再建築不可物件物理的にリフォームは可能なのか？

Question

再建築不可物件はその名の通り再建築はダメだけどリフォームはOKという話ですよね。

ただ実際に物件を何件か見てみたんですが、大きな道路に出るまでの玄関からの道が1.5ｍぐらいしかなかったり、２ｍぐらいあっても結局出た先には車が停められそうな場所がなかったりします。

車停められないならリフォーム業者も資材とか運んでこられないし置くところもない。
庭があるなら良い方ですが、土地いっぱいに建物が建ってるような物件だと工事すら難しいですよね。

「リフォームは可」と得意げに謳ってたりするんですが、これ、どうやって工事すんの？ってところばかりでした。
下手すりゃ解体して更地にするのも難しいんじゃない？みたいな。

法的にはやってもいいよとなっていても、物理的には工事不可能というところが多いんでしょうか？
どうやって工事すんの？

そういう物件って４ｍ道路に面した隣家が購入して、自分ちごと一旦壊して再建築するくらいしか使い道がなさそうなんですがどうなんでしょう？

mocmoc · Accepted Answer

それは法的に可能だからその様に表記するだけですから。

現実には既に回答があるように作業車両は停められるところに置くしかないので、100m以上離れていてもその場所を確保します。

ちなみに都市部では再建築不可物件でなく、普通の建て替え工事でも同じことが起こります。
資材や住設品もすべて台車などを使って搬入します。
場所によっては手前の家越しにクレーン作業も可能だったりしますが。
なので
「どうやって工事すんの」は日常的に行われています。

問題なのは再建築不可物件にそこまで金をかけるかどうか。

ちなみに今はリフォームも構造体が絡むと建築確認申請義務化されたので、法的に再建築不可物件は大規模に弄ることが出来なくなっています。

mofl · Answer

それ４号物件のことだよね。
ちなみに１号〜３号の場合、、、
以下に建築基準法の第６条（の一部）を引用。

第六条
建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合

つまり、４号以外の木造３階建て（＝２号）とか、鉄骨造（＝３号）とかは大規模修繕でも不可となる。
（リフォームの計画の内容次第で確認申請が必要な場合がある）

４号＝一般的な木造２階建てはこれに当てはまらない。
だが、４号でも内容は管轄の特定行政庁に確認してからのほうがいいからね。
是非の判断は特定行政庁だ。

＞「リフォームは可」と得意げに謳ってたりするんですが、これ、どうやって工事すんの？ってところばかりでした。

人力や小型の重機、運搬車だ。
ゆえ費用は高騰する。

なぜこうなったか？は、過去を想像したらいい。
その家は建てたときは広い土地で、ちゃんと接道をしていたはず。
だが、当時の地主があまり深く考えずに道路沿いの土地（庭、空き地となっていた範囲）を切り売りしてしまった。
ゆえ、自分自身で接道が取れない袋地としてしまった。
このケースが大変に多い。
親兄弟とか分家の場合もあろう、本家が奥にあり、手前に分家とか子供が庭に家を建てた。
そのとき分筆も行ったため、手前の子供が土地を処分し他の場所へ越した、など。

これは土地の公図から推察し、関係土地の登記事項証明書を取れば分合筆の経緯でわかる。

＞そういう物件って４ｍ道路に面した隣家が購入して、自分ちごと一旦壊して再建築するくらいしか使い道がなさそうなんですがどうなんでしょう？

接道不可の状態如何だ。
その敷地一つだけなら、隣との関係が良好であれば、２メートルに足りない範囲を借地する。
（もちろん念の為に書類で残しておくべきだ）
路地状敷地の路地部分の幅が1.6mと仮定すれば、片方から0.4m、あるいは両側から0.2mずつとか、0.1mと0.3mとか、合わせて接道幅の２メートルを満たすようにする。

別に現地は隣の門塀があっても構わない。
借りるにあたり除却をする必要は無い。
地上も地下も、今の形状をいじることは無いんだ。
間違いなく借りた、貸した、で、双方が認識だけしていればいい。
（確認申請の図面審査では、間違いなく借地かどうか、なんて確かめない。これが申請主義であり、民事の約束に行政は踏み込まない）

これで自己所有地の幅が２メートルに足りなくても、確認申請の配置図では敷地が２メートルで接道だ、と堂々と表記できるよね。

こんなものだよ。

これを悪用すれば、他人の土地を勝手に使い、確認申請を通すこともできる。
もちろん、こんなことしたら後で盛大なブーメランが刺さるけど。

大変なのは、再建築不可の敷地が多数連なるケースで、それを一括して合法化させる場合。
（こちらについての対応は質問外ゆえまた後ほど）

基本、市街化区域であれば、ほとんど再建築不可の敷地は無い。
カネと知恵と努力と誠意と運で再建築可能にできる。

suzuki0013 · Answer

うーん。。。
「物理的には工事不可能というところが多いんでしょうか？」という質問には何とも答えにくいけれど。

というのも。
再建築不可だけどリフォームできるという物件は多い。
ほぼほぼ全てといっても良いくらい。
ただ、大規模になるとその内容によっては物件ごとに不可能という工事もある。

例えば。
通路部分が幅1.5ｍでは大型重機は入れないので、大型クレーンがないとできないとか、そういう工事は不可能ということがある。
でも、そういう物理的に工事不可能なケースは少ない。

予算の都合から費用対効果や著しく割高になることから工事する意味がないというケースが増える。
コスト的に工事不可能というわけだ。
これを「工事不可能」とひとまとめにされることは多い。

また、本件は建築ではなくて不動産売買に関する事柄のようなので回答するけれど。
不動産取引の場合、再建築ができるかどうかは説明しなければならない事項。
一方、リフォームできるかどうかは説明しなくてもいい。
しかし一般の人が「再建築不可」という文言を見ると「リフォームもできない」「現況のまま住まなければならない」と誤解して購入を見送る人が一定数いる。
そのため、リフォームはできるということを知っておいてもらうために不動産業者はその旨を説明をする。
つまり、リフォームそのものが目的ではないということ。
全ての人が大型重機がないとできないような大規模リフォームをするわけではないので、「リフォーム可」という表示だけで十分というわけだ。

他方。
再建築不可の物件を隣地所有者が買うというケースは少なくない。
「お隣さんが買うしか使い道ないよね～」という土地も少なくない。
ただ、お隣さんがお金を持ってるかどうか、欲しいと思うかどうかは別の話。
世帯人数が減っているので、今よりも広い建物に建て替えるというお宅も減っているだろうし。
不動産業者は売り出す前にまず隣地の所有者に挨拶かねて購入意思を聞いたりするのが基本。
質問者が見た再建築不可物件は隣人が購入意思を見せなかった物件だと思うよ。

かわごえ · Answer

多いでしょうね。
そのように謳わないと売れるもんも売れないので、苦肉の策かと。

＞物理的にリフォームは可
その物理が道具とスキルと共に変化しているので不可能ではないでしょう。
つってもお金をかけて本職に依頼するメリットはないと思います。

今の時代おそらく
DIYの工具もたくさんあるし、とか
3Dプリンターもあるし、とか
このままでも味があるし、とか
そこは自分の手足で工夫しだい！とか
なんとかして売りたいし
多分売れるんだと思います。

オシ工ル · Answer

車を駐車出来るとこまで、猫車や人力で直接担いで廃材を出した後、同様に資材を運び込んで工事します。

teabeer · Answer

建築基準法で既に存在する建物は認められるので
仕方ないと思いますよ。

神籬 · Answer

だから、０円とかがありますね。基本的には新築は出来ないですね。解体は可能でしょうけど、費用はかかりますし、意味ないですね。自分で資材などを持ち込んでリフォームしたり、そういうことを楽しんで出来る人が住めるようにして住むのが良いのではないでしょうか。

lv4u · Answer

＞＞車停められないならリフォーム業者も資材とか運んでこられないし置くところもない。

車停められるところまで運んで、あとは人力で・・ね。

＞＞庭があるなら良い方ですが、土地いっぱいに建物が建ってるような物件だと工事すら難しいですよね。

パズルを解くような感じで、やりくりとか。

山の途中で、そこに行くには、細い道しかない家の改築をどうやるのか？なんて思っていたら、やぐら建てて、ケーブル張って、空中から資材を輸送しているのを目にしたことあります。お金出せば、いい方法を考えてくれると思います。

再建築不可物件 物理的にリフォームは可能なのか？

それは法的に可能だからその様に表記するだけですから。

それ４号物件のことだよね。

うーん。

多いでしょうね。

車を駐車出来るとこまで、猫車や人力で直接担いで廃材を出した後、同様に資材を運び込んで工事します。

建築基準法で既に存在する建物は認められるので

だから、０円とかがありますね。

＞＞車停められないならリフォーム業者も資材とか運んでこられないし置くところもない。

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