父親の家を母親が相続後売却して新居購入の相続税と譲渡益課税の関係がわかりません

父親死後１５年経っています。死亡時に相続処理していませんでした。今まで、自宅(家屋は築５０年位で価値ないと思います)に住み続けていた母親を、このほど、相続して⇒売却して⇒マンション購入して転居させようと思っています。相続対象資産は土地の6,000万のみです。相続人は母と子供３人で計4人です。相続税は、母親分の土地の半分3000万は配偶者特例でなし、残りの3000万も子供３人なので基礎控除3000万＋600万×３人＝４８００万以内です。
Q1：相続税は免除でしょうか。
Q2：相続後にすぐに土地を売って、母親と子供３人で相続金を分配しようと思います。
　　不動産屋に土地は売却迄に家屋撤去や測量や手数料で５０００万になると言われいます。
　　母親３５００万、子供１人５００万×３人で分配しようと思います。
　　母親は、１人暮しのマンションを３５００万で購入して住む予定です。
　　住宅譲渡課税は５０００万ー3000万（特別控除）＝2000万にかかりますか？それとも6,000万ー３０００万＝３０００万にかかりますか？（所得税１０．２１％　住民税４％）
Q3：自宅相続を母親と子供３人として、売却した場合は、特別控除は３０００万の４人分と譲渡益以上の金額になり、譲渡課税なしになりますか？
アドバイスください。

質問者からの補足コメント

• 弟が母親の面倒を見てきたのと今後も見て行くとして、相続した家には母親と弟が10年住み続けていますので、母親と弟の折半共有として登記します。
  売却して新たに2人で住むマンションを2人の折半名義で購入します。
  この場合は3,000万の譲渡益課税の控除は2人分6000万になりますか？

    補足日時：2020/01/29 19:42

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/01/26 21:32

＞父親死後１５年経っています…

＞Q1：相続税は免除でしょうか…

何か考え違いをしていますね。
相続税はとっくに申告期限が過ぎていますよ。
時効です。

相続税は、相続の発生から 10ヶ月以内に申告しないといけないのです。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

「相続の発生」とは、平たい言葉で言えばあなた方が父の旅立ちを知った日のことです。
登記簿や預金名義を書き替えた日ではありません。

＞死亡時に相続処理していませんでした…

10ヶ月以内に登記簿や預金名義を書き替えができなかったとしても、法定相続割合に応じて遺産分割をしたものと仮定して、申告しないといけなかったのです。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

＞相続対象資産は土地の6,000万のみです…

現金や預金はなかったのですか。
まあなかったとして、

＞基礎控除3000万＋600万×３人＝４８００万以内です…

違う、違う。
15年前の法律で判断しないといけません。

まあ、15年前は今より基礎控除額が多かったので、当時でも相続税は発生しなかったはずですけど。

＞Q2：相続後にすぐに土地を売って…

「相続後にすぐに」ではなく、「相続から15年経ってから」です。

＞土地は売却迄に家屋撤去や測量や手数料で５０００万…

父が購入したのはいくらででしたか。
そんな昔のことは分からない、あるいは先祖代々の土地で購入したわけではないとかなら、売値の 5% を「取得費」と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

父の購入値が分かるなら、それが「取得費」です。

分からないものと仮定すれば、
5,000万 - 250万 = 4,750万
の「譲渡所得」です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

＞住宅譲渡課税は５０００万ー3000万（特別控除）…

母の土地じゃないんでしょう。
マイホーム特例は無理ですよ。
相続の発生と同時に母に登記替えしなかったツケです。

・所得税 4,750万 × 15.315% (復興特別所得税を含む)
・住民税 4,750万 × 5%

を、母と子 3人で負担します。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/j …

まあ、税務署に泣きつけばお情けでマイホーム特例が認められるかも知れませんけど。

＞Q3：自宅相続を母親と子供３人として、売却した場合は、特別控除は３０００万の４人分と…

お情けをちょうだいできたとしても、家は一つしかないのに特別控除が 3人分も 4人分ももらえることはあり得ません。
世の中そんなに甘くはないですよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

とても詳細に回答頂きましてありがとうございます。
専門的な知識をお持ちの方のお答えはとても参考になりました。

お礼日時：2020/01/28 23:15

No.2 回答者： pooh2016 回答日時： 2020/01/27 11:15

相続税に関して、

お父さんが15年前に亡くなられたので、税法上は旧法の適用ですので、
控除は額5000万円+1000万円×相続人数（4人）＝9000万円　です。
したがって、15年前には課税上は非課税として終わっていると考えていいと思います。
所有権は、相続人の共有として判断されます。
未分割の相続財産を、このたび、分割協議を実施するということだと思います。

売却所得税について、
まず、所得税は譲渡益に対して課税されますので、
利益は売却価格－購入価格－売却費用ですので、購入価格を調べる必要があります。
№1さんの説明の通り、購入価格がわからない場合は売却額の５％とすることができます。
それに従えば、（例えば5500万円で売却、旧家屋取り壊しや媒介手数料、登記費用等の経費を500万円とすると）
　売却額5500－×購入価格275－売却費用500＝4725万円が売却益です。

居住用財産の特別控除は実際に（所有者である）お母さんが住んでいるわけですから、適用される可能性が高いです。
ただし、持分の評価によって控除額がいくらになるかはわかりません。

どのような形で処理するかは、実際に司法書士や税理士に相談されたほうがいいと思います。

何にしても、マンション購入資金の問い合わせや、いろんなトラブル防止のため、遺産分割協議書は作っておいた方がいいと思います。

この回答へのお礼

かなり参っていたところ丁寧なフォロー回答感謝いたします。
きちんと専門家に相談して行こうと思います。
親切な回答者様ありがとうございました。

お礼日時：2020/01/28 23:18