中古住宅売却に伴う譲渡所得の計算について

親から相続した下記条件の地方都市の土地と家を売却する予定です。

①土地の取得費が50万円
②家屋の取得費は1500万円だが、築40年の家のため、取得費として計上できるのは５％の75万円のみ
③空き家特例の税制に該当する家ではない

上記の物件を複数の不動産屋に査定依頼したところ、売り出し価格は1,800万円程度だろうと言われました。
このため譲渡所得税を少しでも節税をするために、取得費をできる限り計上したいと思っています。

そこで質問です。
当該家屋は、建築後40年を経過していますが、キッチン、風呂場、洗面所、外壁、屋根、一部増築などのリフォームを何度か行っています。
そのリフォームについても領収証さえあれば取得費として計上できるのでしょうか？
その場合、減価償却はどのように考えればよいのでしょうか？

さらに追加の質問なのですが、仮にリフォームが取得費に計上できるとした場合、「部屋の壁紙の張替え」や「深夜電力を使用する給湯器の交換」、そして「ガスレンジの交換」についても、取得費として計上できますか？

よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/03/01 23:11

＞リフォームについても領収証さえあれば取得費として計上…

「資本的支出」と見なされれば、取得費参入は可能です。
修繕費にすぎないのであれば、取得費とすることは無理です。

資本的支出とは、その建物の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなる修理、改良のことです。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku …

＞キッチン、風呂場、洗面所、外壁、屋根、一部増築などのリフォーム…

一部増築は、別の建物を取得したと解釈し、増築部分だけで新規に減価償却をします。

その他が資本的支出に当たるかどうかは、リフォームの言葉だけでは判断できません。
どのような工事内容だったかをあきらかにして税務署に判断を仰いでください。

＞「部屋の壁紙の張替え」や「深夜電力を使用する給湯器の交換」、そして「ガスレンジの交換」…

そんなものは建物の寿命に比べれば消耗品のようなものであり、何年かごとには交換して当然なので「修繕費」にすぎず、資本的支出ではありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
なるほど、簡単ではないのですね。
大変参考になりました。
ありがとうございました！

お礼日時：2020/03/02 23:36

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/03/03 13:17

2番目の回答者です。

申し訳ありません。売却額の5％と勘違いしておりました。
お詫びいたします。

この回答へのお礼

ご丁寧に訂正をいただき、ありがとうございます。
たまたま誤りがあったとはいえ、親切心で私に回答をしていただいたのですから、私が深くお礼を言うべきであって、回答者様がお詫びなどする必要は全くありません！
回答者様の親切心には、心より感謝しております。
また、ご回答いただいたおかげで私も再度調べなおす機会があり、勉強にもなりました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2020/03/03 23:39

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/03/02 07:46

＞②家屋の取得費は1500万円だが、築40年の家のため、取得費として計上できるのは５％の75万円のみ

違います。不動産売却時、土地と建物では考え方が異なる。

土地については、何十年たとうと価値が下がらないという考え方から、土地売却代から取得費（購入費）を引いたものが譲渡益となる。
土地取得費がわからなければ、土地売却代の5％のみが取得費とみなされる。

建物については、年月がたてば価値が下がるという考え方から、新築時の取得費は意味を持たない。売却時にいくらの価値があったのかがポイントになる。そして、通常は、役所から送られてくるその家屋の固定資産税評価額が使われる。
つまり、現時点での固定資産税評価額より高く建物がうれれば、差額が譲渡益になり課税される。



蛇足だが・・・

＞上記の物件を複数の不動産屋に査定依頼したところ、売り出し価格は1,800万円程度だろうと言われました。

1800万円の内訳（土地代と家屋代）を聞いておいたほうがいい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
土地も建物も取得費は領収書があります。

ただ、
＞建物については、年月がたてば価値が下がるという考え方から、新築時の取得費は意味を持たない。売却時にいくらの価値があったのかがポイントになる。
＞つまり、現時点での固定資産税評価額より高く建物がうれれば、差額が譲渡益になり課税される。

これ、本当ですか？
失礼に感じたら申し訳ないのですが、違うのではないかと思います。
建物も取得時の価格から減価償却して、取得費を算出するはずです。
そして減価償却は建物の９５％を限度とするはずです。
下記のリンクをご参照ください。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3261.htm

もし上記の私の考えが間違っているのであれば、リンクを貼る等、その根拠を示してご指摘いただけると大変助かります。
お手間をおかけして申し訳ありませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2020/03/02 23:44