借地の買取について

土地を借りていますが、家は自分名義になっています。
地主さんより買ってもらえないかといわれましたが、価格などは何を基準に決めたらよいのでしょうか？また、購入する時には、土地価格以外にどれくらいの費用がかかるのでしょうか？このような事を相談出来るところは、公共機関でありますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#107982 回答日時： 2007/10/21 14:55

公共機関＝地元の税務書　（路線価　土地相場）

相談ではないが更地土地相場でます。

1億の土地を100万で買ったりすると
地域相場より異常に安いと贈与になる。
しかし、今まで家賃を払った分の差引分と
評価価格30％引く相場なら問題ない。
1年後税務署がきちゃいます。
で
落ち着く相場は
固定資産評価価格＝　例1000万
近状の実土地相場　1200万円（更地20％）（条件付800万　-20％）
月地代＝例　2万円
例（2万円×いままで払った年数）＝例250万
最低価格は固定資産評価価格70％　
700万円今まで払った家賃を引いた残り　例　450万円　です。
近所の相場
1200万　-　更地する費用（建物解体（100万・立退料　例500万）＝600万
現状土地資産価値　＝　600万円

借りてる人の権利分を引いた金額と最低評価価格の平均が実際の売り買いでしょうね。　

単純に　2つを　450万円+600万円＝　1050万円
固定資産評価価格1000万円+上記平均1050万円＝2050万円

2050万を割2＝1025万円が＝上物を持ってる人に売る相場

かなり分かり難いと思うが

単純に　評価価格で売ってもらえるのであれば　お得です。
それに　5％を色を付ければ相場です。
※例外　元々評価価値と現状相場がすれてる場合　計算が違う。
でも　互いに了解していれば関係ない。　

安くても贈与にならない。

子の手のお仕事は行政書士が強く名義書換は司法書士です。
不動産仲買は貴方に不利なので駄目です。　

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
地主さんは、勝手に第3者に土地を売却できるのでしょうか？
そのことにより、契約条件（期間、金額など）が不利になっても仕方がないのでしょうか？

補足日時：2007/10/21 15:25

No.2 回答者： harun1 回答日時： 2007/10/21 15:01

＞価格などは何を基準に決めたらよいのでしょうか？

これに明確な基準はありません。
公表されている路線価等は実勢価格と離れている場合が多く、周辺土地の売買価格を基準に 話し合うのが一般的です。
売買実績がない場合は近所に人や不動産会社に聞いてみるのが簡単です。
家が建っていると借地権が発生するので、第三者に売却する場合は周辺土地の価格を基準にした、土地価格の５０～６０％が普通ですが
当事者間の売買は土地を借りてからの期間等により、土地価格の１００～５０％となります。（土地を借りてから数年程度なら土地価格の１００％です）


＞土地価格以外にどれくらいの費用がかかるのでしょうか？
売買契約書の印紙税 (１００万円以下１０００円、５００万円以下２０００円、１０００万円以下１００００円、～)
登録免許税　(固定資産評価額の３％（平成２１年３月まで、以後２％)
不動産取得税　(固定資産税評価額×１．５％（平成２１年３月まで、以後３％）
所有権移転登記手数料（司法書士に依頼した場合、自身で行う場合は不要）

＞このような事を相談出来るところは、公共機関でありますか？
残念ですが、ありません。
当事者間で調整出来ないなら、不動産業者に依頼する事になりますが、これには双方に仲介手数料(最大、売買価額×３％＋６万円＋消費税)が必要になります。


　

No.3 回答者： tatuta1991 回答日時： 2007/10/21 15:09

＞地主さんより買ってもらえないかといわれましたが、価格などは何を基準に決めたらよいのでしょうか？

地元の不動産仲介会社などに相談に行けば、査定価格を出してもらえます。何社か取ってみて、お互い「こんなもんで」で決めてしまえばよいかと思います。

＞また、購入する時には、土地価格以外にどれくらいの費用がかかるのでしょうか？

・固定資産税は毎年4/1に持っている人に課される税金ですが、一般的に買主売主で清算するので、固定資産税を売主にいくらか渡す費用が掛かるでしょう。
・あと、登記が必要なので登録免許税ですかね。固定資産税評価額の10/1000円。
・登記を頼む司法書士の報酬。
・売買の仲介を業者にお願いするなら、その仲介者に売買代金の5％～3％の手数料
・契約手数料。印紙代とか。

そのくらいじゃないかと思います。市役所のHPに不動産がらみの無料相談がやっていると思いますよ。