不動産の相続、どの時点の価格で算定すべきか

Question

20年前、父が亡くなり、50坪の土地を母が50パーセント、私と兄がそれぞれ25パーセント相続しました。
母と兄の了承のもと、現在はその50坪の土地に私が家を建てて住んでいます。
最近、兄が自分の相続分を現金で欲しいと言ってきました。
兄は、20年前の相続時の価格で金額を算定すべきだと主張していますが、私は現在の価値で算定したいと思っています。
20年前の実勢価格は1000万円でしたが、今は600万円ほどです。
この場合、どちらの言い分が通るでしょうか？

「当事者間で不動産の金額について合意ができない場合，価額弁償の金額を決める基準時は直近の不動産の時価を基準にすることとなります。」
との情報がありますが、裁判まで起こせば、こちらの主張通り直近の価格になるということでしょうか？
もし仮に20年前の実勢価格だとした場合、どうやって調べるのでしょうか？費用はどれくらいかかるでしょうか？
よろしくお願いいたします。

ben0514 · Accepted Answer

身内なのですから、双方それだけの開きがあるのですから、間の８００万円ということにはならないのですかね？

考え方ひとつで、相続のやり直しということでいえば、２０年前の評価で見る必要があるでしょう。しかし、現在のお兄様の共有分を買い取れということであれば、今現在の評価で考えるしかないでしょう。
そのなかで、２０年前に名義変更する際にしかりと話し合いのもとで取り決めたわけですから、後者だと思いますね。

ただね、あなたはその土地の上に住まわれているのですよね。住んでいる家については、長いこと済むことでしょう。お子さんへも相続させるのではないですかね。その際に、お兄様やお母様の名義が土地の一部にあれば、建物の評価も低くなりますし、最悪売却しなければならないとしても、評価がだいぶ下がる恐れもあります。

あまりにもあなたが強く主張しすぎますと、あなたが困った時にお兄様の協力が得られません。逆に地代をよこせと言われてもおかしくはないでしょう。
さらには大変失礼な話ではありますが、お母様が今後無くなるようなこととなれば、お母様の共有持ち分をお兄様が主張するかもしれません。お兄様から追い出される恐れもありますよ。共有者だから法的に無理でも、地代の要求や持ち分相当の分筆と明け渡しなどを求められれば、困るのはあなたではないですかね。

悪い状況が重なれば、お兄様が元気であれば兄弟の話し合いで済みます。しかし、お兄様が無くなるようなこととなれば、お兄様の奥様やお子さんなどと交渉しなければなりません。気持ちを汲んでもらえる部分は薄くなることでしょう。

不動産の売買等はタイミングが重要だと思います。この機会に言い値とまでいかないにしても、間を取るような形で正式にお兄様の持ち分をあなたの持ち分にしたほうがよいかもしれません。そしてできれば、お母様の持ち分も計画的にあなたの名義にすることも視野に入れたほうがよいかもしれません。お母様の５０％の権利を１０％ずつ贈与してもらったり、買い取ったりすることでもよいでしょう。あなたがお母様に仕送りなどをしているのであれば、仕送りではなく分割払いで購入としてもありだと思うのです。

不動産の名義は共有という形があり、短期間や一時的な目でいえば便利な制度でしょう。しかし長期的に見れば、リスクでもあるのです。悪く言えば持分を贈与や売却が可能なわけですから、お兄様がやくざに金を借りていて、その持ち分を取られたら、あなたはやくざが権利の一部を持つ土地に住むことになるのです。当然地代や買取の要求をやくざにされるわけですから、正当な評価どころの話ではないでしょうね。

お近くの司法書士などに相談されてはいかがですかね。

ohkinu2001 · Answer

>母が50パーセント、私と兄がそれぞれ25パーセント相続しました。
とのことですので、すでに遺産分割は完了していると思います。
そうであれば、そもそも今更、遺産分割のやり直しはありえないというがあなたの立場です。

また、共有持ち分の買い取りとしても、それを要求する権利はありませんので、買い取る気がないと言えばそれまでです。

買い取る気があるなら、価格は貴方が納得できるようにお兄様と交渉すればいいと思います。

過去の賃料も無料ということで合意していたと推測されるので関係ありません。

hata。79 · Answer

相続時の時価で売った買ったというのを代償分割といいます。
遺産分割時の一つの方法です。
逆にいうと「遺産分割が終了してるならば、代償分割という方法は、出る幕ではない」のです。

すると、単純に「俺の持ち分を買ってくれ」という兄の要求があり、いくらで売買するかの話になるだけですから、当然に「売買時の時価」です。

相続時にはいくらだったからという理屈がなんとなく「そうなのかなぁ？」と感じてしまうのですが、違います。まやかしです。悩む必要そのものがない事です。

「あんたはその土地を昔１千万円で買ったって聞いたぞ。俺の持ってる土地もそれだけの価値があるから、１千万円で買ってくれ」というのと同じです。
昔の価格と、今の価格では違うのです。
もしそれを認めるならば「明治時代にお爺ちゃんが手にいれたときには５０円だって聞いてる。だから貴方の土地も５０円で買ってやるからな」という、やくざの脅しみたいな売買が成立しなくてはいけません。
過去の価格など持ち出してきてはいけないのです。
相続で得た土地なので、その時の時価が売買価格の基準になるって話など、よく考えたらおかしいのです。
「冗談言うな」って話です。
相続時の時価で買ってくれという話がお兄さんが言い出してるのは、おそらくは、遺産分割協議の際の代償分割の話を、持ち出してるのでしょう。
既述ですが遺産分割協議が終了していたら、代償分割の話は「もうおしまい」「済んだ話」「出る幕ではない」です。お話そのものが終了してるのです。「続きをやろう」って言い出されても困るのです。

兄妹同士の話ですから、他人がああだこうだと言う必要性もないのですが、兄が「相続時の時価はいくらだったから、それで買ってくれ」と言うのに、「そうじゃないよ、時価。今の価格で売買するんだよ」と妹がいうか「うん、じゃ、相続時の時価で買うよ」というかは自由なのです。

このとき「相続時の時価でお金のやりとりをするのが代償分割という遺産分割を終了させるための方法」
「資産分割が終了してる状態では、代償分割という話はおでましにならない」
と妹が口にした時に、兄がどう受け止めるかです。

「ああ、そうなんだ」となるか「何言ってやがる。遺産分割協議は終了してない。とりあえず法定相続分で土地を登記しただけだ」と言い出すか。
母と子である兄と妹、計３人で相続時に「とりあえず法定相続分で登記しておこう」という話になっていたとすると、相続時での時価での買取という話（買取といっても代償分割にすぎない）となるでしょう。
なぜか？遺産分割協議が実は終了してないからです。他人の目には終了してるように見えても相続人間では「いつかきちんとしようぜ」と保留になっていたというわけ。
それだとしても２０年も遺産分割協議を保留してたってのも、どうかしてます。

これは、遺産分割協議は終了していた、と言うのが客観的にもまともな判断でしょう。
なぜなら、遺産分割協議の保留期間などせいぜい１０か月です。相続税の申告期限に間に合わせるからです。相続税申告義務がなくても、それくらいで協議終了させます。
「そんなことはない」って人は遺産分割協議など納得できないので、それこそ裁判沙汰に発展してます。
そう思いませんか。

ところで、相続時の時価ってのは、毎年発表される土地公示価格の対前年変化率を「遡って計算」すれば出ます。遡って計算するという意味が不明でしたら、補足質問なさってください。

それと「兄の土地の上に建物を建てていたので、地代が発生していた」という前提での話は、話が混乱するだけです。元々使用貸借といって「無料で土地を利用していた」のですから、これまでの地代の話をしだすのは全く無意味です。
土地の上に建物がある時は、借地権価格が控除されますので、例えば時価が１千万円でも借地権価格４０％が控除されて６００万円になります。
しかし使用貸借の場合には借地権が認められませんので、控除される額もないです。
ご質問文には「兄が過去の地代をくれと言ってる」などとはありません。それなのに「地代は払わないとアカン」という回答があるのは、不思議でしょうがありません。

Moryouyou · Answer

相続は済んでいるので、
兄が売るといった価格で買うか買わないか
で、おさまるなら、それでもよいかも。

兄の所有分を借用していたという現実は
あるから、それなら地代を払えと、要求
されるのは、免れない。

どちらかと言えば、兄に分がある。

相続時に代償分割で、兄の分を現金で
渡し、自分の所有にしておくべきだった。

しかし、将来母の50%でもめることになる。

家族で今後のことをよく話し合っておいた
方がよいです。

mukaiyama · Answer

＞20年前、父が亡くなり・・・私と兄がそれぞれ25パーセント…

そこでいったんはすべて丸く収まっています。

＞兄の了承のもと、現在はその50坪の土地に私が家を建てて…

建てた時点が今日に至るまでの地代は払う必要があります。

＞最近、兄が自分の相続分を現金で欲しいと…

その時点での相場価格を調べて買い取れば良いです。

＞兄は、20年前の相続時の価格で金額を算定すべきだと主張…

それは筋が違います。
解決しているものを蒸し返すのは、どこかの隣国のようです。

家が建ってからの地代は相場並みに支払った上で、現在価値で買い取れば良いです。

もしかして、地代のほうが高かったりしたら、兄の言い分を呑むのも良いかと。

AR159 · Answer

ずっと所有していたものを、いま売りたいというなら今の値段で売るのが原則でしょう。
もちろんあなたがいくらで買うかはあなたの自由なので、高く買ってあげたければそうすれば良いですが。

あなたは母や兄に地代を払っていましたか？　これによって使用貸借か地上権かという問題が絡んでくるので、価格にも影響します。

「裁判」とのことですが、何の裁判を起こす気でしょうか。価格に折り合いがつかなければあなたが購入しなければ良いだけなので、裁判になりようがないと思いますが。

不動産の相続、どの時点の価格で算定すべきか

身内なのですから、双方それだけの開きがあるのですから、間の８００万円ということにはならないのですかね？

>母が50パーセント、私と兄がそれぞれ25パーセント相続しました。

相続時の時価で売った買ったというのを代償分割といいます。

相続は済んでいるので、

＞20年前、父が亡くなり・・・私と兄がそれぞれ25パーセント…

ずっと所有していたものを、いま売りたいというなら今の値段で売るのが原則でしょう。

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