同居人変更手続きについて

元々は彼女と同棲していたのですが、解消し、現在は一人で住んでおります。

その物件で、友人とシェアをするのですが、（空き部屋を友人が使う）手続きについて悩んでおります。

私が契約者で、彼女は同居人という内容で契約しておりました（2ＤＫ二人入居可のファミリー物件）
今回のケースでは契約者変更ではなく、同居人の変更手続きになると思いますが、その際更新料が発生してしまうものでしょうか？

物件は今年の12月で契約期間（2年）が満了します。それ以降も契約更新するなら（気に入っている物件なので現状では更新するつもりです）更新料が発生します。
友人は住むとしても最長で9ヶ月以内なので、芳しくない話ですが、手続きで更新料が発生してしまうのなら、知られずにこのままなんとかならないだろうか、と考えてしまいます。

同棲の解消から現在までの半年間は私一人で生活しており、その旨もまだ報告しておりません。もちろん、家賃の滞納はありません（そのため知られていないのかも知れません）
大家は管理会社に全て任せており、大家、管理会社、不動産屋と直接干渉することは今までありません。
なのできちんと手続きするのに越したことは無いと思う反面、このままやり過ごせないかとも思っています。

そこで教えて頂きたいのですが、このようなケース（同居人変更）では必ず更新料が発生してしまうものなのでしょうか？
それとも大家或いは不動産屋の人柄次第、交渉次第で更新料無しで手続き（報告）できるものなのでしょうか？

不動産屋は契約時、遠距離からの契約だったので、契約から入居までの一ヶ月分の家賃をその場の一存で無料にしてくれたり、いろいろ融通を効かせてくれました。
不動産屋に確認すれば早いのですが、確認だけで思惑を悟られてしまうのも辛いのでご意見を頂ければと思っております。

誠に勝手な質問ですが、どうか宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/25 00:11

大家してます

一度相談して下さい、大家によって扱いは様々です

・あっさり認める人（わたしがそうです）
・再契約にする人（礼金が必要です）
・断る人

とにかく色々です

ただ、契約書は作成し直す必要が有りますので管理会社への手数料は必要でしょう

貴方の契約書を見直して下さい、契約書に同居人の名前が書いているでしょう
その名前が変わるのですから契約書の変更が必要です

くれぐれも内緒で住まないで下さい、恐ろしいことになる事が有ります

発覚すると、
・違約金の請求
・問答無用の即刻退去
・もちろん敷金は返して貰えないでしょう

契約書を軽く見ないようにしましょう、
契約違反は重大な結果を招きます

契約書の解釈の違いは話し合いをすれば解決しますが、明らかな違反には大家も強行になりますよ
もちろん管理会社も同様です

真面目に手続をした場合は、
更新料の発生と言うより契約の変更になります
費用は大家・管理会社によって大きく変わります

とにかく真面目な入居者には大家も・管理会社も寛容ですが不真面目な入居者には徹底的に冷たくなります

賃貸は「お互いの信頼関係」の上に成り立っています
１部屋、数百万円の物をお貸ししてますので信用が第一ですよ。

明らかな契約違反は法も助けてくれません

この回答へのお礼

実際に大家さんからのご意見を頂けて大変感謝致します。

大家さんによって扱いが異なってくるのですね。
m_inoue様のような大家さんなら有難いのですが…。

アドバイスの通り、早速契約書を見直しましたが、同居人の名前は一切書かれておらず、また、同居人に関しての記述も一切ありませんでした。

条項は全部で14あり、大まかに
　
　1.賃貸借期間について。更新も可。
　2.家賃は月末までに翌月分を支払うこと。
　3.貸室は現状の儘、住居を目的として使用することとし、貸主の承諾なくして人員の増加、賃借権の譲渡、転貸をしてはならない。
　4.借主の都合による契約解除は一ヶ月前に通告。
　5.公共料金について
　6.建物の破損は弁償
　7.火災の危険のあるもの、ペット禁止。
　8.貸主の責任ではない場合の火災盗難などの損失は貸主に請求できない
　9.この契約条項の違反、一ヶ月以上の家賃滞納は貸主の勧告の上、契約解除し部屋を明渡すものとする。
　10.無断不在一ヶ月以上は、否応無しに契約解除。
　11.賃貸借契約が会社の場合（賃料会社負担）入居者に変更ある場合新契約の事。
　12.連帯保証人は、借主と連帯の上、本契約より生ずる借主の債務一切を負担するものとする。
　13.本件に関して紛争の場合、慣習に従い道義的に解決すること。
　14.特約時効。（契約更新時、家賃一か月分を支払う事。一ヶ月前の解除通告無しに明渡しの場合は、申し出の日から家賃一か月分を支払うこと。当社指定の保険に加入すること）


以上となります。
同居人に関する条項は一切ありません。
条項3.が近いと感じましたが、人員の増加でもなく、賃借権の譲渡、転貸についても私自身も住み続けるので該当しないように思います。条項11.にも該当しません。

また、押印は私と連帯保証人（親）、大家さん、仲介人のもののみです。

重要事項説明書には、「契約期間：2年。入居人員2名」となっております。

以上から、今回のケースは契約違反にはならないとも受け取れそうですが、いかがなものでしょうか？違反にならないのなら、頻繁に同居人が変わるのも芳しく無いのでできれば知らせず（知られず）におきたい、と思ってしまいます。

長々と大変申し訳御座いませんが、宜しければアドバイスを頂けませんでしょうか？
このようなお願い、大変心苦しいのですが、何卒宜しくお願い致します。

お礼日時：2006/02/25 02:42

No.7 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/25 12:55

＃６

書き忘れ

契約書に同居人が特定されていないのなら、

おそらく同居人の名前、緊急時の連絡先だけの届け出で済むと思います

No.6 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/25 12:51

＃４です

＞3.貸室は現状の儘、住居を目的として使用することとし、貸主の承諾なくして人員の増加、賃借権の譲渡、転貸をしてはならない。

ほぼ＃５さんの回答で正解でしょう

ただ、契約内容を貴方の解釈だけで判断しては危険です

「転貸」は有料の場合だけでは有りません、無料でも貸していると思われます

火事・地震災害などの場合に問題になると貴方にとって不利になります

近所の方からの問い合わせが有るかも知れません

貴方が誰とどのように住もうと大家は関係有りません

貴方が同居人を申告するのに不利な事が有るとは思えないのですが．．．。

今後も頻繁に変わるのなら今の内に正式に了承をもらっていたらどうでしょうか？

不審者はその大家、住人にとっては迷惑です

貴方も常に疑惑の目で見られます

どうどうと交渉しておきましょう

No.5 回答者： ikyuusann 回答日時： 2006/02/25 10:30

＞3.貸室は現状の儘、住居を目的として使用することとし、貸主の承諾なくして人員の増加、賃借権の譲渡、転貸をしてはならない。

＞同棲の解消から現在までの半年間は私一人で生活しており、その旨もまだ報告しておりません。
・貸主及び管理会社からすれば、あなたは「既に２人で入居している」状態なのです。
そこへもう一人出入りするとどうでしょう？
３人入居と取られますよ。
人員に増減が無くても質問の内容からでは、管理会社及び貸主は「彼女」を同居人と認めて貸したのであって、その他の入居者の入れ替えを認めて貸したのではないと思われます。
契約時と違う内容になるのですから当然届出はしなくてはならないと思います。

No.3 回答者： ikyuusann 回答日時： 2006/02/24 19:52

>一人で住むべき部屋に、大家の了解なしに平気で二人で住む人がいる時代です。

二人ですむ契約をきちんとされて以上問題ななしでしょう。いちいち届けずに同居されればいいと思います。
この様なことを信じないように。
同居人の変更などの届出は義務付けられている筈です。
早急に貸主または管理会社に届け出なければなりません。
無断で入居させて後でばれて追い出される羽目になってもよいのであればどうぞ黙って住んでください。
追い出されるのはあなたであって私には関係ありませんから。
＞交渉次第で更新料無しで手続き（報告）できるものなのでしょうか？
どちらにしても先ずは
１、彼女との同居は解消した事。
２、短期間だが友人が同居する事。
をあなたは伝えなければなりません。
「友人の同居」を大家さんが認めるかどうかが問題になりますが、結構融通の利く不動産会社の様ですので、短期間を条件に変更届けで済むかもしれません。

この回答へのお礼

ikyuusann様、前回の質問のみならず、今回もご回答頂きまして誠に有難うございます。

＞同居人の変更などの届出は義務付けられている筈です。

これは法律として決まっているものなのでしょうか？それとも賃貸契約書に基づくものなのでしょうか？
帰宅し契約書にじっくり目を通したのですが、同居人についての項目は一切無く、唯一近いものとして

「貸室は現状の儘、住居を目的として使用することとし、甲（貸主）の承諾なくして人員の増加、賃借権の譲渡、転貸をしてはならない」

という項目がありましたが、今回のケースは人員の増加でもなく、賃借権を譲渡するわけでもなく、転貸でも無い（私も住みますので）と思うのですがこの場合、同居人についての項目も無いので質問内容の行動を起こしても契約違反にはならないような気がするのですがいかがなものでしょうか？
大変申し訳ございませんが、ご面倒で無ければお教え頂けると幸いです。

お礼日時：2006/02/25 01:17

No.2 回答者： zenol 回答日時： 2006/02/24 18:47

更新料ではなく事務変更手数料という事でしょうか？

私の会社では契約者・保証人が契約中に変更される場合は、再審査および契約書の再作成が生じる為、上記費用を頂いております。金額は31500円です。

今回のように入居者さんが変更になる場合は住民票の提出のみで金銭はいただいておりません。ただご家族の場合は問題ありませんが、ご友人の場合は大家さんに了承を得られたらという条件付きです。

今回のご相談者の方のケースでしたら、契約時に彼女さんでＯＫをいただいているようですので問題ないかと思います。

費用については当社の例ですので、参考としてお考え下さい。

この回答へのお礼

プロの方から大変参考になるご回答が頂け、とても感謝しております。

確かに家族であればいいのですが、友人となるとＮＧとなる事は多そうですね。
契約書を見直したのですが、私と連帯保証人（私の父）と大家の押印のみで、同居人に関する項目は一切ありませんでした。
人員の増加は報告をしなければならない、と書いてありますが、このようなケースですと、同居人名義についての項目は無いため、契約違反にはならないという事になるのでしょうか。

お礼日時：2006/02/25 01:09

No.1 回答者： latour64 回答日時： 2006/02/24 18:24

９９％（１００でもいいですけど）更新料は発生しません。

というか、一人で住むべき部屋に、大家の了解なしに平気で二人で住む人がいる時代です。二人ですむ契約をきちんとされて以上問題ななしでしょう。いちいち届けずに同居されればいいと思います。

この回答へのお礼

ご意見誠に有難うございます。

確かに最近はワンルームに内緒で同棲、というケースも多いようですね。実際私の友人もそのような状態ですでに4年が経過しているそうです。
その旨伝えているわけでも無いという話を聞いたり、世間一般でもlatour64さんのおっしゃるようなスタンスで生活している人が多いので、ついついそういった考えに流れがちになってしまうのです。

お礼日時：2006/02/25 01:02