不動産会社から買った家が１ｍで１Ｃｍの床の傾きがあった瑕疵担保はどうなりますか。

Question

不動産会社から買った家が１ｍで１Ｃｍの床の傾きがあった場合。瑕疵担保の保障はどうなりますか。重要事項の説明には、軽度な傾斜は保障の対象外と書いてありました。基礎部分にも結構ひび割れがあったり、屋根の雨水の配管がつまっていたり、外の電源がつかなかったり。でも売主の不動産会社は、瑕疵担保ではないと言い張ります。結構大手の不動産会社なのですが、瑕疵担保とは、どこまでをいうのでしょうか。この床の傾斜は瑕疵担保にはならないのでようか。また買う前に事前に言うべきではなかったのではないでしょうか。

semi-zzz · Accepted Answer

だいぶ詳しい話がされていますが、２，３まだ書かれていないことについて書き込みします。

瑕疵担保というのは隠れた瑕疵についてしか適用されませんので、引き渡し後に発生する可能性の高い表面的なキズや一般人でも簡単に気付く表面にある欠陥は
瑕疵担保とはなりません。当然説明されていたものについては適用はありません。

配管のつまりは清掃で解決するような問題だと微妙なところですが、電源というのは瑕疵になるのではないかと思います。
もちろん１／１０もある床の傾きというのはなるのではないかと思います。

＞不動産屋さんの担当営業マンに話すとすぐ下請け業者に話すように言われます。下請け業者に言うと何を言っても、古いから仕方がない。

先ずこの点ですが、基本的に瑕疵担保責任は契約相手が持ちますので、質問者とは売り主間で売買契約に基づく瑕疵担保責任があります。
売り主が宅建業の登録業者の場合は最低でも２年の瑕疵担保がつきますので、保証期間内です。

だから、通常は施工会社・リフォーム会社に直接請求するのはおかしいです。

ただし、リフォーム会社は不動産会社との間で工事の請負契約を結んでいますので、不動産会社に対しては瑕疵担保を契約通り持ちます（この点はプロ同士のリフォームに関する契約なのでついていないこともあります）。

このため、不動産会社は自分が負わなければならない、瑕疵担保を、自分が保証されている瑕疵担保に振り替えてリフォーム会社に回しているのでしょう。
でも法的な責任の所在はあくまで不動産会社ですので、リフォーム会社が何もしないのなら不動産会社は質問者に対して何らかの対応を取る必要があります。

なお、床の傾きがリフォーム施工上の問題なら、リフォーム会社にあると思いますが、リフォーム工事とは関係ない場所に基づくものですと、瑕疵担保責任を負っていない可能性もあります。

＞リフォームをうけた下請け業者は、古いから、家が少しずつ傾いてきている。１５０万かけて耐震補強が必要だと言っています。

この発言は、まだ耐震補強をしていないということではないかと思います。築３６年ということは１９７０年頃の建物ですので、耐震基準が大きく改正される前のもので、この時期の建物の中には大地震時に倒壊する危険性があるものが数多く存在し、耐震補強をしなければ危ない者もあります。

そのため宅建業法が改正され、重要事項説明に耐震診断の実施の有無や実施している場合はその結果について説明義務が今年（１８年）４月２４日に追加されています。
http://www.zentaku.or.jp/news/20060313.html
この説明はきちんとされているでしょうか？

リフォーム業者がいう耐震補強が必要という主張が耐震診断結果に基づくもので、その結果について説明されていない場合はかなり重大な業法違反となります。
場合によっては契約解除が認められるほどの契約上の瑕疵であると思います。

つまりリフォーム業者の主張が耐震診断の結果に基づくものなら、それはリフォーム上の問題ではなく、建物自体の問題でリフォーム会社の工事範囲外、瑕疵担保責任外になるのではないかと思います。

しかし、耐震診断の実施に基づく話なら、不動産業者は購入者に説明義務があります。

これは非常に重要なポイントです。

逆にどちらであっても、耐震性がないということは、建物自体に問題がありますので、非常に危険ということです。
建物自体に問題があるのなら、耐震性が不足していることをきちんと説明をしている場合を除き、隠れた瑕疵となり、床以外の部分も瑕疵担保が適用できます（普通はそんな説明をされれば購入しないか耐震補強の計画をしていると思います）。
耐震診断を行っておらず耐震性が不足していることが不明の場合は、耐震診断をしていないことを説明するだけで、その他の説明義務はないですが、構造的な問題は十分瑕疵担保にはなると思います。

まとめますと、
１）基本的に質問者が請求するのは売り主であり、直接的にリフォーム会社は質問者に対しては責任を負わない（契約関係にないので）。

２）耐震診断についての重要事項説明は必要であった。

３）リフォーム工事に関する瑕疵ならば、リフォーム会社は不動産会社に対しては責任が発生する可能性がある（契約次第）

４）リフォーム工事に直接関係ない傾きならば（例えば建物自体が傾くようなもの、工事後に構造的な問題で傾いたもの）、リフォーム会社に責任はないと思われる。

５）建物構造自体の瑕疵ならば、説明があった場合を除き瑕疵担保になる

最後に、売買契約における瑕疵担保は補修ではなく、損害賠償請求が原則です。だから受けた損害（調査は補修にかかった費用）を請求するという方法もあるようです（相手が業者の場合損害賠償の代わりに補修を行うことが多いです）。

ただ、この場合は、金額におり外がつかずすんなりといかないことが多いので、弁護士さんなどを利用して、必要に応じて裁判などを検討した方がよいかもしれません。

semi-zzz · Answer

＃１０です。

＞どうやって区別したらいいのでしょうか。

木造は私の専門外なので、シロアリについてはよく知りません。だから直接お答えすることはできません。このサイトに記述がありますので参考にしてみて下さい。
http://hakutaikyo.or.jp/qa.htm

また相談したいのでしたら、この質問とは別途改めて質問を立てた方がよいのではないでしょうか？

地域によっては役所や保健所で確認してくれることもあるようですので、役所・保健所に相談してみて下さい。
http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/g_info/l100050316.html

semi-zzz · Answer

＃８です。

＞実はこの物件今日シロアリの道が外に2箇所あり

以前からあったものなのか、最近できたものかにより瑕疵になるかどうかは変わると思います。
以前からあったものなら以前できたもので、駆除済みなら瑕疵にならないケースもあります。

＞壁の中を除くとの連絡が入りました。

表面にできるキズなど軽微なもの、簡単に確認できるようなものなどは、瑕疵とはなりませんが、中にいるシロアリのようなものは瑕疵になるのではないかと思います。
売り主が宅建業者の場合、部位の指定はできなかったと思いますので、壁は除くということはシロアリ補償ではできても、一般の瑕疵対象から外すことはできないと思います。


＞こんな住宅返品したいくらいです。

構造上重大な欠陥があるような場合、購入目的＝住むことができないようなものとして認められれば、売買契約を解除することができます。
耐震偽造事件のマンションはそうして解除することが認められています（ヒューザーが問題なのは解除した際に返金できなかったことです。同じように耐震偽造事件に係わったシノケンは全戸解除して返金しています）

耐震偽装事件では国が関与して明らかであったためすんなりいきましたが、重大な事項なので、話し合いでは解決できないと思います。弁護士さんや建築士へ相談してみて下さい。

＃５さんの回答からの引用です。

＞買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。

semi-zzz · Answer

＃７です。

リフォーム工事が原因ならば、買い主→売り主＝発注者→施工業者と責任が流れますので、最終的にリフォーム業者の問題となりますが、建物の構造自体（おそらく耐震強度が元々ない物件だったと思います）の問題なら、リフォーム業はには責任はありません。

問題は耐震強度不足などの場合です。
このばあい、違法建築ではないので、それが瑕疵になるかどうかは微妙なところなんです。

建築基準法は1981年に大改正が行われています。
それ以前に確認申請が取ったものについては、改正前の基準で適法に設計されていますので、違法建築物ではありません。しかし法律が変わったことにより現行の基準を満たさない建築が存在します。このように法律が変わったものを違法建築とは区別して既存不適格といいます（改正前のものでも基準を満たすものも存在します）。
これをきちんと説明義務に追加したのが今回の宅建業法の改正ですが、時期的に説明義務はなかったので、それだけで責任を追及するのは難しいです。

問題はリフォーム工事業者の主張です。おそらく構造的に欠陥があると思いますが、まずそれがはっきりしていません。最近リフォームの詐欺事件がありますが、耐震補強を行うという詐欺もあります。

耐震診断については無料で役所で行ってくれる制度があるところが多いので、市役所などに相談してみて下さい（無料診断をして工事営業をする団体もありますので注意して下さい。役所で相談するのが安全です）。
また売買時に設計図書を受け取っていないでしょうか？　建て売り物件などでは図面通りに施工されていないこともあります。図面に柱や壁がある位置になければ、手抜き工事によるものであり、当時の建築基準法も違反しています。手抜き工事に基づくものなら、瑕疵となり、売り主の責任となります。

一度、建築の専門家の診断を受けた方がよいと思います。

つぎに耐震診断の結果によりリフォーム業者の主張が正しかったとしましょう。そうなるとリフォーム業者は何時この問題に気付いたのでしょうか？
床が傾いた時点でしょうか？　工事の際でしょうか？
おそらく工事の際でしょう。下の発言が支払い後すぐにいったのなら、その可能性は高いでしょう。
また補強が必要なのを知っていて見かけだけのリフォーム工事を行い、取引先であり、仲の良い不動産業者から質問者に所有権が写った段階で、営業を兼ねてきているのかもしれません。

＞全額支払い後、リフォーム会社がきて、2階が支えるものがないので、１５０万かけて、柱を増やす必要がある。と聞きました。床の傾きを指摘した時は、家全体が１Ｃｍ傾いている。重みでね。

それは信義則違反です。
そうなると専門家としてリフォーム業者は発注者に報告すべき問題だったと思います。
そして発注者にそのことを報告をしているのなら、発注者は宅建業者なので、宅建業法第４７条に基づき説明義務がありました。
また売り主としての告知義務もあったと思いますので、そうなればかなり重大な契約違反だと思いますので、瑕疵担保責任は免れないと思います。

またここでいう重みとは何でしょうか？
以前は傾いていなかったのに傾きだした。そうならばそれはリフォームによる固定荷重の増加による傾きではないでしょうか？
こうなれば、構造上問題になるほどの重みをかけたリフォーム業者の責任もあります。

リフォーム業者と不動産会社はくっついていると思われますので、期待できないのですが、リフォーム業者を味方につければ、不動産業者に不利な状況を作れるのではないかと思います。

また、リフォーム業者の言い分が正しいとしたらそれはかなり危険な状況にあるので、耐震補強を行うべきだと思います。
となると補強の見積もりを数社から取って適正な価格を算出して下さい。

そしてその補強費を瑕疵担保に基づく損害賠償として請求してみて下さい（この段階だと弁護士さんに相談しておいた方がよいと思いますが）。

欠陥住宅の問題では、簡単な補修をすることにより、本当の欠陥をごまかし、時間を稼ぎ、瑕疵担保期間が過ぎるのを待つという方法を使う業者がいます。
瑕疵なら損害賠償請求権を持ちます。損害賠償請求権というのは欠陥を修理するに要する費用を請求できるということで、売り主に補修を要求する権利ではありません。
だから修理を行う業者は第３者でいいのです。それにかかった費用を損害として請求することができるということです。ただし、相手は以下の２点ですんなりと認めないでしょう。多分弁護士を介しての話になると思います。
１）瑕疵ではない
２）費用が高い
１は専門家の協力が必要です。２は適正な価格が必要なので、複数の業者から工事内容の詳細を記した見積もりなどが必要と思います。


＞もし直すとしても、表面上の修正だけで、大丈夫と言う可能性が高いと思いますがそれを阻止する方法はないでしょうか。


先の回答に書いたように瑕疵とするには、「目的物が契約に定められた内容や社会通念上必要とされる性能を欠いていること」とを証明する必要があり、それは建築基準法や各種指針などを知っている必要があります。一般人では構造の瑕疵を証明するのは無理でしょう。

お金がかかってしまいますが（いくらの物件でいくら補強にかかるのかにより変わる問題ですが）、建築の専門家を入れることしか方法はないと思います。また時間稼ぎを防ぐためにはできるだけ早い段階で業者の対応に見切りをつけて訴訟など法的手段に出ることが望ましいといわれています。そうなると弁護士さんが必要になります。

まずは、弁護士会などに相談して、このような不動産取引や欠陥住宅に強い弁護士さんを紹介してもらってみてはいかがでしょうか？　

それとリフォーム工事を行うようなふりをして、リフォーム業者から傾いているということを示す資料を提示させるというのもいい方法かもしれません。

semi-zzz · Answer

＃７です。回答に間違いがあったので訂正します。

契約は４月７日ということは、改正宅建業法の施行前ですので、重要事項説明に耐震診断についての、説明は義務になっていない状態でした。

ただし、説明が義務になっていなくとも、瑕疵にはなります。
特に耐震診断を行った結果、リフォーム会社の主張のように耐震補強をしなくてはならないということが明らかであった場合は、宅建業法の第３５条の重要事項説明に該当しなくとも、第４７条の指定されていない重要説明に該当するし、隠していた瑕疵として取り扱えると思います。

また耐震診断が行われていなくとも、リフォーム会社の主張が正しいのでしたら、それを不動産会社が知っていた可能性は高くなりますし、そうなると構造上の瑕疵があることを隠していたとなる可能性も高いです。

リフォーム会社は耐震性能というものについては責任がない立場なのですが、質問者に責任を負わなければならない不動産会社がそう主張すると苦しい立場になると思います。

むしろ床の傾きがリフォームのせいの方建築構造的な瑕疵よりも影響が小さく、同じ瑕疵でも軽微ですね。
リフォーム会社の主張が正しいのなら、かなり深刻な瑕疵でしょう。


＞法的には「目的物が契約に定められた内容や社会通念上必要とされる性能を欠いていること」となっています

＃６さんの書かれている上記のことですが、一般には建築の性能を契約で定めることは品確法に基づく性能評価を行う場合以外にはありません。
「社会通念上必要とされる性能を欠いていること」とは、建築基準法や日本建築学会指針、公庫利用物件なら公庫の規準などがその性能を示すものと利用されることが多いです。
建築基準法はよく変更されますが、この場合契約時点でのものが使用されるのが妥当だと思います。

また、改正宅建業法が施行されていないので、法律違反ではないですが、３月１３日の時点で交付されている内容ですから、宅建業者として売り主は配慮不足は否めません。

＞また買う前に事前に言うべきではなかったのではないでしょうか。

上記の問題については、知っていれば説明する必要があったと思いますが、以下のリフォーム会社の主張が正しければ、契約時点で売り主が知っていた、傾きが発生していたとは決めつけられませんので、難しいところです。

＞リフォームをうけた下請け業者は、古いから、家が少しずつ傾いてきている。１５０万かけて耐震補強が必要だと言っています。

まあ、リフォームというのは見た目をきれいにするだけで、骨組みの補修までしないので、施工後に、リフォームによる重みの増加や、搬入された荷物の重さにより傾いたということも考えられます。

kita52326 · Answer

■瑕疵担保の期間
新築住宅の場合「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって、瑕疵担保の事項、期間の最低基準等が決められていますが、中古住宅ではその適用はありません。
(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターのＨＰ：http://www.bcj.or.jp/c06/02/src/990716-2.html
今回の契約では、「雨漏りと構造上の主要部分の瑕疵担保」以外の瑕疵担保期間(２年以上なら有効)について何も触れていなければ、民法に従って「瑕疵を知ってから1年以内」と言うことになりますね。

■瑕疵とは
法的には「目的物が契約に定められた内容や社会通念上必要とされる性能を欠いていること」となっています。
客観的な目安としては、旧建設省で策定した「住宅紛争処理の参考となるべき技術基準」が参考にはなると思います。http://www.ohw.or.jp/seinou/hoshou/sankou.html
住宅性能保証機構の既存住宅の保証制度でも、こちらの基準に住居しているようです。http://www.hownes.jp/check/check05.html
床の水平に関しては、「長さ３ｍ程度以上のスパン」で、
１メートルあたり３ミリ未満の傾きなら、
「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が低い。」
１メートルあたり６ミリ未満の傾きなら、
「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が一定程度存する。」
となっていますので、もっと長いスパンで確認された方がよいと思います。
ただ、「構造的な問題（瑕疵）であることを断定するには、詳しい調査が必要」となっていますので、「瑕疵である」とするには「傾いている」という事実だけではなく、
「築36年経過の物件が契約上または通常有すべき内容・性能を欠いている」という、
専門家の判定が必要になると思います。

また、床が傾いていること自体が瑕疵なのではないか、という考え方もありますが、
築年数が古い住宅で床が傾いているケースはままあることですし、
前記の技術基準でも、床の傾き自体を瑕疵とするのか記載はありません。
「契約に定められた内容や社会通念上必要とされる性能」がいくつなのかは、
意外と奥が深いように思います。

一番ご心配なのは、この先どうなってしまうのか、ということなのだと思います。
我が家は築20年超の中古物件を購入したのですが、
１・2階とも同じ位置に室内の壁に亀裂が入っていて、その後８～９年経ちましたが
特に進行はなく安定はしているようです。
多少傾いていても構造的には大丈夫ということもあると思いますので、
局所的な傾きより建物全体の構造を重点にして専門家にチェックをしてもらったらよろしいかと思います。

中古物件の瑕疵保証期間について参考になりそうなＱ＆Ａがありましたので、ＵＲＬをあげておきます。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1030700

maroko0405 · Answer

＃１です
質問者様のケースの場合、売り主は不動産屋なので瑕疵責任も不動産屋にありますので
下請け業者に何を言っても解決しないでしょうね
まず不動産屋と話しましょう
担当者は逃げているようだけど通用しません
担当者に契約の目的物（宅地または建物）に、契約の締結当時に既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、
買主に対して負う責任のこと。
買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うこと。
責任を負う期間は、民法では、買主が瑕疵を知ってから1年以内。
宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、
民法より不利な特約は結べないことになっています。
と告げ対応しない場合は宅建業法違反になりますので裁判での決着が妥当かと・・・
ここまで言えば対応すると思いますが・・・

ただし専門家に見てもらうとお金がかかりますが、瑕疵を主張するためには
瑕疵を立証する必要があります。（こちらが瑕疵だと言っているのですから）
専門知識が有れば自分でも可能ですが・・・
主観などでは見解の相違で平行線ですから、ハッキリとした証拠、数値を
もって不動産やと話した方が得策です

それでも・・・てなれば証拠、数値をもって弁護士に相談された方が
良いと思います

宅地建物取引業法（瑕疵担保責任についての特約の制限）第40条
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
民法第570条において準用する同法第566条第３項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、
同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

民法（売主の瑕疵担保責任）第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。
ただし、強制競売の場合は、この限りでない

民法（地上権等がある場合等における売主の担保責任）第566条
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、
買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、
買主は、契約の解除をすることができる。
この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から１年以内にしなければならない。

maroko0405 · Answer

＃１です
瑕疵を知っていたか知らなかったかを問えば知らなかったと言うでしょうね
しかし床をフォームしているのであれば少なくとも施工業者は知っていたでしょう

>私が売るが場合はそれを言わなくてはいけないのでしょうか
言わないと問題が生じる可能性があります

>床の1Ｃｍの傾斜は建物にどう危険なのか教えて下さいませんか
１cmが危険かどうか・・・
まず部屋の端から反対側の端まで（できたら3m以上）を使って傾斜を測ります。  
家庭でも出来る簡単な測定方法は透明なホース（4m以上適宜）、
テープ、ペン、水を用意していただき
(1)ホースを壁に床から50cmぐらいところでテープで固定する。床面まで垂直におろし、そのまま反対側の壁まで床にホースを渡し、もう一方のホース先端も同様に反対側の壁に床から50cmぐらいところで固定します。ちょうど床から凹こんな形です（わかりにくいですか）
(2)水をこぼれないようホースから入れ床から少し上になるぐらい入れ
両端のホースの水面から床面までの高さを計測します。
(3)これで両方の床から水面までの高さが出たと思うのですが
両端の水面の高さの差が3/1,000以上であれば、専門家に相談する事をお勧めします。 
（3/1000とは：床面の長さ1mに対して3mmの傾斜という意味です。たとえば床面の長さが3mの場合なら、両端の差は9mmとなります。
この数値を持って話された方が良いです

現物を見ていませんので断定は出来ないですが
通常床の傾きは新築の時は問題がない場合
・土地が軟弱地盤であったり、地震等により地盤沈下をおこした場合 
・建物の躯体部分（基礎、柱、梁等）上からの加重に耐えられず傾斜した場合
が考えられると思います
新築時から傾いていたのなら別に理由もありますが・・・

まず傾きの原因等を専門家による調査をして事実を正確に把握し
その結果で今後の対応を検討されては如何でしょうか

maroko0405 · Answer

＃１です。微妙ですね

通常、中古物件の場合は売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、
瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。
中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることは予想されるからです。
但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて質問者様にその事実を告げなかった場合は、
責任を負います。

また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、
質問者様に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は
瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。 

> 雨漏りと構造上の主要部分の瑕疵担保としかかかれていません。
主要部分とは・・・どういう受け止め方するかですね

後、床の傾斜について売主が瑕疵を知っていたか・・・
もし知っていたとしたら重要事項説明していないため
圧倒的に有利です

aka_coke · Answer

#1さんの記載どおり　背景の状況がわかりませんので明確な指示を回答できません。　契約書類を持って県庁（庁舎）の宅建業窓口か宅地建物取引業協会に相談してください。　早く行くことをお勧めします。　時間が経過するにつれて黙認されてる方向で解釈されます。

不動産会社から買った家が１ｍで１Ｃｍの床の傾きがあった瑕疵担保はどうなりますか。

だいぶ詳しい話がされていますが、２，３まだ書かれていないことについて書き込みします。

＃１０です。

＃８です。

＃７です。

＃７です。

この回答への補足

■瑕疵担保の期間

＃１です

＃１です

この回答への補足

＃１です。

この回答への補足

#1さんの記載どおり 背景の状況がわかりませんので明確な指示を回答できません。

この回答への補足

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