去年、築4年の中古戸建を購入したんですがいわゆるいわくつき物件でした。その土地に昔建っていた建物は、火災で焼け、逃げ遅れた人がひとり亡くなったそうです。
 その後、その土地は更地になり、3分割させて売りに出され、そのうちの1つが我が家が購入した戸建なのですが、購入の意思表示をする前に、仲介業者に死者が出た家を確認したところ「昔のことなのでわからない」「この家ではないようだ」というような事を言っていました。
 人が亡くなったのがこの土地でなければ、火災があったくらいでは、気にならないし魅力的な値段だったので、購入の意思表示をました。
 最近近所の方から、火災のとき人が亡くなったのがこの土地であるということを聞き、驚くとともに怒りを覚えました。
 そこで、火災の後の更地から売主に家を売却した業者に電話をし、「その事実(火事による死者が出たこと)を知っていたか?」と聞くと「重要事項説明書にその事実が記載されている」との回答を得ました。
 我が家が契約を交わしたときの重要事項説明書には「火災禍があった」としか記入されていません。なおかつ、人が亡くなったのがこの土地であったことは、一切聞いておりません。
 更地から売主にその家を売った業者も、「後の業者同士の付き合いに差し障るし、我が家とは直接の関係がないので」と重要事項説明書の提出には応じてもらえなさそうで、そもそも「中古物件になった状態で法律的にそこまでの告知義務(昔、その土地で火災により死者が出たこと)があるのか、確認したほうがよいのではないか?」と言われました。
 仲介業者や売主には不信感を持っているため(なにか手を講じられそう)まだ、このことは伝えていません。
 できれば、契約を解除するか、仲介業者に購入価格+諸費用で買い取ってもらうか、損害賠償を請求したいのですが、可能でしょうか?どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

このような判例があり、勝訴は困難かと思います。


考え方ですが、
1.そこで、火事があったのがイヤなのか
2.そこで、火事があり、焼け出された人が病院で死んだからイヤなのか
3.そこで火事があり、建物内で焼死者があったからイヤなのか
4.そこで火事があり、焼死者があったはずなのに遺体が発見されてないからイヤなのか

ご質問の内容では3だと思うのですが、真相は2かもしれません。私も自殺者があった、という噂の物件の仲介依頼を受けた時、所有者に真相をお尋ねしたところ、実は病死で、発見されるまで数日あった(1人暮らしの為発見が遅れた)ということが分かりました。
 無責任な!と思われるかも知れませんが、もし、真相が3であっても2であったと思い込む方が良いと思います。
 余談ですが、亡父は消防士でした。停年まで勤めましたが、仮に火災現場で斃れて、その跡地に建築された建物の所有者の方が、そんな悩みを持たれたと勝手に想像してお答えしました。

参考URL:http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/k …
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
この土地で人が亡くなったと聞いた当初は動揺しましたが、おっしゃるとおり、「なくなられた方は、病院で死んだのだ」と思うようにしようと思います。百戦練磨の不動産屋を相手に騒いでも、疲れるだけのような気がします(苦笑)契約の時も、なにかと大変でしたから。幸いローン残債も300万円程度ですので、完済した後、この家について考えたいと思います。暖かいお言葉ありがとうございました。

お礼日時:2006/01/22 09:14

私の知識も曖昧なので間違っていたらごめんなさい。


一度他の人間が間に入った物件は、自殺などの告知義務
はなくなる、ということをよく聞きます。
つまり自殺などのいわく付物件で、業者が買い取って
3ヶ月くらい社員を住まわせて、そして売却すれば、
もうその事項は告知義務ではなくなるということで、
不動産業者はよくやると聞いてます。
ご質問の場合、火災のあったときの持ち主から他の人に
売却している、つまり間にもう別の所有者が入っている
のであれば、今回の買主である質問者さまに告知する義務
はなくなっている・・という考え方をすると思います。
だからよく、中古物件を買うときは、重要事項説明書だけ
ではなく、他のことも含めて、近所の人などにその家の
ことは聞いたほうがよい、と言われるのです。
つまり自分で調べる問題であると考えられるのではないで
しょうか。
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この回答へのお礼

さっそくのお返事ありがとうございます。
そうですね...仲介業者は地元で長い間商売をしているので、あからさまに法に触れるような商売をすることは考え辛いと思います。
その辺は、購入者である我が家がもっと掘り込んで調べるべきだったのでしょうが、周辺環境を調べるため契約日の延期を申し出たのですが、「そんなことなら次の人に売る」と言われ...共働きのため、近所の人に聞き込みをする時間もありませんでした。ありがとうございました。

お礼日時:2006/01/22 09:20

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Q火事の履歴についての重要事項説明

不動産の売買で困っています。
私が積極的に関与していなかったのが一番悪いのですが、質問させて下さい。

今、仲介業者を通して土地を売却しようとしています。
契約も済み、後は更地にして引き渡すだけなのですが一つ問題が起きてしまいました。

実は、売り地にて約20年前に火事が起きて死人が一人出ています。
もうそこは更地にしてしまい、何もない空間になっています。
このことを売主である父が仲介業者に説明していなかったらしく(決して隠していたわけではありません)、
「そんな事実も昔あったなぁ」
と世間話程度に測量をしてもらっている業者に話をしたみたいで、その内容が買主に伝わり、
「そんな話は聞いていない、それが事実であれば心理的負担があるので10%値引きしろ」
という話があがってます。

正直私は、買主の言いたいことがよくわかります。
ただ、重要事項説明に書かなくてはいけないということを父が理解していなかった懸念があります(既に70を越えているため難しいことはわからないと思うので)。しかし、嘘をつく性格ではないため、仲介業者にわかりやすく聞かれていたらちゃんと答えていると思います。
この場合、言った言わないの押し問答になってしまう可能性があるので、仲介業者にちゃんと火事履歴を調べたという何かを書類で残す義務はなかったのか知りたいです。
義務がもしあった上に書類がない場合、10%の値下げ分は仲介業者に払ってもらうことは可能でしょうか。

また、本当は私は思い出のある土地なので売ることに反対していました。そのため今更ですが色々ともめるぐらいであれば売ること自体やめたいという気持ちもあります。

そこで、契約をしてしまい手付け金をもらっていますが、契約解除は可能なものでしょうか。
もらった分はもちろん返しますのでクーリングオフのようなものがあればいいのですが・・・。

わかりにくい質問で申し訳ありませんが、みなさまより何かアドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いします。

不動産の売買で困っています。
私が積極的に関与していなかったのが一番悪いのですが、質問させて下さい。

今、仲介業者を通して土地を売却しようとしています。
契約も済み、後は更地にして引き渡すだけなのですが一つ問題が起きてしまいました。

実は、売り地にて約20年前に火事が起きて死人が一人出ています。
もうそこは更地にしてしまい、何もない空間になっています。
このことを売主である父が仲介業者に説明していなかったらしく(決して隠していたわけではありません)、
「そんな事実も昔あったなぁ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
嫌悪すべき心理的瑕疵に該当するか?むずかしいところです、例えば建物内で自殺した物件は更地になった際には、心理的に嫌悪される事項ではないというのが、司法の判断です。
しかし現実の取引では違います、これは逆の立場なら理解出来るでしょう。
その土地を今後どうするのか?が一番の問題で、利用する予定があるなら良いのですが、愛着があるだけで保有していても、固定資産税等経費はかかります。
いづれ売却する様になるなら、その様な過去がある物件が相場から1割安い程度で売却出来るなら、逆に悪くはない価格だと思います。
最初から告知して売却していれば、もっと安いでしょうし、気に入る方も少ないでしょう。
仲介業者も何か売却にあたり、不都合や事件などありませんでしたか?ぐらいは尋ねるかと思いますが、一般的には、売主の告知義務の範囲ですから、仲介業者に責任を問うのは、無理です。上記の様な質問のやり取りがあれば、虚偽の申告をしたのは売主と判断されますから。
しかし現実を良く考えて下さい。もし取引終了後に判明したら、下手すれば裁判沙汰で、仲介業者と買い主の両方を敵に回して、長期間嫌な想いをしたかも知れません。取引途中で判明したから1割引けば買って貰えると前向きに考える事も出来るでしょう。

あくまで当方の私見ですが、告知され売却を依頼されたら、売り出し価格は相場の2割引程度の査定をすると思います。
冷静に物件のマイナス要素を金額に置き換えて考えるべきです。
私はいづれ売却するなら今の買い主に値引いて売った方が良いと思います。

尚不動産の売買契約は、手付解除の期限内なら手付の倍返し、期限を越えると契約書で定めた損害賠償の予定額を支払わなければ解除出来ません。
買い主の質が悪ければ、契約解除で損害賠償請求される案件です(訴訟の結果は別にして)
値引いてくれたら買うということは、物件は気に入っている訳ですし、もうその件でゴタゴタすることも無いということですから。

不動産業者です。
嫌悪すべき心理的瑕疵に該当するか?むずかしいところです、例えば建物内で自殺した物件は更地になった際には、心理的に嫌悪される事項ではないというのが、司法の判断です。
しかし現実の取引では違います、これは逆の立場なら理解出来るでしょう。
その土地を今後どうするのか?が一番の問題で、利用する予定があるなら良いのですが、愛着があるだけで保有していても、固定資産税等経費はかかります。
いづれ売却する様になるなら、その様な過去がある物件が相場から1割安い程度で売却出来...続きを読む

Q不動産売買における自然死の告知義務について

今年の3月に購入したマンションで前に住まわれていた方が心筋梗塞で
亡くなられていた事実を近くの住人の方に教えてもらいました。

亡くなられた翌日にホームヘルパーさんに発見され死体は腐敗がしていなかったそうなのですが
この場合は事故物件扱いにならないんでしょうか?

売買取引契約をした際の重要事項説明では聞かされていなく、引っ越し後に
亡くなられた事実を知りました。

仲介会社に確認したところ、自然死は自殺や他殺と違い告知義務に当たらないので
説明義務はないとの理由で契約解除に応じてもらえませんでした。

この場合は心理的瑕疵で解除できないものでしょうか?
住宅ローンを利用して購入したので、どうしていいのかわからなく困っています。

Aベストアンサー

不動産業者です

私は「五分五分」かなと。

●心筋梗塞で亡くなられた。

この事実だけなら当然心理的瑕疵を主張するのは無理筋ですが、ポイントは「孤独死」です。

以前、宅建協会(東京都)で確認したところ、状況にもよるが孤独死は告知した方が望ましいという見解でした。
腐敗していた・していないは論点ではなく「誰かに看取られたか・そうでないか」が論点だと。

つまり、今回のようなケースです。

ただ、あくまで「告知した方が望ましい」という事ですから、状況によっては(今回のように発見が比較的早かった等)告知義務にはあたらないという事もあり得ます。

故に「五分五分」と。

ただし、最終的な判断は「司法の場(裁判所)」がする事になります。
民事の揉め事に強制力のある判断・命令を下せるのは裁判所だけですから。

要はご質問者様が「そこまでする気があるかどうか」です。

当然ながら費用と時間と勝算を徹底的に精査する必要がありますから、専門家に依頼しなければならないでしょう。

先ずは幾つかの弁護士事務所等に相談をしてはいかがでしょう。
相談だけなら無料~数千円というところが殆どですから。

不動産業者です

私は「五分五分」かなと。

●心筋梗塞で亡くなられた。

この事実だけなら当然心理的瑕疵を主張するのは無理筋ですが、ポイントは「孤独死」です。

以前、宅建協会(東京都)で確認したところ、状況にもよるが孤独死は告知した方が望ましいという見解でした。
腐敗していた・していないは論点ではなく「誰かに看取られたか・そうでないか」が論点だと。

つまり、今回のようなケースです。

ただ、あくまで「告知した方が望ましい」という事ですから、状況によっては(今回のように発見が比較的...続きを読む

Qいわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

いわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

先日、分譲マンションを購入しました。
私に売った売主が所有していた時ではなく、その一つ前の所有者の時に自殺(約1年前)があった物件だということを引越した後(つい最近)になってたまたま近所で聞いて知りました。

この売主は、前の所有者から買った後、一度賃貸マンションとして貸し出していたそうで、その借りた人は短期間(3ヶ月くらい)で退去し、その後売りに出たので私が買ったという経緯です。

仲介不動産屋からも売主からも前の所有者時代の自殺の話は一切聞かされていません。

私は、いつでも解約できる賃貸マンションではなく自分の居住用マンションとして買うつもりだったため事故物件などは絶対に嫌だったので(そういうのを気にする性質のため)、買う時には「自殺とか他殺とか、そういう事故物件じゃないですよね?」「以前はどんな人が住んでいましたか?」「何か問題などは無かったですか?」などと一応聞きました。

しかし売主は「自分がオーナーだった間にそんなことはなかった」「オーナーになる以前のことは聞かれても判らない」ということでした(仲介不動産屋も同じ)。
少なくとも売主は直前にあったことですから知っていたはずですが、仲介不動産屋が知っていたかどうかは判りません。

気持ちの良い所でしたのでまさかそんなことがあったとは思わずに気に入って買ったのですが、今更ですがもっとよく調べてから買うべきだったと後悔しています。

こういう場合、事故物件の告知義務違反にはならないのでしょうか。

賃貸マンションの場合は、オーナーが1度(あるいは2度?)誰かに貸せばその後は告知義務が無くなるという話のようですが、分譲マンションの場合はどうなんでしょうか。
買ってしまった後で今更そんなことを気にしてもどうしようもないのかもしれませんが、もし告知義務違反が問えるのなら、買い戻しや損害賠償に応じてもらいたいと思っています。

よろしくお願いします。

いわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

先日、分譲マンションを購入しました。
私に売った売主が所有していた時ではなく、その一つ前の所有者の時に自殺(約1年前)があった物件だということを引越した後(つい最近)になってたまたま近所で聞いて知りました。

この売主は、前の所有者から買った後、一度賃貸マンションとして貸し出していたそうで、その借りた人は短期間(3ヶ月くらい)で退去し、その後売りに出たので私が買ったという経緯です。

仲介不動産屋から...続きを読む

Aベストアンサー

自殺などの嫌悪される事柄は宅建業法において、買い手に告知する義務が仲介業者にはあり、それは宅建業法47条1号に定められています。

また事件の後、一瞬でも借り主が入れば告知の必要なし、にもなりません。

確かに昔は、事件当時の所有者から次の所有者に移れば、その次の買い手には告知しなくても良いという慣習や判例がありました。

しかしこれを悪用して、事故物件が出たら取りあえず自社の社員などに名義変更して(実際には住まず)、その次には告知せずに販売するという手口が横行し、その多くが裁判沙汰になりました。

なので昨今では上記の手段は通用しません。

では告知義務はいつまであるのか。についてですが、これは法律の条文などで〇人の所有者が入れ替わったら、あるいは事故から〇年経てば、というような明確な定めはありません。

つまり相当の人数が入れ替わり、相当の年数が経っていれば嫌悪すべき事項も薄まっているとして、裁判しても告知の義務は無いとされるわけです。

相当にあたる〇人とか〇年は判例から推測するしかありませんが、都会のマンションのように事件や事故が多く人の入れ替わりの激しい所の話と、それの真逆の田舎では、おのずと〇人〇年の判例の数字も変ってきます。

質問の事例では質問者さんが2人目の所有者で、事件(自殺)があったのが約一年前であれば、どこであろうと裁判すれば勝てるケースと思います。

まずはもよりの宅建協会に相談されることをお勧めします。

参考URL:http://www.tokyo-takken.or.jp/ippan/index.html#freeask

自殺などの嫌悪される事柄は宅建業法において、買い手に告知する義務が仲介業者にはあり、それは宅建業法47条1号に定められています。

また事件の後、一瞬でも借り主が入れば告知の必要なし、にもなりません。

確かに昔は、事件当時の所有者から次の所有者に移れば、その次の買い手には告知しなくても良いという慣習や判例がありました。

しかしこれを悪用して、事故物件が出たら取りあえず自社の社員などに名義変更して(実際には住まず)、その次には告知せずに販売するという手口が横行し、その多く...続きを読む

Q賃貸住宅の入居者が病死した部屋の入居者募集について

賃貸の文化住宅を経営しています。 つい最近、入居者のひとり暮らしの方が部屋で病死しました。

すると、賃貸の不動産業者が、今度、新たに入居者を募集する場合、病死したことを説明しなければならないと言います。
それを説明されると入居者がなかなかつかない気がします。
本当に入居者が病死したことを客に説明しなければならないのでしょうか。

Aベストアンサー

不動産業者です

先日も所謂「告知義務」について回答させていただきました。
http://oshiete.homes.jp/qa7672984.html

で、結論から言うと「必ず言わなければならないということではないが、万一バレて法的に争った場合(裁判)かなりの確率で負ける」と覚悟して下さい。

これは現在の民法が「消費者保護」の考えが根底にあるからです。

そしてそれ(争い)に負けたときの代償が多大なものになるので不動産業者としては「告知しましょう」という提案になるのです。

残念ながら、これらのリスクも含めての「大家業」だと思います。

Q●自殺した部屋等を売買する時の重要事項説明の義務について●

カテゴリ違いかも知れませんが、よろしくお願いいたします。

不動産売買をする際に、宅建業者から「重要事項説明書」なるものを
交付されると思いますが、例えば昔その部屋(場所)で自殺行為が
あった等の事実があった場合、宅建業者はその旨を買主に伝えなければ
ならないのは知っています。

それは、すごい大昔にさかのぼってまで伝えなければならないので
しょうか?
法律(例えば宅建業法とか)で「過去○年以内の事件等」のように
規定されているのでしょうか?
自殺があった部屋を賃貸に出す場合、最初は「自殺があった部屋です」
と説明しなければならないものの、その後は説明しなくてもいいと
聞いたのですが、本当でしょうか?

それでは、中には10年程度の事まで説明をしてくれる不動産業者と
5年前くらいまでのことしか説明してくれない不動産業者とが存在
する事になるってことでしょうか?

Aベストアンサー

重要事項の説明が必要な期間は「6年程度」とされています。
10年以上の判例はまだありませんが、7年前の自殺が瑕疵だと認められた判例(東京地裁平成7年5月)があるようです。
規定は無く判例などで個々に不動産業者が判断している物です。

蛇足ですが、従来は自殺のみに適用されていた重要事項の説明が、時間経過による特異な状況の場合としての病死にも適用されるようになりました。
例えば、マンション等で死亡した場合に閉塞した状況の中で死亡の確認が遅れ何日も経ち、腐乱しているような状況で次の所有者が非常に嫌がることは理解できると思います。

Q昔に火災事故があった土地

現在マイホームをぼんやりと計画中の20代後半夫婦二人暮らしです。
だいたいどの地区で建てたい!というのがあるので
不動産情報をネットで見ていました。
「いいな!」と思ったのですが

昭和40年頃 火災事故あり

との記載がありました。
火災事故、ってわざわざ書くってことはその地で
火災によって人が亡くなった、と解釈して間違いないでしょうかね・・・。

私が生まれる前のことなのであまり気にしなくてもいいかな、
とも思うのですが、、、やはり、周りに比べて
400万ほど格安なのもそのせいでしょうか。。。。

皆さんは、事故や自殺があった土地は気にされますか?

Aベストアンサー

人それぞれでしょう。

 私の知る、某有名マンションの件をお話しましょうか。
質問者の方のおっしゃる40年頃とは10年ほど違いますが、不慮の事故(天災)により複数名のの方が亡くなった某所(民家有)、その後、暫くはそのまま静かにおかれていたようですが、バブルの終焉期に波に飲まれてマンション用地となり、Bigなマンションが建ちました。手がけたのは県外業者。地元業者は・・・。記憶が生々しかったようで不動産会社ですら販売お断りだったようです。
 完売御礼の垂れ幕が下りることなく、現在に至っています。

 私は、県外出身であった為、この『災い』について全く知らず、工事中の様子や販売開始のチラシが我が家にも入っていましたので、近所のお好み焼きやのおばちゃんに、何で売れないのか?聞いたところ、教えてくれました。
 そちらのマンションですが、表向きは何も無いように皆様生活されていますが、やはり人が部屋の中を通るような気配を感じる方がいらっしゃったり、なんでもないのにカタンと物が倒れる音がするようです。けれど、お住みになっている皆さんすべてに、というわけではないようです。あまりにもあちこちのご家庭で珍現象というか、心霊現象というべきものか?私には解らない現象が起こるらしく・・・。
 今は、マンション内には大きな鎮魂の石碑があり、その日、に合わせて「読経」や「お祓い」がなり大掛かりに行われています。時々、TVでその様子が放映されることも。

 私の知る限り、過去の『何か』で今現在差しさわりが出ているというのは、こちらの物件のみです。地球誕生から今まで、どれだけの人が亡くなったか!を考えると、いちいちかまってられない。けれど、気になる人には気になる・・・。
 未だに、火災のことが出てくるということならば放火殺人の現場だった!とか一家惨殺の上・・・、などワイドショーの舞台となった土地かも知れませんね。未だ未解決の世田谷の事件のように。

 

人それぞれでしょう。

 私の知る、某有名マンションの件をお話しましょうか。
質問者の方のおっしゃる40年頃とは10年ほど違いますが、不慮の事故(天災)により複数名のの方が亡くなった某所(民家有)、その後、暫くはそのまま静かにおかれていたようですが、バブルの終焉期に波に飲まれてマンション用地となり、Bigなマンションが建ちました。手がけたのは県外業者。地元業者は・・・。記憶が生々しかったようで不動産会社ですら販売お断りだったようです。
 完売御礼の垂れ幕が下りることなく、現在...続きを読む

Q事故物件に該当しますか?

個人の方から業者経由で宅地を買う契約をしたところ近所の人から昔火事があって家が焼けた土地と教えられました。売買のときその説明がなかったので業者経由で売主に事情を聞くと「20年前は貸家があり火事になった。死傷者は出ていない。その後20年間アスファルト敷きの駐車場として事故なく運営してきた。」とのことでした。

このような事例は事故物件に該当しないのでしょうか?

ポイントは

・火災があってからの経過年数
・アスファルト敷きの駐車場として20年間運営されていた

この2点かと思います。

もし事故物件なら売主・業者を説明義務違反で訴え、減額させるか売買契約を白紙に戻そうと思います。


よろしくお願いします。

Aベストアンサー

建物も含む売買であれば

火災により建物がダメージを受けていますから
当然、告知の必要があります。
心理的ではなくて物理的な瑕疵です。


土地の売買ですから、20年も前にあった建物が
火災で焼失していたことは
いわゆる事故物件・心理的瑕疵には該当しません。


ちなみに、建物付売買等の場合で
告知事項に相当するのは「変死」の場合です。

突然死等の後、発見されずに腐乱状態等で発見された。
自殺・他殺などがいわゆる変死であり、
突然死でもすぐに発見されていたり、
老衰で家族に看取られて亡くなったなどであれば
告知事項には相当しないということです。

賃貸なら、短期でも一度誰かが住めば
告知事項ではなくなる、というようなことを
書く方がいますが、そうではありません。

物件の地域制、やファミリーなのか単身向けなのか
その他諸々の条件で個別に異なります。
一概にこれでという線は引けません。
極論すれば裁判をやってみなければわからないし
過去の判例が適用はできないってくらいのものです。


今回のケースは減額は無理です。
いやなら白紙に戻すことが可能ならそうするしかないでしょう。

だいたい、20年前でも火事があったから縁起悪いとか
思う人だったら、減額するなら買いますとか
筋が違うでしょ?
安くしてくれるなら、縁起悪くても我慢するとか
そういうものじゃないですけどね、普通は。

建物も含む売買であれば

火災により建物がダメージを受けていますから
当然、告知の必要があります。
心理的ではなくて物理的な瑕疵です。


土地の売買ですから、20年も前にあった建物が
火災で焼失していたことは
いわゆる事故物件・心理的瑕疵には該当しません。


ちなみに、建物付売買等の場合で
告知事項に相当するのは「変死」の場合です。

突然死等の後、発見されずに腐乱状態等で発見された。
自殺・他殺などがいわゆる変死であり、
突然死でもすぐに発見されていたり、
老衰で家族に看取られて亡くな...続きを読む

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20mmに変更する予定。
そこで質問なのですが、
1.購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
2.説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
3.分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが?問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20mmを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害と...続きを読む

Q不動産賃貸契約 業者自ら貸主の場合の重要事項説明の必要性

不動産業者が自ら建物賃貸借契約の貸主になる場合
(媒介業者がいない直接契約の場合)
重要事項説明は必要でしょうか?

業界団体の手引きを確認したところ、賃貸の貸主は業者で無くとも
なれて宅建業法の適用外のため説明不要との記載があります。

しかし、宅地建物取引業法第35条を読む限り説明が必要かと思います。
いずれにせよ借主の為にはしておいた方がよいかと思いますが
法的にはどうなのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

微妙な解釈の問題のようですね。
自分も以前同じような質問をしましたので、そのときいただいた回答を紹介します。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1890796.html

以上の回答より私は、宅地建物取引業の免許を持つものは宅建業法の規制を受けるのではないかと思いました(宅建業の免許を持たない人は規制外)。

なお、#1さんの回答と異なり、以下のように区切るのではないかと私は思います。
宅地建物取引業者は、【(宅地若しくは建物)の(売買、交換若しくは貸借)の(相手方若しくは代理を依頼した者)】

だから、売買、交換、賃借のどれでも代理若しくは相手側になった場合は必要と読むのだと思いました。 ここで相手側というのは貸し主も含むと考えます。


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