売買契約後、境界トラブルで引き渡しできません。

買主です。７月に売買契約し、手付金と仲介手数料の半額支払いました。
契約後、売主側の測量士が分筆して、期限は９月３０日で「売主は民民立会、官民査定を完了し、確定測量図と立会証明を提出し、引き渡す」と契約書にあります。
測量時に　隣家と境界トラブルがあったらしく、今現在は隣家の同意は得たが、立会、押印は停止状態のようです。（同意も確証はありません）
もうすぐ、売主、買主、各仲介業者、測量士の合議がもたれ、そこで契約の延期を言われるようですが、こちらは子供の入学に合わせて、３月末までに家を建てるつもりで建築業者に依頼済で、目途が立たない物件を待つ時間な余裕がなく、残念ですが、諦めるしかないかと思っています。
契約書には「売主の債務不履行により買主が契約解除した時、売主は受領済の金員に違約金（売買代金の10％）を付加して買主に支払う」と条項があります。手付解除の期限は８月で過ぎております。
このような場合、引き渡しできない売主に手付金と違約金の請求はできますか？
また仲介手数料は、全額支払い義務がありますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2019/09/25 10:39

確定測量を条件とした売買を担当した事がありますが、2か月で7軒の地権者に同意を貰いました。

当然に、１軒でも不同意であると契約が流れてしまうので、こちらも必死でした。幸いに旧地主が周辺の人と良好な関係であった事と、売買後の土地利用計画も納得頂けるものだったのでスムーズに手続きできました。

　質問文通りの契約条項であれば、売主が債務不履行の状態になるのは10月1日に開始します。ただ、1週間で状況が改善するとも思えず、10月1日を待って行動を開始したとしても支払い済みの手付金および同額の違約金の支払いはその日以降になります。
なので、今のうちに仲介業者を通じて契約解除の書面の準備をしておくことでしょう。
解除自体は10月1日以降であっても、書面の準備及び合意はその日以前になっても何ら問題アリマセン。

　土地の確定測量図無しでも建物の建築が出来れば良しとするのか？（境界問題を先送りにして自己解決を図るか）という問題になると思いますが、常識的な判断をするのであれば契約を無かった事にして別の物件をあたるべきでしょうね。境界問題については不動産業者や建築業者の過失はなく、気の毒な気はしますけれど、だからと言って先送りすべき問題ではないですね。

また、仲介手数料については媒介契約書の約定に従って処理されます。私の在職していた会社では、契約締結時0％、引き渡し時に100％の支払いで契約締結時に手数料の支払約定書を書いて頂いていました。このパターンで行くと引渡しが出来ない為に手数料は請求できず、従って支払いも無いと言う事になります。
会社によっては契約時に50％あるいは100％という事もあります。業法では手数料の上限額の定めはありますが、その内訳については当事者の合意に委ねられています。

因みに、契約条項に従って戻ってきた手付金には税金が掛かりませんが、受領した違約金には税金が掛かります。不動産業者に仲介手数料を支払っていてそれが戻らなかった場合の損益については、この受領した違約金から差し引くことになります。

この回答へのお礼

詳しく教えていただき、有難うございました。感謝申し上げます。
お教えいただいたように進めていきたいと思います。

お礼日時：2019/09/26 08:25