共有不動産の売却について

Question

ある土地と建物を共有していて、私の方が持ち分８割です。私の資金で購入したのですが、当時は仲の良かった相手の将来のためと税務署から問題視されない範囲と思って、２割を相手の持ち分として登記してしまいました。
しかし、その後想定外に関係が悪くなってしまい、相手が頼んでも出て行かないので、結局私の方が別居して、安い家屋に転居しました。その後も相手は家賃も払わないし、固定資産税も私が払い続けています。その状況から、もう１０年以上経ってしまったのですが、次の質問をします。

１．	このような共有不動産は、相手が合意しない限り、売却は出来ないのでしょうか？
２．	売却できる場合は、どんな条件や制限や不利（価格面など）という問題があるのでしょうか？

現段階では、そうするということでなく、検討の参考にしたいと思います。よろしくお願いします。

aminami · Accepted Answer

お気持ちお察しいたしますm(_ _)m

売却の前に、不法行為「占拠」で告発、被害届を受理して頂けるか確認されても良いとは思います。
https://x.gd/u2z8p
但し、民事不介入の場合は裁判という手もあります。
https://kusatsu.vbest.jp/columns/general_civil/g_others/5338/
https://www.atarashi-law.com/column/2118

そこに住む権利もある筈なのに、不法占拠により出ることになり、無駄な賃貸費用を支払う目になった。などなど。

ーーーーーー
で、本題です。
ーーーーーー
その前に・・・問題は10年、20年なんですよねぇ・・・
「時効取得」という言葉があります。
https://tsugunavi.funaisoken.co.jp/columns/40802/
これは直ぐにでも弁護士に確認取った方が良いです。

次に、回答です。
１． このような共有不動産は、相手が合意しない限り、売却は出来ないのでしょうか？https://iekon.jp/column/coownership-interest/1571
ー抜粋ー

→「2.売却がしづらい
共有名義の土地を売却するときには、共有名義人全員の同意が必要です。そして、売買契約を結ぶときには、全員の身分証明書と実印、印鑑証明書を準備することになります。

持分割合によらず、誰か1人でも共有名義人が売却に反対すると売却できないデメリットがあります。」

Q:２． 売却できる場合は、どんな条件や制限や不利（価格面など）という問題があるのでしょうか？
→共有持ち分は売れる。「民法206条で共有者の同意は不要」
参考は上記URLと同じですがサイト下部にあります。
https://x.gd/LAGCu
ー抜粋ー
「共有名義不動産全体の売却が難しい場合は、共有持分のみの売却を検討しましょう。
自己持分のみの売却であれば、他の共有者の同意や承諾は不要です。

共有持分のみを売却することで、売却益（現金）を取得でき、共有関係を解消することができます。」
ーーーーー
よって、不動産屋さんか弁護士に相談し、価値がある土地なら強制的に「持っている部分だけを売却」できます。

ま、再度トラブルになることは想定しておき、事前に引っ越しや連絡先を変更しておくことですね。

良い方向に向かうことを祈りますm(_ _)m

世のため人のため · Answer

むかし、不動産管理部門に所属し、同業務に携わっておりました。

●【１． このような共有不動産は、相手が合意しない限り、売却は出来ないのでしょうか？】
⇒もちろん、理論上は、持分の売却は可能です。
売買すれば、不動産の登記も可能ですしね。
ただし、市場性がないので、実際には売却はほとんど不可能でしょうね。

●【２． 売却できる場合は、どんな条件や制限や不利（価格面など）という問題があるのでしょうか？】

⇒既述のとおり、持分の売却については、市場性がなく、現実的にはほとんど売却は困難です。

仮に、例えば、首都圏にあり、主要最寄駅から徒歩10分以内に所在するまとまった面積の角地等の好物件であり、幸いなことに買い取りに応じていただける業者が見つかったとしても、価格面では時価額よりも大幅にかなり低く買い叩かれるものと思われます。

so-01c · Answer

不動産業者してます。

「１．このような共有不動産は・・・」という質問ですが、共有持分の売却は可能です。買う方がいればという前提が付きますが。

「２．売却できる場合は、・・・」という質問ですが、当然価格は安くなります。

弊社のような不動産業者にも良くメールやＦＡＸ(今どき)で案内チラシがきます。「難あり物件買います。再建築不可物件、共有物件、・・・」みたいなものです。難あり物件を購入安く購入して、再生してリセールするのでしょう。一応、宅地建物取引業の免許番号(１が多いけど)のある業者からのものなので、合法的な手段で再生していると思いますが、実際は分かりません。

ご参考下さい。

tanzou2 · Answer

このような共有不動産は、相手が合意しない限り、
売却は出来ないのでしょうか？
　↑
１，共有持分権の売却は可能ですが
　持分権だけを買うひとは少ないでしょう。

２，２割部分は、他人のモノ売買、という
　ことで売却は可能ですが
　質問者さんが２割部分を買い取って
　買い主に売却する義務が生じます。

売却できる場合は、どんな条件や制限や不利
（価格面など）という問題があるのでしょうか？
　↑
共有はトラブルの基、といいます。

持分権だけを売るにせよ
全部を売るにせよ
かなり値を下げないと売れないでしょう。

angkor_h · Answer

No.5です。

> 基本的には売却困難というご回答で納得しました。
困難ではなく、できないのです。

自治体が抱える空き家問題も同じです。
相続者の全員が見つからず、全員の処分意向が得られないので、
自治体が手も出せずに、結果として放置されているのです。

tabaru · Answer

この様な事例は弁護士に相談するのが一番良いですよ。
多少お金が掛かっても先々の事を考えれば選択肢は有りません。
売却ではなくあなたが相手から持ち分を買い取るしかないです。
今までの固定資産税とか家賃とかを考慮に入れて訴訟ですね。

angkor_h · Answer

1.
相手が合意しない限り、売却は出来ません。

2.
売却額に対しては、
年明けの確定申告で所得税を、次年度には住民税が徴収されます。
あなたが負担した購入額と固定資産税の支払い累計額、
これらも考慮の上、売却額を配分しましょう。

mojitto · Answer

１
そうです。

２
持ち分だけ買い取る業者も存在するようですが、まともな値が付くとは思えませんね。
あとは共有物分割請求訴訟でしょうね。
かなり面倒な道のりですが、弁護士に相談料払っても聞いてみた方がいいかと。

イニシャルK. · Answer

今住んでる人の名義が２割でもあるとするとかなり厳しい。処分は不可能です。家賃を払うというのも口約束でしょうし、なにか書面などあればそれを根拠にまずは追い出しです。
仮に、自分の８割の持ち分だけを売ることは可能ですが、家賃も払わない不法占拠されている状態の物件を買う人はおらず、いくら安くても売れないので現実的ではないです。
時効があるので以前から請求してないのであれば、遡っても請求は２年程度でまずは住んでる人に内容証明書を出すのがいいでしょう。

ogi_3 · Answer

１．はい
２．相手の合意が必要です

共有不動産の売却について

お気持ちお察しいたしますm(_ _)m

むかし、不動産管理部門に所属し、同業務に携わっておりました。

不動産業者してます。

このような共有不動産は、相手が合意しない限り、

No.5です。

この様な事例は弁護士に相談するのが一番良いですよ。

1.

１

今住んでる人の名義が２割でもあるとするとかなり厳しい。

１．はい

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