退去のお願い

Question

こんにちは、先日昭和36年に建てられたアパートの耐震診断をした所、震度５程度で倒壊の恐れがあるという結果が出ました。現在3名の入居があるのですが家賃も合計で月3万にもなりません。古いためトイレも水洗でない為毎月の汲み取りとその他諸費用（火災保険・固定資産など）で赤字となります。敷金礼金も一切なく（亡くなった父がある所の企業の人たちが一人が退去するときに新しい人を入居させる形をとっていたようです。賃貸契約書などもちろんありません）
耐震の結果、老朽化等で耐震補強することは考えずに取り壊しをしたいと思っていますこの場合、老朽化のため通知後6ヶ月の期間をおけば退去金を払わずに退去していただくことが可能だと聞いたのですが、それでよいのでしょうか？また、その場合は通知の文章をどのような形でかけばよいのでしょうか。宜しくご回答お願いします。

matthewee · Accepted Answer

１．例えば、建物が滅失すれば、物理的に賃貸借は存続できないので、借家契約は解除されることになります。このときに立退料は不要です。

　ところで、建物の「滅失」と「老朽化」とは同義ではありません。借家法で保護される「借家権」がある場合、家主からの立ち退き要請に対して、正当事由が必要ですが、この正当事由を補完するものとして立退料の支払いが求められると考えられています。

　ですから、今回の事案についても、“裁判となれば”立退料相当額を借家人に支払う義務が発生するかもしれません。

　しかし、老朽化のため建物倒壊のおそれが高い場合には、「倒壊のおそれ有り」ということが賃貸借契約解除の正当事由であると認められる可能性もあります。
　この場合には、家主の都合というより、建物の危険性が原因ですから、借家人に対する立退料は不要です。

２．借家法３条の規定通り、６ヶ月前に借家人に対して賃貸借解除の申し入れを文書で行えばいいと思います。
　そのときには、「耐震診断をした所、震度５程度で倒壊の恐れがあるという結果が出た」ことを明記し、立退料についてはあえて触れる必要はないと思います。

　もし、借家人が立退料を要求してきたら、裁判で決着を付けたほうがいいように思います（＝簡易裁判所で建物明け渡し訴訟ができる）。

　礼金敷金なし、家賃も低い上に未払いの状態でしたら賃貸借とは認められず、さらに、建物倒壊の危険性が賃貸借契約解除の正当事由と認められたら、裁判所は「立退料は不要である」という判決を下す可能性もあると思います。

　ただし、質問文の建物が東京都心のような地価の極めて高いところに立地しているのであれば、立退料は必要になると思います。

　なお、入居者が、ある企業の社員ばかりでしたら、その企業の総務部に掛け合って、退去してもらうのもひとつの手だと思いますが…。

utama · Answer

新たに建物を建てるか立てないかは関係ありません。土地を活用できる、新たな建物を建てることができる状態にするということに利益があるので、正当事由解除（６ヶ月の猶予）を主張する以上、立退き料は必要です。

もっとも、家賃をもらっていないなら、正当事由解除ではなく、債務不履行を理由に直ちに解除可能です。（２週間程の猶予は必要）

この場合は、借主に解除の原因があるのですから、立退き料は必要ありません。

utama · Answer

相当の立退料（引越し費用＋新居の礼式金程度）が必要でしょう。

建物所有者としては、取り壊したあと新たに建物を建てて利益を得ることができるのですから、自分の利益のために、一方的に賃借人を追い出すというのは認められません。

ただ、法的には、立退料さえ支払えば、９９％賃貸借契約の解除と、明け渡しは認められる事例だと思います。

poco_ten · Answer

法律的にはそれでよいのですが、実際問題は、そのような物件に住んでいる人たちというのは、他に住めるところが全く無いのが実情です。

したがって、追い出すのはかなり難航すると思われます。

金も保証人も無いから、そのような物件で我慢しているわけですから・・・

知り合いのアパートでは、『どこにも行くところが無いから、建物を壊す時に一緒に埋めてくれ！』と言って退去を拒む老人が多数出たそうです。

市役所に相談する事をお奨めします。

退去のお願い

１．例えば、建物が滅失すれば、物理的に賃貸借は存続できないので、借家契約は解除されることになります。

新たに建物を建てるか立てないかは関係ありません。

相当の立退料（引越し費用＋新居の礼式金程度）が必要でしょう。

法律的にはそれでよいのですが、実際問題は、そのような物件に住んでいる人たちというのは、他に住めるところが全く無いのが実情です。

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