中古住宅の損害賠償請求について

先日，中古住宅を購入したのですが，購入後一部水回りや床の張替え等のリフォームをしようと思い，床や壁をはがしたところ，階段の床板の裏側に焼け焦げた跡や柱の一部にすすのついた箇所が見つかりました。構造的には大きな問題はなさそうですが，この場合，売主に対して損害賠償請求はできるのでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/20 15:51

＃１です。

新築で品確法の対象になる部位の瑕疵なら、請負・売買契約とも補修・損害賠償どちらも請求出来ます。
しかし中古の場合は品確法は関係ないので、基本的に民法の瑕疵担保になります。民法上の原則は、請負契約の場合なら補修請求、売買物の場合は損害賠償です。
新築の場合は売買契約でも売り主が建設業に知り合いの多い業者であることが多いので、損害賠償の代わりに補修をすることは多いですが、中古の場合は売買契約ですので、損害賠償請求が原則ですね。

なお、過去に火災があり、それの補修跡などあっても、問題のないレベルまで補修が終わっていれば、それはすでに欠陥ではないので、特に説明する必要はないと思います。

No.4 回答者： sasha-h 回答日時： 2007/08/22 08:44

焼け焦げた跡？スス？は気になるとこだけど。

構造上問題なければ、瑕疵担保責任発生しない。

瑕疵担保が適用されるのは、シロアリとか雨漏りとか柱が腐蝕のケース。
（構造上ヤバイ）

中古住宅なら、損害賠償までいかないかな。補修かな。

売り主が個人なら民法上は、知ってから1年だけど実務じゃ契約で免責か数ヶ月。宅建業者なら、引渡し後2年。

構造上問題ないなら厳しいかな～。

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/08/20 15:35

中古物件の売買の場合は通常は「現状有姿」だと思います。

近年は個人が売主さんの場合でも売りやすくするためにリフォームしている物件もあるようですが、内覧をして購入をしているでしょうから引渡し時点での現状有姿が基本的だと思います。
質問されているのは、おそらく引渡後の瑕疵担保責任についてと思われますが、売主さんは個人でしたか？不動産業者でしたでしょうか。
どちらにしても、売買契約書にその期間が明記されていると思いますので確認して下さい。
階段の裏が焼け焦げたあととか燃えスス（？）がついているとしたら昔ボヤでもあったのでしょうか？重要事項の説明ではそのような記載はありませんか？
見えない部分の柱などがダメージを受けていれば、主要な構造部分の瑕疵になると思うので、早急に専門家に診断してもらったほうがいいです。
もし瑕疵が発見されれば、瑕疵担保期間内であれば売主にこの修復義務があると思われます。損害賠償ではありません。

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/20 15:35

かなり難しいと思います。

その理由は
１）契約上の問題
２）問題箇所が欠陥であるかどうか建築上の問題

１）については、まず、引き渡された不動産の欠陥については瑕疵担保の問題となります。
これは民法で規定があるのですが、通常契約で民法の規定と異なる特約をつけます。

売り主が宅建業者の場合は、宅建業法により２年以上の瑕疵担保がつきますので、おそらく有効期間内と思われます。しかし、中古の場合個人のことが多く、現状引き渡しを基本として、瑕疵担保なしとか数ヶ月という特約が通常つきます。

この時間が経過していると、原則として損害賠償はできません。

ただし、知っていて隠した場合は特約は無効となり、損害賠償できるようになるのですが、知っていて隠したことを買い手は証明する必要があります。

２）については、構造上問題なさそうととありますが、そうなるとどのような問題があるかです。つまりどのような欠陥があって、どのような損害が発生したのかを証明し金銭に換算する根拠が必要です。
この証明が難しいです。

以上の２点を解決できれば、損害賠償請求はできます。
後は相手との交渉次第です。