「住宅資金の贈与」及び「相続時精算課税」の併用について

「住宅資金の贈与」及び「相続時精算課税制度」の併用についてのご相談です。

【平成30年10月】
土地購入(2100万、夫のローン)、新築の請負契約(4000万)

【平成30年12月】
第1回目の支払い(請負金額の半分の2000万)
→私の父から贈与(1200万)を受け現金で支払い、残り800万を夫のローンで支払う

【平成31年4月】
第2回目の支払い(残りの半分の2000万)
→全額夫のローンで支払う


2回目の支払いの前後で、実家の売却利益が入る予定の為、更に1800万を贈与(贈与の合計は3000万となる)してもらい、夫のローンを繰り上げ返済したいと考えております。

※新築予定の建物は「省エネ住宅」ではありません。
※父が亡くなった後の相続税が発生する可能性はほとんどないため、精算課税制度の選択を考えています。(財産はほとんど残さない為)


【質問①】
我が家の場合の住宅資金贈与の控除額は700万で間違いないでしょうか？

【質問②】
平成30年分の確定申告は、「贈与税1200万分の申告(その内700万は住宅資金、500万は相続時精算課税)」と「相続時精算課税制度選択の届け出」をし、
平成31年分は「贈与1800万分の申告」をすればよろしいでしょうか？

【質問③】
夫のローンを妻の現金で繰り上げ返済すると、持ち分の変更が必要でしょうか？その場合の諸費用の目安はどれぐらいでしょうか？

解りにくい点がありましたら申し訳ありませんが、補足もいたしますので、ぜひご回答よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます！
  説明が悪く申し訳ありません。購入する家の名義は夫と私の名義にしたいと思っています。
  具体的には、私が父から住宅資金の贈与を受けた1200万をそのまま支払いますので、その分は私名義に、残りは夫がローンを組みますので夫名義になるかと思います。
  その後私が更に1800万の贈与を受け繰り上げ返済してしまうと、夫への贈与になってしまうと思い、持ち分の変更が必要かと考え、質問③を記載させていただきました。
  引き続きご回答いただけると嬉しいです。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/11/22 20:19

• 大変解りやすく整理してくださりありがとうございます！
  質問②についてですが、紛らわしくなるかと思い省いてしまったのですが、実は頭金を10月の時点で100万支払ってしまっています。。(実際は1回目の支払い額は頭金を引いた1900万となります)
  贈与と1回目の支払いを来年にすることはまだ可能です。頭金を支払ってしまっているとまずいでしょうか？
  また、質問③については、なるほど！と思いました。ちなみに、父が現在70歳ですので、生前に2300万分全ての贈与を受けることが難しいかもしれないのですが、亡くなった時の相続分(母兄姉私で分割)で引き続き100万程度ずつ私→夫に贈与していく形で大丈夫でしょうか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/11/22 23:10

No.3 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/11/23 01:22

＞贈与と1回目の支払いを来年にする

＞ことはまだ可能です。
それはよかった。

＞頭金を支払ってしまっていると
＞まずいでしょうか？
大丈夫です。

贈与されたお金を支払に使って、
翌年3/15までに出来上がった家に
居住した事実があればよいのです。

＞質問③について････
お父さんはまだお若いですね。A^^;)
かつ、法定相続人は4人。
3000万+600万×4人=5400万までは
基礎控除があります。

お父さんがそれなりに財産をお持ち
なのであれば、逆にお父さんから、
直接、奥さんやご主人が少しずつ
贈与を受けた方がよいと思います。

相続時精算課税ですと、相続税対策
にはならないからです。

例えば、毎年ローンの残高とご夫婦の
余裕資金にプラス100万前後の贈与を
受けて、繰上返済することで、贈与税
もかからず、相続財産も減らせるので
相続税対策にもなります。

勿論、まとまった生前贈与は『争続』
の予防にはなりますけどね。
私見としては、相続時精算課税の
一括贈与は、もう少し後からでも
よいのではと思いました。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

お礼が大変遅くなり申し訳ありませんでした！
とっても解りやすくご親切に教えてくださり、大変参考になりました。贈与を来年にする必要があること、少しずつ贈与して後から精算課税制度を利用するといくこと、気付かせていただき本当に良かったです。また機会がありましたら、よろしくお願いいたします。

お礼日時：2018/11/25 08:56

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/11/22 21:33

ちょっと整理してみました。

　　　夫　　　　妻
土地①2100万
建物② 800万　③1200万
残　④2000万
合計⑤4900万　⑥1200万
総計　　⑦6100万
割合　80.3%　　　19.7%

①②④は夫ローン=⑤4900万

贈与　妻の父→妻
　　　②1200万
　　　⑧1800万
　合計⑨3000万

以上をふまえて、

＞【質問①】
そうですね。消費税10%契約でないなら
700万になります。

＞【質問②】
ここが問題です。
住宅取得資金の贈与特例は、
★贈与を受けた翌年3月15日までに
★家屋の新築が必要で、かつ居住して
★いる必要があります。
下記(6)
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

ご質問の状況では、贈与の申告が
★間に合わないことになります。
★契約(手付金支払)と贈与の
★タイミングを来年にし、
★贈与税申告は再来年にした方がよい
と思われます。

まず、この条件をクリアして下さい。

次に相続時精算課税ですが…
住宅ローン返済の繰上は慌てずに
ゆっくりすればいかがですか？

3000万の贈与から700万は、
住宅取得資金贈与特例で非課税
となるでしょう。

残り2300万を相続時精算課税で
贈与申告をすることになります。
相続時精算課税の限度額は2500万
ですから、贈与税の納税もありません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

しかし、その後もお父さんからの
贈与があれば、2300万に積み上げて
いかないといけません。
2500万を超えると、超えた分には
20%の贈与税を納税する必要があります。
相続税での精算(相殺)はできます。

といったあたりをふまえて、
＞【質問③】

所有権の変更はローンに影響して
しまいます。
ローンを組んだ後は、しばらくは
いじらず、
住宅ローン減税が1%あるので、
10年間はそれを有効に使うべき
だと思います。

場合によっては、ご主人の繰上げ返済
に少しずつ充てることで、贈与には
ならないと思います。
年100万なら確実でしょう。

いずれにしても、まず、お父さんからの
贈与と住宅取得資金の支払い時期を
来年にしないとまずいです。

そこを解決して下さい。
管轄の税務署にご相談されてもよいと
思います。

とりあえず、いかがでしょう？

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/11/22 20:01

最も重要なポイントが分かりません。

購入される家は『誰の者』なのですか？
そこが贈与のあれこれのポイントです。

妻の父から夫への贈与には、
住宅取得資金の特例も
相続時精算課税も
使えません。

それで方針が変わるならば、
所有者(名義)、配分など、
ご検討下さい。