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マンション購入の契約をし手付金200万円を払いました。ですがこの前内覧会に行った結果キャンセルする事を考えています。
重要事項説明書には、売買契約の履行に着手までの解約ならば手付金は戻ってこないけれど追加で費用が発生する事なく解約できるとあり、その他に買主の契約不履行による解除は売買代金の20%を支払わなければいけない、と書いてあります。
今は、内覧会を終え、金消会前です。引渡しは3月です。
解約する場合、手付金のみの支払いで済みますでしょうか?

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A 回答 (3件)

基本的に、業者から引渡し前であれば、手付金放棄での解約が出来ると思います。


ただし、オプションの設置代金、間取り変更をしていれば基本プランに戻す為の代金などは、別に請求される事がほとんどだと思います。
カラースキームと言われる、床材や扉の色を変えているだけの時は、変更工事代金は請求されないのが普通です。
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「履行の着手」とは、通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない、又は、履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。

 

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については、新築の場合、業者の建材の加工が始まった段階、業者が建材を注文した段階、建材を加工するために、大工を雇い入れた段階などがあります。
いずれにしても、建築に向けて一番最初に為した行為を指します。
マンションでは恐らく既に物件は完成していると想定されますので、物件の所有権移転の仮登記申請等がこれにあたると思われます。
あるいは、金融機関の融資を利用する場合、抵当権が設定された段階まできているとこれも履行の着手ととって間違いありません。

一方、買主側については売買代全の提供とともに目的物の引渡し求めたときや中間金や残金を支払ったときなどがあります。
手付金とは基本的に物件購入の際の頭金という扱いとなりますので、これを払い込んだ場合は契約の履行の着手に該当すると判断できると思われます。

金消会前ということですが、どこまで手続きが進んでいるかは、ケースバイケースですので、これはやはりデベに確認されたほうが宜しいかと思います。

「履行の着手」には明確な基準がなく、それぞれの事例で解釈が分かれますので、完璧な回答はできないことをご容赦ください。
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この回答へのお礼

早速有難うございます。
そうですね、業者から何を言われるか分からないから二の足を踏んでいましたが、業者に聞いてみるようにします

お礼日時:2006/02/11 18:45

売買契約の履行というのは一般的には引渡しを受けることだと考えられますが、オプション契約などがあり内装の変更などをしている場合はすでに売買契約の履行に着手しているものと考えられます。


ですから標準仕様でなにも変更していないのなら現時点なら手付け放棄で解約できると思われます。

参考URL:http://m-douyo.jp/question/profile.phtml?sp_id=105
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この回答へのお礼

有難うございます。
URL参考になりました

お礼日時:2006/02/11 18:48

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Q内覧した妥協物件と、内覧はしてないがほぼ希望通りの物件で悩んでいます。

内覧した妥協物件と、内覧はしてないがほぼ希望通りの物件で悩んでいます。

仕事の都合で東京転勤が決まり、物件を探しているところです。
8月1日には新しいところに入居しなくてはなりません。
今週の土日に候補の物件を実際に見て見ましたが、
コレだ!というものに出会えませんでした。
ですが「希望とはちょっと違うけど少し妥協して住んでもいいかな」
というところは一つ見つけました。
そして自宅に帰り、再度ネットで物件検索をすると
ほぼ希望通りの物件を見つけてしまいました。

福岡からの引越しの為、物件の内覧に行くチャンスはもうありません。
引越し先は主人の会社との法人契約となり、会社の稟議が7/16にあるため
物件を7/17までに決めなくてはいけません。

内覧をし実際に目で見て確認した物件(希望とはちょっと違う)にすべきか
内覧はしてないけどほぼ希望通りの物件にすべきか悩んでいます。

実際に見てない物件に決めるのはリスクが高いでしょうか?

Aベストアンサー

内覧は無理でも写真を送ってもらったらいかがでしょう。
ネットには2,3枚しか写真は載っていないと思いますが、
不動産屋の方で沢山写真を撮っているはずです。

また、築年数が10年以内なら内覧しなくてもそんなに問題は無いと思います。
逆に築年数が古い物件は、どういう使い方をしたかで状態が全く異なりますので内覧必須です。

Qマンション契約解除の際の履行の着手とは

今年2月に新築のマンションの契約を行い、手付金として50万円を支払いました。引渡しは9月末頃の予定です。

先日、希望の銀行に住宅ローンの事前審査を出したところ、希望額の融資を受けることができなかったため、今後の生活設計や契約を見直した結果、マンションの価格が高すぎると思い契約を解除したいと思い、今日販売会社へ伝えました。

私は自己都合による解約のため手付金を放棄しての解除になると思うのですが、販売会社は既にカラーセレクト(無償、4月に行った)を行っていて履行に着手しているため、違約金、原状復帰費用がかかると主張してきました。(希望以外の銀行での事前審査は通っているため、ローン特約による解約はできません)

しかし、私は4月には希望の銀行を伝えており、そのときには「ローンについては後日連絡するから待っておいてください」と言われたため、今まで待っていたのであり、4月の時点で審査が通らないと分かっていればその時点で解約を申し出ていたため、違約金等を請求されることが納得いきません。

今回のケースでは違約金等は払わないといけないのでしょうか?

ちなみにオプション、設計変更はしていません。
カラーセレクトをしていなければ、まだ履行の着手前なので手付解約ができると担当者が言っていました。

明日また話合いにモデルルームへ行きますので、至急お返事いただければありがたいです。よろしくお願いします。

今年2月に新築のマンションの契約を行い、手付金として50万円を支払いました。引渡しは9月末頃の予定です。

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Aベストアンサー

カラーセレクトの締め切りまでに売れなかった部屋は、セレクトのなかのどれかひとつの色で施工されます。
通常は、カラーセレクト可能期間で一番人気のあった色が採用されます。
販売当初から「この色が標準」と決めていることは(ほとんど)ありません。
したがって、「現状復旧」といっても、なにをもって「現状」というのか、その根拠がないということになります。

このことと、ローン審査が遅れたのは販社の落ち度であることをはっきりと主張すればよろしいのではないでしょうか?

カラーセレクトの際に、解約時の現状復旧費用について説明されてはいないですよね? 
カラーセレクトの申込み控え等に、(細かい字かもしれませんが)解約時の措置について記載されていませんか?
念のため、よく確認されてから明日の打合せにのぞまれた方がいいと思います。

ご質問の内容から、もうカラーセレクトは締め切られていると推察しますが、お選びになられた色と、現在の標準色は異なる色なんですよね?同じ色だったら、現状復旧も糞もないはずですもんね・・・?

Q内覧会の同行人について

昨年、マンションの購入を決め、来月、内覧会があります。契約した時から、内覧会のことが不安で、内覧業者を頼もうか、悩んでいたのですが、安心料として、内覧業者を頼もうと八割がた気持ちを固めておりました。ところが、売主から、内覧会の立会いは、契約者と同居人のみにする旨の書面が届きました。時間の都合などあるのでしょうが、こういうことを言われると尚更、何かあるのではないかと不安になってしまいます。売主に、問い合わせてみるつもりではいるのですが、自分で確認できるか不安なためという理由では、内覧業者を同行する理由として弱いでしょうか?(常套句のようなものはあるのでしょうか?)内覧業者が同行することを売主から拒否された場合、諦めるしかないのでしょうか?(内覧業者を家族と偽ることは可能なのでしょうか?)
また、自分で確認しなければならない場合を想定し、教えてgoo以外で、内覧会のチェック事項など書かれたHPがありましたら、URLを教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは。

>内覧会の立会いは、契約者と同居人のみにする旨の書面
→建築士をけん制する動きかもしれませんが、大方の
理由は、「遊び半分で友人などを連れてくるなよ!」という
意味です。
(居るんです。そういう購入者が・・・。新築って
珍しいし、自慢半分なのでしょうね。
友人や親戚等大勢連れて来て、ああでもない、こうでも
ないと何時間も中できゃあきゃあと・・・)

ですので、家族と偽る必要はありません。堂々と、
「建築士を1人同伴しました。何か問題がありますか?」
と言ってよいです。

どの道、「図面を出しておいて」と事前に連絡しないと
いけませんしね。

以前の質問を貼っておきます。
私は#3に回答しているのですが、この事は承知しておく
必要がありますので、一読いただけると良いと思います。

参考URL:http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1149848

Q建築条件付き土地の契約の履行の着手について

昨春に、フリープランの建築条件付き宅地を購入することにし、土地売買契約書をかわし、手付金150万を支払いました。

建築条件は、「売主を請負者として3ヶ月以内に建築請負契約が締結されることを条件」となっています。昨年内引渡しを目標に、プランニングすることになりました。
当方に建物に関し、かなりこだわりがあることも説明した上で、3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。設計は外注で、能力、嗜好の違いなどの問題から、設計士が変わり、現在3人目の設計士、いまだプランニングの最中でした。これだけ長期間にわたることは、こちらも想定しておらず、様々な問題が出るにつけ、信頼感も薄れていました。

そんな折に、遠方に異動の辞令が出てしまい、持ち家の建っていない状態では、会社認定の単身赴任にならないことが判明しました。手付金放棄の上での土地のキャンセルを含め、多方面から方策を検討しようと、工務店に相談をいたしましたところ、「3ヶ月経った時点で、設計を継続すると言ったので、それが、契約の履行の着手にあたり、違約金として、土地の売買代金の20%(800万)を請求することになる」と言われました。おおむね三ヶ月経ったところで、買う気持ちはあるんですよね、と聞かれて、同意しましたが、それ以降が契約の履行の着手にあたるというような説明は、一切受けていません。

契約の履行の着手について、ネットでもいろいろと調べましたが、まだ設計も確定していない段階で、「客観的に外部から認識」というような状況にはあたらないように思うのですが、どうでしょうか?当方事情によるので、手付け放棄+若干のペナルティもあるのか、とは思っていましたが、思いもよらない金額で…アドバイスいただければと思います。

昨春に、フリープランの建築条件付き宅地を購入することにし、土地売買契約書をかわし、手付金150万を支払いました。

建築条件は、「売主を請負者として3ヶ月以内に建築請負契約が締結されることを条件」となっています。昨年内引渡しを目標に、プランニングすることになりました。
当方に建物に関し、かなりこだわりがあることも説明した上で、3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。設計は外注で、能力、嗜好の違いなどの問題から、設計士が変わり、現在3人目の...続きを読む

Aベストアンサー

>3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。

建築条件付きの場合であっても、現在では請負契約までの締結期間は決まっていませんので、3ヶ月以上掛ってもよい訳ですが(逆に協議期間が短すぎる場合は違法)、実際、建築請負契約は締結されているのでしょうか?
購入の意思を確認した事を建築請負契約成立と捉えられている様な気がしますが、実際に成立していなければ、土地代金の手付金すら返還要求できると思うのですが。

建築請負契約は完了しているとういう条件で考えると、履行の着手に関しては、条件が整っていません。
履行の着手は「物理的な」履行が行われなくてはなりません。部材の発注、工事の開始、登記の完了などです。
口頭で買うという意思表示したというのは「契約」に過ぎませんので。

但し、工事の開始は曖昧な点があり、基礎のために測量(状態調査)を始めるとか、建築に先立って地盤調査を始めた事で履行の着手と言われる事があります。
また、工務店側が「いや、工法は決まっているので部材は発注済みだ!」と言い、それを証明する書類を出してくれば面倒な事になりますが、書かれている状況だけで考えれば履行に着手していません。

また建築請負契約書を交わしていない場合は、先に書いたように買主側には有利です。
建築請負契約は締結されていない(現実、買主は締結していないと思っている)ので、「建築条件付き」の条件を満たしているという客観的証拠が無く、その点の主張が認められれば、手付金すら戻ってきます。

独占禁止法は厳正な法律ですので、万が一訴訟になったとしても、買主側にまともな弁護士が付けば、争える件だと思います。
ただ、私は単なる宅建取引主任であり法律家では無いので、断言はできませんが。

>3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。

建築条件付きの場合であっても、現在では請負契約までの締結期間は決まっていませんので、3ヶ月以上掛ってもよい訳ですが(逆に協議期間が短すぎる場合は違法)、実際、建築請負契約は締結されているのでしょうか?
購入の意思を確認した事を建築請負契約成立と捉えられている様な気がしますが、実際に成立していなければ、土地代金の手付金すら返還要求できると思うのですが。

建築請負契約は完了しているとういう条件...続きを読む

Q新築マンション:内覧会立会いってした方がいいのでしょうか?

来月新築マンションの内覧会があります。知人が半年前に新築マンションの内覧会があった時に、さ○ら事務所へ内覧会立会いを依頼したそうで、私も勧められたのですが、実際にそういうのってした方がいいのでしょうか?

Aベストアンサー

そう不安に思われるのであれば、立ち会いを依頼する方が良いと思います。

もし建築・建具などに詳しい方がご家族にいらっしゃらないでのあれば、良否判定基準がわかりませんよね?

それに素人が見ると、どうしてもキズ中心になってしまいます。玄人は床・柱の傾き、配管、電気系統・バルコニーの雨水用シールの具合など、結構色々見てくれます。

内覧会でちゃんと見たのか否か、不安に思って何年も過ごすよりも、安心を買うという気持ちで依頼されてはいかがでしょうか?安心料としてその金額が高いか安いかは、ご自身のご判断です。

Q契約の履行に着手するまでとは?

不動産の契約で相手方が契約の履行に着手するまでは手付け放棄で契約を解除できるとあったのですが、具体的にどのような時までですか?

Aベストアンサー

「履行の着手」とは,通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない、又は、履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。 

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については、新築の場合、業者の建材の加工が始まった段階、業者が建材を注文した段階、建材を加工するために、大工を雇い入れた段階などがあります。
いずれにしても、建築に向けて一番最初に為した行為を指します。ちなみに中古物件の場合ですと所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請等でしょうか。
更に、マンションの場合ですが、マンションは契約締結時には通常、既に物件は完成していますので、物件の所有権移転の仮登記申請等がこれにあたると思われます。
あるいは、金融機関の融資を利用する場合、抵当権が設定された段階まできているとこれも履行の着手ととって間違いありません。

一方、買主側については売買代全の提供とともに目的物の引渡し求めたときや中間金や残金を支払ったときなどがあります。
ですので、融資申込時点ではなく、融資実行時が契約の履行の着手となるかと思います。

但し、「履行の着手」には明確な基準がなく、それぞれの事例で解釈が分かれますのでご注意いただきたいのですが、少なくとも、買主側がローン申込やその準備をしている段階とは取れませんね。

「履行の着手」とは,通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない、又は、履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。 

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については、新築の場合、業者の建材の加工が始まった段階、業者が建材を注文した段階、建材を加工するために、大工を雇い入れた段階などがあります。
いずれにしても、建築に向けて一番最初に為した行為を指します。ちなみに中古物件の場合ですと所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記...続きを読む

Q新築の内覧会にて木屑のゴミについて

この度、分譲のマンションを購入しました。
先日、内覧会に行き指摘箇所がありましたので確認会に行って来ました。
そこで質問なんですが、一室和室に変更した部屋があり、ふすまの下の部分がささくれが多く周りには木屑が散乱していました。これは内覧の時も確認会の時も同じですです。
綺麗に掃除してくれていたら気持ちも良いのですが、一般にはこのようにゴミが処理されないまま内覧会などに進むのでしょうか?

他の部屋は綺麗でした。

せっかくの新築分譲マンションなのに悲しいです。
このような処理は普通なのですか?

Aベストアンサー

私たちも先日新築分譲マンションの内覧会に行ってきました。
鍵渡しが済んだら引越し前にお掃除を!と思っていたら、お掃除の必要の無いくらい綺麗でしたので、こちらで質問させていただいた者です。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7974845.html?from=history
その時いただいたご回答で知ったのですが、新築のマンションには美装屋(掃除屋)さんというのが入って綺麗にしてくれているそうです。

私たちも一部の部屋を設計変更しましたがその部分も屑などなく、すぐにでも住めそうなほど綺麗でした。

>ふすまの下の部分がささくれが多く
木屑も問題ですが、ふすま下のささくれはすぐにでも伝えたほうがいいと思います。鍵渡しがまだ先ならそれまでに美装屋さんが入ってくれる可能性もありそうですが、やはり綺麗にしたカタチで内覧会を行なうことが普通で当然な気がします。お高い買い物ですもの・・・ せっかくの新築物件なのに最初がそんな感じだと悲しい気持ちとてもわかります。私たちも内覧会までに設計変更のことなどでいろいろありましたから・・・
とにかく木屑とふすま下のささくれはちょっと雑すぎで普通ではないと思います。

私たちも先日新築分譲マンションの内覧会に行ってきました。
鍵渡しが済んだら引越し前にお掃除を!と思っていたら、お掃除の必要の無いくらい綺麗でしたので、こちらで質問させていただいた者です。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7974845.html?from=history
その時いただいたご回答で知ったのですが、新築のマンションには美装屋(掃除屋)さんというのが入って綺麗にしてくれているそうです。

私たちも一部の部屋を設計変更しましたがその部分も屑などなく、すぐにでも住めそうなほど綺麗でした。

>ふすまの...続きを読む

Q売主の契約の履行の着手、とはいつから?

土地付建物売買契約書(ローン付)を交わした場合、売主(業者)の「契約の履行の着手」とはどの時点を差すのでしょうか?
不動産業者がローン申込み代行をする形なのですが、その場合はローンの申し込みを以て「契約の履行の着手」なのでしょうか?
それとも、申し込みのための準備を始めた時から?

また、売り主の業者が主張する履行の着手と、第3者(相談機関、法律機関)が判断する履行の着手というのは異なることもあるのですか?

Aベストアンサー

#1です。
ご質問文をきちんと把握できていず、すみません。
建売住宅の購入だったのですね。

>解約を申し出たら「こちらも書類の準備をしたりしているし、手付けだけでどうこうなる時期じゃない」と言われたのです。

>公庫に申請するための住宅の評価書(有償)などを手配してもらっているのでそれが履行の着手に当たるのだろうか

住宅の評価書の発行については、売買決定に関わらず可能な行為です。
例えば、購入検討の段階で本当に公庫基準を満たしている物件なのかを証明して欲しいと言えば買う買わないが決まっていない段階で証明書を発行しますから。

が、書類によっては履行の着手にあたるものもあります。
例えば、土地及び建物の所有権移転の仮登記申請書がこれにあたります。

既にこれが申請済みですと、残念ながら過去の判例で言いますと履行の着手と取られる可能性が非常に高いでしょう。
申請書類を単に準備している段階であれば、まだ履行されていることにはならないという主張も通る可能性はあります。

もし、履行の着手が認められなかった場合は、買主(ご質問者様)は手付金を放棄することによって(手付流し)、売主は手付金を倍返し(手付倍返し)することにより契約の解除が出来ることができます。
通常、この『手付解除』は契約書に必ず記載されるはずなのですが、それすらもない契約を締結してしまったご質問者様にも落ち度はあります(このあたりは重説で必ず確認すべきポイントです)。

手付解除が認められない場合は、今回のケースで行くと買主都合の契約違反となる可能性が非常に高くなります。
契約違反をしたからといって即時契約解除できるわけではなく相当の期間を置かなければなりません。(例えば、相手に対して内容証明郵便で「本状到着後何日以内に履行しない場合は契約を解除します。」といった具合)
契約違反の場合、違反をした側に対しその相手側は損害賠償の請求が出来ます。
青天井になるのを避けるためにあらかじめ売買代金の20%に定めています。
損害額が賠償額を上回っても下回っても請求できる金額は代金の20%です。

老婆心で契約違反のことまで書き連ねましたが、公庫の住宅評価書だけの話でしたら、証明書発行の実費と手付流しで済むかと思います。

#1です。
ご質問文をきちんと把握できていず、すみません。
建売住宅の購入だったのですね。

>解約を申し出たら「こちらも書類の準備をしたりしているし、手付けだけでどうこうなる時期じゃない」と言われたのです。

>公庫に申請するための住宅の評価書(有償)などを手配してもらっているのでそれが履行の着手に当たるのだろうか

住宅の評価書の発行については、売買決定に関わらず可能な行為です。
例えば、購入検討の段階で本当に公庫基準を満たしている物件なのかを証明して欲しいと言えば買う...続きを読む

Qエレキギター始めるときに必要なものって何ですか?

必要なものは、ギター本体・ケース・スタンド・ストラップ・ピック・アンプ・シールド・チューナーでよろしいでしょうか?
またチューニングにドライバーや六角レンチも必要ですか?

皆さんが必要だと思うものすべて教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

必要なものについては、挙がっているもので十分だと思います。強いてあげれば、練習の時に参考にできるような資料(教則本やギター雑誌、弾きたい曲のスコアや音源)があるとより良いでしょう。また、アンプで音を出すのに支障がある場合などは、ヘッドフォンがあると便利かもしれません(アンプにヘッドフォン端子があれば、そこにつないで音をモニターできます)。
それ以外にあると便利なものについては、交換用の弦、弦交換の際に弦を切るストリングスカッター(ニッパーで代用可)、清掃用のクロスなどが考えられます。弦とピックは消耗品ですので、余計めに用意しておくとよいと思います。また、練習時の事を考えると、メトロノームなどもあると便利でしょう。
なお、はじめるにあたって必要なものについては、デジマート内の始めようエレキギターというコンテンツが参考になると思います。
http://www.digimart.net/spcl/starteg/atfirst.html

とりあえず、ケースについては、通常はギター本体にソフトケースがおまけとしてついてきます(通販などでは一部例外があるようです)。また、そのギターの調整に必要な六角レンチについても、ギターに付属してくるのが普通です。それ以外の物については、個別に揃えていく必要があるでしょう(セット販売の場合はそのあたりもそろえてセットにしているケースもあります)。
なお、初めてのエレキギターを購入するという場合、楽器店に出向いて店員さんに相談しながら買い物をするというのも手です。その場合、店員さんが必要なものについて一通りをそろえるお手伝いをしてくれるはずです。直接細かな希望を伝えて相談できる相手を確保して、アドバイスを求めながら買い物をする方が、確実だと思います。通販の場合は、こうした相談を持ちかけられる相手が確保しにくいことや、アフターケアなどでも少々時間か手間がかかる点に不利がありますし、現物を直接確認できない状態で買い物を強いられるという大きな欠点もあります。初めてのギターを買う場合は、通販は避ける方が無難です。


チューニングの際にドライバーや六角レンチが必要かどうかについてですが、基本的には必要ありません。ただし、フロイドローズなどのロック式トレモロでロックナットが付属している場合は、ペグでチューニングをする際にはロックナットを緩めるために六角レンチが必要になります。
また、オクターブチューニング(オクターブ調整、イントネーション調整とも)と呼ばれる、フレットを押えた時の音程を補正する調整の際には、サドル位置を動かす時にドライバーないし六角レンチが必要になります。(こちらのオクターブチューニングについては、通常のチューニングとは違って毎日必要ということではなく、弦交換をした時や弦高の設定を変えた場合、ネック反りの調整をした場合などに行うので十分なはずです。そう頻繁にやる必要はないでしょう)

参考まで。

必要なものについては、挙がっているもので十分だと思います。強いてあげれば、練習の時に参考にできるような資料(教則本やギター雑誌、弾きたい曲のスコアや音源)があるとより良いでしょう。また、アンプで音を出すのに支障がある場合などは、ヘッドフォンがあると便利かもしれません(アンプにヘッドフォン端子があれば、そこにつないで音をモニターできます)。
それ以外にあると便利なものについては、交換用の弦、弦交換の際に弦を切るストリングスカッター(ニッパーで代用可)、清掃用のクロスなどが考えられ...続きを読む

Q本契約の履行の着手するまではとはいつの時点

数分前に質問をした者です。
肝心な質問の事を忘れていました。
よろしくお願いします。

6/1に新築マンション(完成済み)を売買契約が済み
ローンの事前審査が通ったと連絡があったところです。
引渡し日は8月末。決済はまだです。

ある事情により、この契約を解除しなければいけない
状況になりました。
重要事項説明書によると『本契約の履行の着手するまでは
手付放棄により売買契約を解除することができる。』とあります。

この『本契約の履行の着手するまでは』とは具体的に法的に
いつのことを指すのでしょうか?

(1)売買契書に捺印(実印)した時点。
(2)ローンの事前審査の申し込みをした時点。
(3)ローンの事前審査が通った時点。←現在はこの状況です。
(4)ローンの本審査の申し込みをした時点。
(5)ローンの本審査が通った時点。
(6)決済をした時点。
(7)引渡しを行った時点。

出来れば有資格者の方や不動産業に関わっている方のご意見を聞かせてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

元業者営業です

今回の場合は買主からの解約ですので、「履行の着手」は売主の状況を基準に考えます。

故にご質問文で挙げられている(1)~(5)は直接の理由にはなりません。

では「何が」履行の着手に当たるかですが、ハッキリした基準はありません。
法的な解釈としては「引渡しに向かって具体的な行動を起こした時」がそれに当たるとされています。

他回答にある「登記されてから」という回答は「その通り」ですが、ある意味では「はずれ」です。
現在、不動産売買の殆どは「買主が代金を支払うか、融資実行を司法書士が確認してから登記に入る」のが当然です。
つまり、「登記に至った事」で売主の履行の着手という判断は形骸化しており、現実と著しく乖離しているのです。

故に、最近は裁判所も「売主履行の着手」に関しては『履行期の前であっても履行の着手』とされています。たとえば売主が契約書に基づいて、土地上の建物を解体した場合や、売主が他人の不動産を取得して買主に引き渡す契約でその不動産を取得した場合、契約書に基づいて売主が実測量を開始した場合、売主が所有権移転の為に各種書類の取得、作成にとりかかった場合など、『履行の着手』があったものとされます。

現時点で売主がどの程度の状況かは判りませんが、おそらく「非常に厳しい(ご質問者様にとって)」状況と考えられます。
契約から1ヶ月以上経過しているのに売主が「まだ何にもしていない」なんて事は考えづらいですし、また、万一そのような売主であるのなら、業者としてはむしろ問題でしょう。

勿論、断言はできませんが。。。

良くて「手付放棄」
悪くて「違約(契約内容次第ですが、おそらく売買価格の20%)」

何れにせよ「無傷」での解約の可能性は「限りなく低い」と思われます。

ご参考まで。

元業者営業です

今回の場合は買主からの解約ですので、「履行の着手」は売主の状況を基準に考えます。

故にご質問文で挙げられている(1)~(5)は直接の理由にはなりません。

では「何が」履行の着手に当たるかですが、ハッキリした基準はありません。
法的な解釈としては「引渡しに向かって具体的な行動を起こした時」がそれに当たるとされています。

他回答にある「登記されてから」という回答は「その通り」ですが、ある意味では「はずれ」です。
現在、不動産売買の殆どは「買主が代金を支...続きを読む


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