不動産関連および登記のことで質問させてください。 売買になりまして、引き渡し時に司法書士が所有権変更

不動産関連および登記のことで質問させてください。
売買になりまして、引き渡し時に司法書士が所有権変更登記や抵当権抹消などされると思います。
法務局に勤めている身内がいるので登記なら司法書士に依頼しなくてもやってあげるよと言われました。
実際にそのような司法書士以外の人に依頼することは可能なのでしょうか？
それとも司法書士の職権などがあって司法書士でないとできないことなのか、その辺をよくご存じの方、御手数ですが教えてください。

No.7 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/12/11 23:18

売買代金や売買に伴う諸費用等相当額のリスクをあなたが負う覚悟があるのであれば，その方にお願いしてもいいでしょう。

所有権移転（所有権変更ではありません）や抵当権の抹消といった，いわゆる「権利の登記」の申請代理を，司法書士または弁護士以外の者が業として行うことは，司法書士法73条により禁じられています。
「業として」「代理」するのでなければ誰がやってもかまわない（でも税理士や行政書士がやるとたぶん一発でアウト。彼らには法令順守義務があるから）ので，知識や経験のある知り合いが，無対価で，反復せずに行うのであれば，それは73条違反に問われることはないと思います。なのでそのご身内に登記手続きをお願いすることは可能だと思います。

ただし，銀行の住宅ローン等を利用する場合には，銀行の融資手続き管理の関係上，司法書士が登記申請をした受領証の提出を融資実行の当日中（遅くとも午後3時まで）に求められますので，司法書士以外に登記手続きをすることはできないと考えたほうが良いです（司法書士に頼まない→では融資もできませんと言われて終わりになる可能性が非常に高いです）。

ローンがない場合，つまり現金決済の場合についてはそのような制約はないので，登記申請は誰がやってもかまわないことになりますが，ちょっと待ってくださいね。不動産売買は，登記の前に，慎重に判断しないとならないことがあるんです。

登記申請をする前に，代金授受とひきかえに登記関係書類の授受がありますが，その書類のチェック，誰がするんですか？
売主から提示された権利証または登記識別情報がそれで大丈夫だと，あなたが判断できますか？　印鑑証明書（最近はコンビニ交付のものが増えてきています）のチェックができますか？　委任状の内容や押印したもらった印影が登記に耐えられるようなものだと判断できますか？

たとえば権利証については，お客さんが権利証だと思っていたものは実は住所変更の登記済証で権利証ではなかったとか，何回かに分けて所有権を取得していたために複数の登記済証がないとならなかったとか，何か様子がおかしいなと思ってよく見てみるとカラーコピーだったとか，理論的に整合性のとれないものを提示されたり（それをそのまま法務局に出していたら警察が動いていたかもしれません）とか，それっぽいものをなんとなく預かるのでは大失敗になることがあります。
印鑑証明書も，コンビニ交付のものはコンビニにある複合機の紙を使うので，知識のある人が色調や濃度を調整するだけで簡単にそれっぽい複製（当然登記には使えません）を作れちゃったりします（見抜くには赤外線カメラを使わないと無理）。
委任状の印影も，司法書士がもっとも気を遣うところだと思います。銀行員がもらってきたという委任状の印影を見ると印影がダブっていたりかすれていたりしてとても登記で通用しないものだったりすることがあります。よく見ると，似ているけど別のハンコだったなんてこともありました。
そういう書類のチェックとともに，事実関係と，当事者の本人確認をして，リーガルチェックに問題なしと判断できればそこで司法書士は「代金の支払いをしても大丈夫です」と買主に告げるのですが，司法書士を関与させない決済となると，それらのチェックを買主ご本人が，自分のリスクでやらなければならなくなるということです。司法書士はプロですからミスがあった場合には責任を負いますし，いざという時に備えて保険に入っていたりもします（司法書士法人になると13億円の保険に入っていたりします）。でもご本人がやってしまった場合には？　全責任を自分が負うことになるわけです。

法務局勤務のお身内が，残代金決済に同席してそのリスクまで負ってくれるというのであればいいかもしれませんが，書類を持ってくるならやってくれるというだけの場合，代金の支払い後に書類を渡しても「この書類じゃ登記できないよ」なんてことが起きかねません。
仲介業者にヘルプを求めても，「登記は不動産屋の業務じゃありませんから」「司法書士に依頼しなかったのはお客様の責任です」で終わってしまうかもしれません。

その覚悟があるのであればそうすればいいですし，ないのであれば司法書士に依頼すべきだと思います。

No.8 回答者： ben0514 回答日時： 2019/12/13 10:53

専門家ではありませんが、士業業界にいるものとして書かせていただきます。

司法書士以外のものが司法書士業務となるものをおこなえば、偽司法書士として処罰の対象にもなり得る話かもしれませんし、もしも登記手続きに誤りがあって貴方に損害が出ても、そもそも司法書士に依頼していないので、司法書士が加入する職業賠償保険などの補償も受けられませんし、逃げられたり、身内ということで泣き寝入りなどとなりかねません。

登記のすべてが司法書士の仕事ではありません。
測量などが必要な登記であれば、土地家屋調査士となります。
不動産売買などの権利登記などは司法書士の範疇でしょう。
司法書士の範疇の仕事で司法書士以外が行えるとしたら、弁護士ぐらいでしょう。
また、士業には職権（職務上請求）があったり、法的な代理権などがあります。無資格者であっても代理行為が認められもするかもしれませんし、違法ではない場合もあり得ます。

法務局勤務ともなれば、現役公務員やそれに準ずる立場であるはずです。
そのような方が無報酬などで司法書士法違反などとならなくても、勤務先や業務に関する法令や契約に反することでしょう。
あなたのお身内の方はそのような意識が軽薄なのかもしれません。そのような方があなたにとって高額で大事な財産の手続きを責任もってできるのでしょうかね。

No.6 回答者： agboy2 回答日時： 2019/12/10 11:45

ローンの借り入れが無く、親子や兄弟間の売買であれば大きな問題になる事は少ないと思いますが、借入の為の抵当権設定があったり、赤の他人と間の売買であるとするとそういった人達との関係でお身内の方に資格の無い事が問題になるでしょうね。

詳しくは書かれていませんが、仮に売買物件が名義変更が未了である相続案件である場合には、売買契約前でも後でも相続登記を済ませておく事もアリでしょう。また、売買と関係なく抵当権を抹消できる場合に予め抹消しておこうと言うのであれば問題無いかも知れませんね。本人申請と捉えることが出来ると思います。

No.5 回答者： 建前嫌い本音で回答 回答日時： 2019/12/10 08:29

私は　義父の相続登記を代理人として申請し　問題なく出来ましたよ。

まあ、書類受付の係員には重箱の隅をつつくような意地悪をされて　司法書士（自分たちのＯＢ？）に頼んだ方が楽ですよと言われましたが・・
その人に　必要書類の整え方・取得方法を教えてもらうことは問題ないし　代理人として個人の資格で申請してもらうことには問題ありません。もちろん　報酬を得て業として行うことは違法ですが　後で個人的にお礼することには問題ありません

No.4 回答者： tanzou2 回答日時： 2019/12/10 06:42

法務局に勤めている身内がいるので登記なら司法書士に

依頼しなくてもやってあげるよと言われました。
　↑
仕事中にそれをやって問題になり
最高裁まで争った事件がありましたよ。

やるなら就業時間外でやりましょう。



実際にそのような司法書士以外の人に依頼することは可能なのでしょうか？
　↑
可能ですが、くれぐれも仕事中にやらない
ように。
最高裁では結局無罪になりましたが
トラブルの基です。

No.3 回答者： oo14 回答日時： 2019/12/10 00:47

売買ですから、そこに大金が動きます。

おそらくですが、そこに銀行も絡むでしょう。
身内さんが相手さんや銀行さんのすべての身内ででもあれば
お互い信用して任せられますが、
例えば、あなたにとって相手側の訳もわからない身内という人に
手続きを依頼して報酬を渡す気になるかというようなことです。
銀行も融資の社内条件が満たされないので降りるでしょうね。
たいした費用でもありません。たかが大の大人の日当相当です。
あまりケチらないほうがいいような。

No.2 回答者： クララッカdisease78 回答日時： 2019/12/10 00:03

こんばんは。

司法書士、法務局、登記と聞くと、司法書士の専門家しか出来ないと言うイメージがありますよね。

実は、弁護士のように、司法試験に合格していなくて資格が無い者が、弁護の「実務」を行うと、「非弁行為」と言って「弁護士法違反」で逮捕されます。

しかし、「登記」は、素人（資格が無くても）出来るのです。驚きですよね。

ただ、「登記」は、添付書類や「登記申請書の書式」など、知識が非常に必要となるので、結局は「司法書士」のお世話になるのです。

しかし、「法務局の職員は、プロ級の知識を持っていると思われます」。

でも、質問者さんの「登記」の内容が「所有権変更登記」と言う、売買登記になるので、失敗すると、とんでもない事になるので、

ここは、プロの「司法書士」に依頼すべきだとおもいます。

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2019/12/09 23:55

>それとも司法書士の職権などがあって司法書士でないとできないことなのか、その辺をよくご存じの方、御手数ですが教えてください。

登記申請は自分でもできますが、売買なら相互の同意のためには専門職に依頼するのが一般的でしょう。