与を受けると相続時精算課税選択をした者特有の贈与税の申告義務があるので、面倒だという話から「もう、嫌じゃ。やめたい」という人がでて「いやいや、撤回はできないのです」と言われて「そんな制度だと知ってたら選択などしなかった。」「大したことがない贈与税を払っておく方がよかった」という人が多いので、必ず知っておくべきことです。

タトゥーや入れ墨は一度入れると消えないと言いながらも、技術の発達により「ほとんどわからなくできる」かもしれません。
対して、相続時精算課税制度は、一度選択すると撤回ができませんから「税金が出ないのか。これは、いいことを教えてもらったぞ。しめしめ」と選択してしまうと「あらら、こらら」となります。
必ず税理士に相談をしてメリット、デメリットを十分に知ったうえで選択をすべき制度です。

というわけで、私はご質問者の場合には「２」をお勧めします。
「高いぜ」と言われ悪評判な贈与税ですが、あれこれと手を尽くして絶対に避けるべき税金かという言うとそうでもありません。
既述のように、消費税率よりも安いのです（１０％税率の場合です）。
世間では「贈与税は高いからな。あれこれ考えて、手を尽くして、納税をしないようにせんとあかんでよ」と言いますが、それほど悪者でもないです。

要点は「土地の評価額を、専門家に算出してもらう」「その後、どの選択をするか」です。


なお、「二回に分けて基礎控除以下で贈与する」は「連年贈与なので、最初の年に贈与があったとして、合計額が贈与したとされる」話とは全く別物です。
不動産の贈与契約書を毎年新たにするのですから、連年贈与に決まってるのです。
毎年、毎年、贈与税の申告書を提出して納税すれば良いだけの話です。
「毎年毎年贈与税の申告書を出して納税してるが、それは一番初めの年にまとめて贈与されたのだ」という話など、でたらめなのです。

最初の年に全部贈与したものとされ課税されるのは「定期金給付契約に基づく定期金に関する権利」というものです。
実はネットでは税理士でさえ、この「連年贈与」と「定期金給付契約に基づく定期金に関する権利」の区別ができてない説明をしてる方がいるくらいです。
それほど「贈与税の連年贈与」という話は、間違った情報が飛び交ってます。

「脱税目的であるかとが明々白々です。1度にまとめて贈与があったと解釈され、200万あまりの贈与として贈与税が計算されます。」という既述があるようですが、この記述自体が贈与税の「連年贈与」と「定期金給付契約に基づく定期金に関する権利の贈与」とを混乱してる方特有の回答です。

この回答へのお礼

丁寧な回答を頂き有難うございます。書き方が悪かったので　脱税目的と思われた方もおられたようですが　適法の中でできるだけ負担が少なくて済む方法を探しておりました。参考にさせて頂き　進めさせていただきます。

お礼日時：2016/12/16 23:35

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/12/13 21:24

＞2回に分けて基礎控除である110万円以内に抑え…

脱税目的であるかとが明々白々です。
1度にまとめて贈与があったと解釈され、200万あまりの贈与として贈与税が計算されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞路面価格が上昇しており　2回に分けても117万円となり…

路面価格って何ですか。
相続税や贈与税は、「路線価」で算定されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

路線価が 334万ということなら、
(334 - 110) 万 × 10% = 224,000円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
の納税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2016/12/13 20:48

言葉は大事にしましょう。

相続の手続きではなく、相続対策に伴った（生前）贈与の手続きなのでしょう。

あくまでも私の見解にすぎませんが、贈与税を払う覚悟をされてはいかがでしょうか？
（117万円-110万円）×10％＝7,000円
ですよね。
2回に分けて、合計で14,000円ですよね。

このように書くのは、税務署は、不動産の名義の動きにも目を光らせています。そして、本当に贈与税の基礎控除以下で済んでいるのかを含め、無申告の人に対して文書や電話で問い合わせをしたり、調査に出向くかもしれません。
申告をしていれば、軽微な金額ですので、多くの場合税務署も気にしないかもしれません。気になっても、電話程度でしょう。申告の内容の確認といった程度でしょう。

路線価による評価額は、本当に正しい計算ができていますか？
私は税理士試験の相続税法を学んだ経験（合格はできませんでした）がありますが、路線価による評価は、よほどわかりやすい単純な土地でなければ、難しいこともあります。また、地積測量図があり、その通りに利用しているというのであればよいですが、昔ながらの土地ですと、安易な測量による公図だったりもします。
贈与税の申告では、実測である必要があります。実は、公図や登記上の地積より面積が小さいということもあります。

相続時精算課税制度ですが、高額なやり取りで必要に迫られなければ、贈与税の範囲で解決されるほうがよいのではないでしょうかね。
相続税は、通常相続人全員で共同で申告します。相続時精算課税制度を利用した贈与の事実を他の相続人に教えることにつながります。
贈与税の範囲の贈与で済ませており、3年を経過の相続となれば、相続税の申告に贈与財産が出てきません。
母親とあなたの間で済ませられる状況であっても、その事実が今後の相続でのもめごとの原因になってもいけませんからね。

正解はあなたの考え方次第で変わるものです。ただ、家族・兄弟姉妹であっても、一般の人が思っている以上の割合で、相続を原因に仲が悪くなったり、争いとなっているものです。身内の恥などとして、周りに言う人がほとんどいないから、みんな円満なのにうちだけがと思う人もいれば、うちに限ってはそんなことにならないと考える人もいるのです。私は、結構な数の争いとなった相続を見てきています。
そうならないような対策を進めましょう。
相続の対策は税金対策だけでなく、争続にならない宅作である必要もあるのですからね。