ローン保証料、0,1％の差では前払いか組み込みか？

三菱東京ＵＦＪで、住宅ローンを組もうと思っております。
ローンの保証料（80万円程）を前払いか組み込みにするかで悩んでいます。
4000万を35年の変動で借りるのですが、組み込みにすると金利が0,1％上乗せされ（普通は0.2％上乗せですが優遇してもらいました）、どう考えても前払いが得だと思うのですが、不動産屋さんも銀行員もどちらが良いとは言い難いと言われます。

ちなみに4000万円を35年変動で組み、毎月できれば倍程繰上げ返済し、20年後には完済する予定で、もし金利が上がり続けると固定に切り替えることも考えております。（切り替える場合は、保証料はまた必要なのでしょうか？）
金利は、前払いの場合は1.325％です。
宜しくお願いいたします。

No.4 回答者： hermitage 回答日時： 2007/08/04 15:59

＃３です。

８月１日付けの人事異動を機会に気分転換IDを変えました。
月曜日から新しい勤務先（今回は子会社へ出向）へ行くのですが、これまで経験してきた仕事（窓口→保証会社→窓口（含む個人融資）→資金運用）とは全く違いますし（銀行業からは離れるし）、慣れるまでは大変そうです。

> 手数料がかかるのでしたら、年一回か二回に、まとめて繰上返済をしようと思います。
> それでも上乗せタイプの方が有利でしょうか？
前払い保証料の返戻については、残りの返済期間が関係しますので、計算が複雑なんです。
ですから、計算しきれないんですが、保証料が前払いで80万円程というのが本当ならば、「それでも上乗せタイプの方が有利」になると思います。
はっきりとお答えできなくてごめんなさい。

No.3 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/07/31 14:48

またまたお目にかかります、ode_an_dieです。

金利上乗せ型ならば0.1％の上乗せで、一括前払い型だと80万円程度なのですね。
ならば、保証料の適用料率は一括前払い型の方が高く設定されていることになります（70万円程度ならば料率が一緒になります。逆算してみました）。
一括前払い型の方が（分割払いでない分）料率を低く設定してくれるものですが、ご質問者さまの場合は違うようですね。

それ以前に、前回の質問に引き続く形で…。
三菱東京ＵＦＪ銀行は「一部繰上返済手数料」が必要ですよ～。
毎月繰上返済をするということは、毎月繰上返済手数料がかかるということです。
その点はご認識の上でしょうか？
それとも、毎月倍額の「定額返済」の契約でもされましたか？（それならば一部繰上返済手数料は考慮する必要がないのですけれど。）

「保証料は一括前払い型の方がお得」なのはよく知られていますね。
一般的には、繰上返済をすれば、その分の保証料が返戻されますので、一括払いによる割引がされている分も併せて考えると、「繰上返済をするならば一括前払い型の方がお得」なのは事実です。
保証手数料を考慮してもそれが事実です（出向先の保証機関で数え切れないほどの事例を見てきましたから）。

ですが、ご質問者さまの場合は、一括前払い型の方が適用料率が高いですし、毎月繰上返済をされるということで、それにかかる保証会社手数料（3,150円とのこと）を考えると、「毎月できれば倍程繰上げ返済」ならば、実際に、保証料の返戻は殆ど考えられないのではないかと思います。繰上返済が年１回ならば話はまた違ってきますけれどね。

ですから、「ご質問者さまの場合は」上乗せタイプの方が有利になると考えられます。

返済期間を短くしても返済計画は成り立つところを、わざわざ返済期間を長くして契約すると、こういうところに「損」が出るんですよ。
20年と35年では、15年、即ち返済期間が倍近く違うんですから。

この回答への補足

先日はありがとうございました。
あの後、保証料の件で悩み、再度ode_an_dieさんにお伺いしたかったのですが、申し訳ないので、別でトピックを立てました。
また回答して下さって、嬉しいです。
ありがとうございます。

繰上返済手数料、忘れていました～！！
調べましたら、３１５０円ーネット割引１０５０円＝２１００円でした。
手数料がかかるのでしたら、年一回か二回に、まとめて繰上返済をしようと思います。
それでも上乗せタイプの方が有利でしょうか？
（もう契約間近で、書類の関係で変更できないかもしれませんが・・）

重ねての質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/08/03 14:59

No.2 回答者： hkttm 回答日時： 2007/07/31 10:53

０．１％の金利差での計算は＃１さんがやっているので省きます。

保証料が前払い一括８０万と組込み８１万なのでどちらも差はなく同じですね。
自分の意見になりますが同じ金額ならどちらがいいかと言うと組込みと思います。理由はrieryさんは繰上げ返済の予定があるからです。繰上げ返済をすることにより元金が減ってきますのでその分保証料の利息(０．１％)も減ってくるからです（完済までをみたら８１万より少なくなると思います）。ちなみに前払い一括でも繰上げ返済すれば保証料は戻ってきますが繰上げ返済ごとに払い戻しの手数料をとられるので実質はないに等しいからです。

繰上げ返済の予定が無いのならどちらでもいいと思います。

参考になれば。。。

No.1 回答者： molly1978 回答日時： 2007/07/30 19:22

どういう計算で、前払いがどう考えても得なのでしょうか。

4000万円35年金利1.325％の支払い総額は5001万円、金利1.425％の支払い総額は5082万円です。差は81万円です。
今、金利0.3％で81万円を45年間預けたとしても、85万円になります。
金利は今後高くなりそうですし、早期の返済を考えているなら、金利上乗せのほうが断然得だと思います。20年返済なら、上乗せ金利差は45万円程度でしょうか。