不動産仲介業者と買主からの強要

1ヶ月ほど前に築25年の分譲マンションを売却し引き渡したのですが、買主とうちの別々の仲介業者それぞれ2社（※関係会社とのこと）との間で契約不適合責任について揉めています。

買主が、現状有姿や減価償却（げんかしょうきゃく）による耐用年数、そもそも中古ということを理解されていないように思われる微細なクレームがいくつも仲介業者から伝えられてきて、その上、入居後3週間たってからマンション全体で行われた排水管清掃で、洗面水栓の少量の水漏れを指摘されました。
もちろん3ヶ月以内なので修繕はするのは納得しているのですが、築25年のままの水栓のためそもそも耐用年数を過ぎており新品交換しか手立てがなく全額負担を求められている事に納得いきません。
原因は間違いなく経年劣化であり、買主は3週間のあいだ毎日のように水栓を使っていても気付かなかったようです。うちも5年暮らした物件ですが使用していて水漏れには気づきませんでした。
ただ、水を出した際に水流が二股に分かれる現象はあったので設備表に記載していました。
25年1度もリフォームしていない洗面台ということもお伝えしています。

契約内容や特約を見ても、新品交換になるなら水栓の購入代金まで負担させられるのはおかしいと感じています。売主の負担は修繕費用のはずです。何割負担、という流れになるのが普通だと思っています。

買主とのやりとりが仲介業者を介していることで返事が遅くスムーズにいかず心労がすごいのですが、仲介業者が2社とも売主が全額負担しろの一点張りでまともな話し合いになっておらず、証拠があるのですが時系列の嘘までいくつかつかれています。ここまでくると強要だと感じています。
また、買主側の仲介業者が水栓の知識もないのに、使わない方がいい！下の階に水が漏れる（実際は少し垂れた水は受け皿にたまっている状態なのに）などと買主を煽った事も聞いています。

水漏れの修繕以外の様々なクレームに関しては対応の必要ないもの、と県などがやっている不動産専門家への相談でも言われていますが聞き入れられません。
ネットでいくら調べても契約不適合責任の事例に出てこないほど細かいことです。

仲介業者がなぜかまともに法的な説明を買主にせず、こちらが納得させるような回答をお金を使って用意しなければいけない状況でとても困っています。
仲介業者にはすでに値引きなしの仲介手数料を払っているので消費者としても納得いきません。

買主を納得させるのが先決ですが仲介業者の態度、虚言について告発もしたいです。
どういう方法をとるのが効果的でしょうか。

質問者からの補足コメント

• 

  先日、弁護士相談に行って契約書や特約も見ていただいた上で修繕以外の支払い義務はないと言っていただき、だいたい解決しました。
  結果的に様々な虚言で売主に義務のないことを強要していた買主側が完全敗北、要求を取り下げました。
  
  たくさんの専門家に意見を聞きましたがbucyo1231さんのような意見は初めてです
  水漏れの場所を特定し塞ぐまでが義務で水栓を新しく購入してあげてはリフォームになってしまいます。契約書に経年劣化については買主負担とあるのでおかしいです。
  
  使わない方がいいという虚言について補足ですがその日まで買主は普通に洗面シャワーを使いまくっていたのです。それでも下の水受けから漏れていなかったのです。水受けの水は捨てられます。対処法も調べずに明らかに煽りすぎでした。
  
  買主はこだわりの多い方で、要求は水栓交換のみではなかったです。結局虚言や脅しがバレたことで引っ込みましたけど。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/06 12:50

No.2 回答者： bucyo1231 回答日時： 2022/04/06 15:49

No.1です。

解決して良かったですね。

「水漏れの場所を特定し塞ぐまでが義務」

これはそのように書いたつもりですが、質問の中に「新品交換しか手立てがなく」とあったので、塞ぐために新品しかないのであれば、それは売主の義務であるという事を書きました。


その他の「様々な虚言」はわかりません。

No.1 回答者： bucyo1231 回答日時： 2022/04/06 11:23

建築関係の仕事をしているものです。

水栓の水漏れについて、引き渡し後、3ヶ月以内に発見された瑕疵であるならば
通常の使用に差し支えないように修繕する義務があります。

この水栓が古い新しいにかかわらず、「通常の使用が出来る状態」に出来れば良いので
修繕か交換可は関係ありません。
例えば、古いキッチンの排水トラップが壊れたとして、「古いから一部は買い主に負担せよ」とはできないのです。
ただ、それは基本的に交換ではなく修繕でも良いので費用が安い方を選ぶのが一般的です。

水栓の交換程度ならばそれほどたいした金額でもないでしょうから、交換なりしてスッキリしたら良いのではないかと思います。


＞売主の負担は修繕費用のはずです。何割負担、という流れになるのが普通だと思っています。

上記でも申し上げたとおり、修繕（交換を含む）がでればＯＫですが、瑕疵が発見されたときは売主負担が基本です。
その瑕疵以外の部分まで修繕しようとするならば買い主も費用負担が必要ですが、そうでないならば売主負担と思って下さい。

ただし、その負担する売主が、修繕に関する決定権を持っていますので、一番安価な方法で修繕すれば良いのです。


＞買主側の仲介業者が水栓の知識もないのに、使わない方がいい

まぁ、これはこれ以上の被害が広がらないように、漏水が広がったら大変なので、悪い言動では無いと思いますよ。
逆に「このくらいなら、使っても大丈夫です」って言って、被害が広がった方が大事になります。

一般的に双方に業者がいるならば、その両方が言うくらい売主負担をするべき状況なのでしょう。

＞買主を納得させるのが先決ですが仲介業者の態度、虚言について告発もしたいです。
どういう方法をとるのが効果的でしょうか。

買い主は水栓交換で納得するのではないでしょうか？
私でも、新品交換するから買い主が負担しろって言われたら怒りますよ。


虚言は別とした方が良いでしょう。

とりあえず、修繕して売主の責任を果たすのが良いと思いますよ。
買い主側の気持ちとして、3ヶ月しか瑕疵の発見期間がないので、悪いと思うところは一生懸命探しているのです。
3ヶ月なんてあっという間ですから、、、、。

参考まで