去年、築4年の中古戸建を購入したんですがいわゆるいわくつき物件でした。その土地に昔建っていた建物は、火災で焼け、逃げ遅れた人がひとり亡くなったそうです。
 その後、その土地は更地になり、3分割させて売りに出され、そのうちの1つが我が家が購入した戸建なのですが、購入の意思表示をする前に、仲介業者に死者が出た家を確認したところ「昔のことなのでわからない」「この家ではないようだ」というような事を言っていました。
 人が亡くなったのがこの土地でなければ、火災があったくらいでは、気にならないし魅力的な値段だったので、購入の意思表示をました。
 最近近所の方から、火災のとき人が亡くなったのがこの土地であるということを聞き、驚くとともに怒りを覚えました。
 そこで、火災の後の更地から売主に家を売却した業者に電話をし、「その事実(火事による死者が出たこと)を知っていたか?」と聞くと「重要事項説明書にその事実が記載されている」との回答を得ました。
 我が家が契約を交わしたときの重要事項説明書には「火災禍があった」としか記入されていません。なおかつ、人が亡くなったのがこの土地であったことは、一切聞いておりません。
 更地から売主にその家を売った業者も、「後の業者同士の付き合いに差し障るし、我が家とは直接の関係がないので」と重要事項説明書の提出には応じてもらえなさそうで、そもそも「中古物件になった状態で法律的にそこまでの告知義務(昔、その土地で火災により死者が出たこと)があるのか、確認したほうがよいのではないか?」と言われました。
 仲介業者や売主には不信感を持っているため(なにか手を講じられそう)まだ、このことは伝えていません。
 できれば、契約を解除するか、仲介業者に購入価格+諸費用で買い取ってもらうか、損害賠償を請求したいのですが、可能でしょうか?どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

このような判例があり、勝訴は困難かと思います。


考え方ですが、
1.そこで、火事があったのがイヤなのか
2.そこで、火事があり、焼け出された人が病院で死んだからイヤなのか
3.そこで火事があり、建物内で焼死者があったからイヤなのか
4.そこで火事があり、焼死者があったはずなのに遺体が発見されてないからイヤなのか

ご質問の内容では3だと思うのですが、真相は2かもしれません。私も自殺者があった、という噂の物件の仲介依頼を受けた時、所有者に真相をお尋ねしたところ、実は病死で、発見されるまで数日あった(1人暮らしの為発見が遅れた)ということが分かりました。
 無責任な!と思われるかも知れませんが、もし、真相が3であっても2であったと思い込む方が良いと思います。
 余談ですが、亡父は消防士でした。停年まで勤めましたが、仮に火災現場で斃れて、その跡地に建築された建物の所有者の方が、そんな悩みを持たれたと勝手に想像してお答えしました。

参考URL:http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/k …
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
この土地で人が亡くなったと聞いた当初は動揺しましたが、おっしゃるとおり、「なくなられた方は、病院で死んだのだ」と思うようにしようと思います。百戦練磨の不動産屋を相手に騒いでも、疲れるだけのような気がします(苦笑)契約の時も、なにかと大変でしたから。幸いローン残債も300万円程度ですので、完済した後、この家について考えたいと思います。暖かいお言葉ありがとうございました。

お礼日時:2006/01/22 09:14

私の知識も曖昧なので間違っていたらごめんなさい。


一度他の人間が間に入った物件は、自殺などの告知義務
はなくなる、ということをよく聞きます。
つまり自殺などのいわく付物件で、業者が買い取って
3ヶ月くらい社員を住まわせて、そして売却すれば、
もうその事項は告知義務ではなくなるということで、
不動産業者はよくやると聞いてます。
ご質問の場合、火災のあったときの持ち主から他の人に
売却している、つまり間にもう別の所有者が入っている
のであれば、今回の買主である質問者さまに告知する義務
はなくなっている・・という考え方をすると思います。
だからよく、中古物件を買うときは、重要事項説明書だけ
ではなく、他のことも含めて、近所の人などにその家の
ことは聞いたほうがよい、と言われるのです。
つまり自分で調べる問題であると考えられるのではないで
しょうか。
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この回答へのお礼

さっそくのお返事ありがとうございます。
そうですね...仲介業者は地元で長い間商売をしているので、あからさまに法に触れるような商売をすることは考え辛いと思います。
その辺は、購入者である我が家がもっと掘り込んで調べるべきだったのでしょうが、周辺環境を調べるため契約日の延期を申し出たのですが、「そんなことなら次の人に売る」と言われ...共働きのため、近所の人に聞き込みをする時間もありませんでした。ありがとうございました。

お礼日時:2006/01/22 09:20

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以前、土地売買の契約の時の重要事項説明書が複写式だったような気がしたのですが、ふと見たサイトで、重要事項説明書の書式のダウンロードが出来るようなサイトでした。
ただ、ここで書式をダウンロードしたものを使用する場合、もちろん複写にはなりませんよね?
重要事項説明書の書式とか、用紙とか、規定はないのですか?
そもそも契約にあたって、何通重要事項説明書は作成されるのでしょうか?

Aベストアンサー

>重要事項説明書の書式とか、用紙とか、規定はないのですか?

賃貸・分譲等の形態により、重要事項説明を行なわなくてはいけない事項が規定されています。そのため、用紙の規定はなくとも、必然的に内容は決まってきます。

>もちろん複写にはなりませんよね?

記載し、記名したものをコピーすれば複写になりますよねぇ。

>何通重要事項説明書は作成されるのでしょうか?

何通との規定はありませんが、説明される側がもらい、説明をおこなった側に控えがある程度だと思うので、2通くらいが通常じゃあないでしょうか。

Q不動産仲介業者から買うか、売主業者から買うか?

良いかなと思う土地を見つけました。
そこは、建築条件付きだったので迷っていた(条件付は、あまりにも注意点が多いので警戒していた)所、それを察知したのか仲介業者の方から、売り主に相談したらしく条件はずして良いと言われました。
ただし、土地の値段交渉は一切できませんでした。
今、予約だけ入れています。
後日、たまたま物件を見に行ったところ、売主が条件付で指定している工務店の監督さんがいて、(数件ある分譲地なので)条件付で建てた場合の事や、実際、建設中の同じ分譲中の家とか、見せてもらえてこの工務店なら信頼できそうだと思えてきました。それに、売主業者から直で購入できれば、仲介料もかかりません。

そこで、売主業者に問い合わせた所、反応が微妙でした。要は、仲介業者との付き合いもあるので、こちらからはお客さんに、こうして下さいとは言えないとの事。ただ、客の意思として仲介業者は断り、それからどう行動しても(翌日にすぐ動かれるのは困るが)客の自由だと思うという感じです。

こちらとしては、条件はずせたまでは良いが、土地の価格交渉が全くできないのが予算超えるので引っかかっていました。又、この場合メ-カ-等で注文建設になるので、費用が大幅に膨れる事の不安と地盤改良が必要になった場合、自己負担になりますよね。

売主業者で条件付で建てる場合、地盤改良の費用は業者が持ってくれるそうなので、非常に安心です。
仲介料もかかりません。
ただ、工務店の方に聞いた時は全て自由にできると言っていましたが、業者に聞いたら多少の制約はある、
(キッチン、バス等、数パタ-ンから選ぶ)と言っていました。工務店の方は、ウチは何でもできるし、10年保障はあるし、何かあればすぐに直しに行ける、との事でした。(どこもそう言うとは思うけど)

今、自分がどちらで選べば良いか判断できなくなっているので、アドバイスお願いします。

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そこは、建築条件付きだったので迷っていた(条件付は、あまりにも注意点が多いので警戒していた)所、それを察知したのか仲介業者の方から、売り主に相談したらしく条件はずして良いと言われました。
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今、予約だけ入れています。
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Aベストアンサー

不動産業界のものです。

仲介業者を入れないで、直接売主業者から購入されるか否かという一点だけに絞ってアドバイスさせていただきます。

monica12さんは仲介手数料を支払わないで済むので直接購入したいという動機ですよね。
基本的にそのお気持ちはよくわかります。私もお客様の立場ならそのように考えるのも致し方ないかなと思います。

ただ、仲介業者をはずすということは、monica12さんが味方もなしにプロと交渉することになりますよ。
万一、売買契約書に不備があればそれをご自身の責任で見抜かねばならないですし、トラブルがあった場合、ご自身で闘っていかなければなりません。

私はいつもこう考えています。賃貸でも売買でもなぜこの業界は2社不動産業者が入るのか。経緯的には多分、もっともな理由はなかったのでしょうけれど、私は、私側のクライアントの利益を最大限にはかるのが私ども仲介業者の使命だと思っています。

売主業者さんが悪いとは思っていません。ただ、万一のための保険のために仲介業者を活用した方がいいと思います。

ただ、仲介業者の仕事を見定めて、仲介手数料の交渉はできると思います。
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ただ、同じ業者として、一生懸命仕事をやり遂げた場合、仲介手数料の値引きを交渉されると悲しい思いをします。
例えば、給料30万円くれるといわれて一生懸命仕事をして給料日になったら20万円でしたとなったら、誰しも悲しみを通り越えて怒りさえ覚えるでしょう。
そこらあたりを考慮して値引き交渉を行ってください。

しかし、今までぬるま湯に浸かっていいかげんな仕事をしてきた業者が多いことも同業者としてお恥ずかしい限りです。

不動産業界のものです。

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Q重要事項説明書について

転勤の為、我家を貸す事になりました。
先日入居者も決まり契約も交わしたのですが、仲介してくれた不動産業者から契約書や入居者の書類は頂いたのですが「重要事項説明書」は頂きませんでした。

重要事項説明書は貸主には発行しないものなのでしょうか?
今回転勤先の新しい部屋を私たちが借りた時には、重要事項説明書2枚にサインをしたので、てっきり大家さん用だと考えていたのですが・・・。
我家を貸した場合には 重要事項説明書が無かったものですから、、、ちょっと心配になりました。
教えて下さい

Aベストアンサー

宅建業法上は、重要事項説明書は借り主に対して発行しなければならないことになっています。これは契約前に行わなければなりません。大家に対しては、義務ではないようです。

2枚あったのは、業者が重要事項説明をしたことの証拠とするために自分用に取っているのではないかと思いますが、転勤のためとなると定期借家契約で貸しているのではないでしょうか?
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Q工務店が売主の場合、仲介業者不要?

ずっと狭小の土地を探していましたが、なかなか見つからず、
今回、希望の地区に建設中の狭小建売住宅を見つけました。
あまりにも条件に合う(予算内の)土地が見つからないので、この建売が最後の手段のような気がしています。

素人が仲介業者を通さずに買うのは危険!
という認識だったのですが、売主が工務店の場合はどうでしょうか?

故意にではなくても何か書類にミスがあり、買主側に不利になるようなことが起こり得ますか?
契約書類はよくよく目を通すつもりですが、素人の私が見てわかるのかどうか不安です。
できれば契約書類を他の第三者に見てもらいたいと思うのですが、仲介業者ではなく弁護士や行政書士に頼むこともできるのでしょうか?
それともやはり仲介業者に入ってもらうのが良いのでしょうか?

どうかアドバイスをお願い致します。

Aベストアンサー

他の人も回答していますが、建売をしているのならその工務店は宅建業者ですので、土地に関しては然程心配いらないと思います。
また、建物に関しても品確法にて10年保証されているので、おそらく大丈夫と思います。

故意で無ければ、書類にミスがあり買主に不利になることは誰に頼んでもあり得ますが、業者相手の売買であればそれほど心配いりません。
購入前に「重要事項説明書」にてnanan88さんに分かるように説明する義務があるので、分かるまで質問してください。

第三者に書類を見てもらう事は可能ですが、「大丈夫」との言葉を担保するには相当の報酬が必要でしょうから、あまり意味がありません。
タダ(もしくは格安料金)で見てもらって不備があったら責任を追求する事は難しいでしょう。

宅建業者であれば管轄都道府県の宅地課(色々な呼び名があります)にて、トラブルの有無や取引実績など調べる事ができます。
一応、建設業の免許の有無も調べておく(無くても建築可能)と良いでしょう。

Q宅建業法 重要事項説明に関して

賃貸借契約成立前の重要事項の説明で、重要事項説明書に記名押印をした宅建主任者以外の宅建主任者が重要事項説明をする事は違法行為なのでしょうか?
回答を御願い致します。

Aベストアンサー

いいえ、違法ではありませんよ。記名押印する主任者と重要事項説明
をする主任者は別の人でも問題はありません。また、専任の主任者で
も一般の主任者でも構いません。但し、契約書面を同時に交付する必
要はあります。本試験で、少し前までよく問われていた問いですね。

Q購入した土地に問題があった場合、苦情を言う相手は不動産業者?、土地の売主?

こんばんは。

ある人の土地を不動産業者の仲介により購入したのですが、
購入した土地の面積が当初の約束より少ないと思われる場合、
苦情は誰に対して言えばよいのでしょうか。

法律の本なんか見ると「数量指示売買で買主が面積が少ないこ
とを知らなかった場合には代金を減額してもらえる」といった
ことが書いてあるのですが、売主の方に直接言うべきなのでしょうか。

それとも仲介の不動産業者に代金の減額を頼むのでしょうか。

法律や不動産実務に詳しい方、いらっしゃいましたら、ご教示して
いただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

坪単価から価格を決めたとしても公簿売買になっていないでしょうか?
そうであれば坪単価はあくまで価格決定のための参考数値で、実測で
面積が変わっても契約時の価格を変更することはありません。

実測売買であれば、測量して面積を確定します。
今回改めて測量を行って境界も確認して算出した面積が
間違っていたというのもあまり考えられません。

契約時に重要事項説明を受けていると思いますが、それなのに
このような質問があるというのも考えられません。
よくきかないで捺印したのでしょうか?

そもそも面積が少ないと主張する根拠はしっかりしたものなのでしょうか?
いろいろ考える気持もわかりますが、まずは大前提であるべき
面積が少ないという根拠がしっかりしたものでなければ
そのような苦情を入れても笑いもので終わってしまいます。

主張できるしっかりした根拠があるのならば
仲介業者に伝えればいいと思います。

Q重要事項説明書にサインをしたら、契約成立?

重要事項の説明を受けて、重要事項説明書にサインをしたら、契約成立になりますか?
契約書に双方押印してない限り賃貸契約は成立してませんか?

重要事項説明書にサインをしても、契約書にサインをしていないのなら、
ノーペナルティで契約を破棄することは可能ですか?

Aベストアンサー

#7です。
仲介業者が介在する場合の契約成立要件について補足しますが、この場合は相手方に仲介業者を通じて意思表示するだけのことです。
これをもって、貸し主と借り主との合意をとることになります。
ただし、仲介を通じての伝聞であることから間違いが生じないように文書を交えないと後々トラブルのもととなりますからご注意を。

いくら、仲介業者と借り主との間で合意できても、貸し主が合意してなかったら契約は成立しません。
つまりは、仲介業者があろうがなかろうが、借り主と貸し主との間で合意が必要なのです。
つまり、これが契約の成立要件となります。仲介業者はあくまでも当事者間の意思を取り持つのが役目でしかなく、それ以上のものではありません。

また、「面談をしない家主が、不動産業者さんを通して契約をして」という言質がでたなら、それは仲介ではなく、貸し主の代理ということになり、貸し主の代理人と借り主との間で合意するのもまた契約としては成り立ちます(もぢ代理権が無いのであれば、借り主はだれと合意すればいいのでしょうか?)。

なお、「契約の成立時期について契約書を交えたときにしよう」とするのも契約の合意内容であり、自由にきめていいです。

いずれにせよ、本件は契約書ができていないのですから、未だ契約に到っていないという主張ができる限りは「契約の破棄」ではなく、「未契約」との主張が通ってしまうでしょう。

#7です。
仲介業者が介在する場合の契約成立要件について補足しますが、この場合は相手方に仲介業者を通じて意思表示するだけのことです。
これをもって、貸し主と借り主との合意をとることになります。
ただし、仲介を通じての伝聞であることから間違いが生じないように文書を交えないと後々トラブルのもととなりますからご注意を。

いくら、仲介業者と借り主との間で合意できても、貸し主が合意してなかったら契約は成立しません。
つまりは、仲介業者があろうがなかろうが、借り主と貸し主との間で合意が必...続きを読む

Q仲介業者と売主について

 現在、住み替えを検討中で色々な不動産屋に物件を探してもらっています。その中で、建物を気に入った物件がみつかりました。しかし、地域が希望に合いません。

 そこは、仲介業者に案内されたものですが、現地で売主がわかり、同じような建物がないか問い合わせたところ、私の希望する地域で土地を探し、建売として売却する事も可能だと言われました。(いわゆる建築条件付でしょうか)とても、魅力的なお話なのですが、私の希望する土地は、現在、物件のない状況です。この話にのってみても大丈夫でしょうか?

 また、現在の住まいは、案内してくれた仲介業者に売却をお願いしたいと思うのですが、やはり、ルール違反になりますか?仲介業者さんを通して話をすすめるべきでしょうか?

 仲介業者さんは、話もわかりやすく、現在の住まいの地域での売却もよくされているので、売却に関しては信頼できると思うのですが・・・

 アドバイス宜しくお願いします。

 

  

Aベストアンサー

仲介業者にお願いした方がいいと思います。手数料分くらいは値引き交渉していただいてはどうでしょう?その仲介業者は買いであなたと建売業者から手数料が入り、あなたの住まいの売却で手数料を受け取るわけですから、一生懸命に仕事をするでしょう。それと建物に不具合があった時とか、建築中に何かあった場合、直接売り主と交渉するより、業者に任せた方が、早く気分良く解決する場合が多いからです。仲介業者の仕事は売り主買主の間に入って、問題やトラブルが起きたときにそれを解決するのが仕事ですから(まれに弁護士による解決もありますが)安心して、新築に入ることができます。また、希望エリアに条件の合った土地をその仲介業者が見つけてくれて、そこにあなたの気に入った建設業者に建てていただくこともできます。土地が見つかるまで、まだまだ、間口は広くしておいた方がいいでしょう。

Q重要事項説明書の捺印後の内容の修正

先日、マンションの賃貸で重要事項説明書の説明を受け捺印しました。
ところが、後日駐車場の金額が間違っていたと電話にて連絡がありました。
重要事項説明書の修正及び差替えは行っていません。
重要事項説明書の記載通りの金額で契約可能でしょうか。

Aベストアンサー

重要事項の説明は、業者に宅地建物取引の重要性に鑑み顧客を保護するために課すものであり、貸主にその内容を強制するものではありません。よって貸主は、重要事項の説明時の金額が高いからといってその金額で契約に応じる義務はありませんが、ただそれにより借主との間でトラブルが生じ損害を蒙った場合、業者に責任を追及するにとどまると思います。借主の貴方も従前の金額だと信頼したのですから、仮に低い金額で契約をしなければならなくなったり、せっかくの契約がまとまらないような事態が生じた場合、場合により契約締結時に過失があり損害を蒙ったとして貸主に責任を問える場合も出てくるのではないでしょうか?当然貸主は、こうした場合、業者に責任を問えるのは当然ですが・・

Q不動産の仲介業者が売主でもある場合

不動産の購入を考えており、いろいろ見て回っています。

先日、A不動産屋からある不動産を紹介してもらい、なかなか気に入りましたが、
特に先方からもこちらからもアクションはなく、検討するという感じで終わりました。

後日、B不動産屋からいろいろな土地を見せてもらっている中に、このA社からも
案内された不動産が入っていました(これは偶然ですが)。聞いてみるとこの不動産は
B社の売主物件であり、B社から買えば仲介手数料はかからないということです。

まだ買うかどうかはわからないのですが、この場合先に案内してくれたA社から
でなく、売主であるB社から購入しても商慣行上、問題はないのでしょうか?

いくら手数料がただになるとは言え、商慣行からはみ出してまでB社から買う
のはためらわれますので。

ご存知の方、経験者の方などよろしくお願いします。

Aベストアンサー

結論から言うと、不可能ではないですし、問題ないです。
また、A社さんには可愛そうですが、良くある事です。

でも、確実にA社さんには嫌われますし、しばらくはブラックリストでしょう。ただ、住宅購入はそうしょっちゅうあることでもないので、気にしなければ良いのではないですか?

が、
>いくら手数料がただになるとは言え、商慣行からはみ出してまでB社から買うのはためらわれますので。
ためらわれるのならば、A社から購入されたほうがいいと思います。

もしくは、そんなに払いたくは無いけれど、何もしないのでは申し訳ないと思えば、
(1)何軒か見せてもらったうちのひとつとの事なので、
正直にでもちょっと嘘交じりで「実は以前よりB社さんからご紹介を受けていました。同じ物件とは判らずそちらとも見てしまいました。」
(2)「妻(主人)と別々に部屋探しをしており、私が見る前に(前にと言うのが不自然であれば、時期に関しては触れなくとも良いと思います)B社さんから見せてもらっていたんです。」
(理由は(1)(2)どちらか、奥様(もしくはご主人様)が居れば(2)の方が無難です)
と説明し、
(1)「手数料の事もあるので契約はB社さんとしたのですが、個人的にお礼します」か、もしくは、
(2)「妻(主人)がB社に申し込み(もしくは申し込む意思を伝えた)してしまったので、そちらと契約する事になりました。個人的にお礼します」
と実際見せてくれた担当者にいくらかあげる。(対外の営業マンは会社からもらう額よりいくらかチップをもらったほうが喜ぶ(=額面が多くなればですが)ので、気心知れてきているようであれば、この手もありだと思いますよ。)

やはり、一円もあげたくはないと思われるようであれば、
上記の理由に、「今回はご縁が無かったですが、すばらしい担当者様でした。次にまた家を買うときは、ぜひ御社(A社)にお願いしたいです」などと、その上司の方宛にでも感謝状を出しておけば、悪徳不動産屋でもない限り、気持ちよく終われます。

何も言わず、B社と契約する。
と言うパターンが多いので、上記のような対応で十分だと思いますよ。

結論から言うと、不可能ではないですし、問題ないです。
また、A社さんには可愛そうですが、良くある事です。

でも、確実にA社さんには嫌われますし、しばらくはブラックリストでしょう。ただ、住宅購入はそうしょっちゅうあることでもないので、気にしなければ良いのではないですか?

が、
>いくら手数料がただになるとは言え、商慣行からはみ出してまでB社から買うのはためらわれますので。
ためらわれるのならば、A社から購入されたほうがいいと思います。

もしくは、そんなに払いたくは無いけ...続きを読む


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