相続した不動産の売却

実家の土地と家を処分しようと思います
とにかく解らないことばかりで困っています
父が亡くなった(９年前)後、数年して母も他界しました(6年前)
不動産の名義はいまだに父名義です。
相続人は　姉と私の二人で、不動産を売却、売った金額を均等に分ける事に関しては双方とも合意しています。
両親が不動産を購入したのは　昭和４９年　土地の取得価格はわかりますが、建物は見積書のみしか有りません。
このような場合
１．相続の手続き、売却は不動産会社に頼めば同時にできるのでしょうか
２．売却した場合はどのような税金がどのくらい掛かるのでしょうか
(譲渡税？　住民税　所得税など)
計算方法はわかりませんが土地の広さ、周辺の土地価格から考えると
相続税の掛かるほどの広さは無いと思います。
３．現在　建物には姉が住んでいるのですが、売却して相続した
お金を頭金にしてマンションなどを購入しようと思っているのですが
売却不動産の見積もりは不動産会社にしてもらえばいいのでしょうか？

解らないことばかりで　どのように質問していいのかも
整理できず教えていただきたい内容が上手く伝わらないかもしれませんがよろしくお願いします。

No.5 回答者： eigo 回答日時： 2007/11/07 19:11

ごめんなさい。

私の言いたいことは仲介の不動産が入る事は3％の損失がある事でそれを注意してくださいとのことです。
普通は親がなくなったら、すぐ相続はするんですけど。
私も、親が亡くなって、土地の相続がありその処理に会計士と　？？？

No.4 回答者： nattin719 回答日時： 2007/11/07 01:58

不動産会社（宅地建物取引業者）は報酬を得て、登記を行うことができません。

また登記は専門知識（相続人の確定、相続に問題が生じていないかの分割協議書等の確認等）が必要なため、
不動産登記法、民法等の法律を修めている専門家が行います。不動産会社にはこのような専門知識はありません。

不動産会社に相談すれば、司法書士を紹介されることとなります。
不動産会社を経由して司法書士に依頼するか、ご自身で依頼するかの違いで、どちらにしても司法書士が行います。
売却を依頼する不動産会社が決まればそこに司法書士を紹介してもらうことも可能です。
所有不動産の売却が決まった場合も所有権移転登記は司法書士が登記を行います。

もし、お時間があれば法務局（登記所）に必要書類を確認し、相続人の本人申請も可能です。
（これは結構大変です。。。）

登記の費用については、
・登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）
・司法書士報酬
の2本立てです。登録免許税は土地の地積、固定資産税評価額がわからないので納税通知書から計算してみてください。
報酬は、分割協議書・相続関係説明図の作成、戸籍謄本・除籍謄本の収集を依頼しても、10万円もかからないと思います。
司法書士がたくさんＨＰを立ち上げているので見てみてください。


所得税・住民税については適用要件を満たすことにより軽減が受けられる場合があります。

買換えの場合
・相続により取得した「居住用財産の買換え特例」（平成19年3月廃止）
・「特定居住用財産の買換え特例」
　（選択適用となります）
詳細の適用要件については、税務署に確認してください。

No.3 回答者： nattin719 回答日時： 2007/11/06 00:11

売却時の仲介手数料については、売却金額に対し3％＋6万円に消費税です。

1社に頼もうが、3社に頼もうが、同じ金額です。不動産の仲介手数料は成功報酬制なので、
売却先を決めた不動産業者のみに支払う形となります。他の契約に至らなかった不動産業者には1円も払いません。

１の回答が意味不明なため補足致します。

この回答へのお礼

ありがとうございます
疑問が解けました。

お礼日時：2007/11/06 23:20

No.2 回答者： nattin719 回答日時： 2007/11/06 00:00

相続の登記については、司法書士に依頼します。

相続の登記に必要な書類（遺産分割協議書・相続関係説明図）を作成してもらい、
被相続人および相続人の戸籍謄本、相続人の住民票・印鑑証明書を取得することで
相続の登記は申請できます。相続登記の所有権移転登記の税率は固定資産税評価額の
４/１０００なので数万～十数万円、書類作成費用も数万円でできますので、相続登記を
進めて売却準備をはじめた方がいいですね。

売却については不動産会社に依頼しますが、１社ではなく複数の会社に査定依頼し、その中からまた２社
から３社を選んで依頼した方が売主にとっては有利になると考えられます。

税金については、質問内容から長期譲渡所得と考えられるため、譲渡所得〔収入金額－（取得費＋譲渡費用）〕に対して
所得税（15％）・住民税（5％）が課税されます。税金は申告課税となります。
取得費については、相続の場合は被相続人の取得費を引き継ぎます。建物は取得時の時価から
減価償却費相当額を引いたものが取得費となります。建物は木造の場合、法定耐用年数は20年から
22年（構造による）のため残存価格なしとして考慮する必要がありません。
土地の売却として考えて、譲渡所得＝収入金額－（取得金額＋売却金額）となります。

ちなみに相続税は土地の相続税評価額により評価され、5000万円＋1,000万円×法定相続人数を超える
（他の財産を含む）場合は相続税の課税対象となります。
相続税評価額の計算は路線価に補正を加えて算出します。

こんな回答で参考になりますでしょうか？

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます
大変解りやすい説明感謝します。

もう1つ教えていただきたいのですが
相続の登記を司法書士に頼むと
報酬？はいくらくらい払うことになりますか？
また　売却を依頼する不動産会社で相続登記の所有権移転登記まで
やってもらうことは無理でしょうか？

お礼日時：2007/11/06 23:18

No.1 回答者： eigo 回答日時： 2007/11/04 08:17

1,名義の変更はお二人の共同相続名でしてください。

相続はその時に相続税が発生します。売却するとき一社の不動産会社に頼めば手数料はかかりませんが仲介の不動産会社が入ると3パーセントの手数料が必要となりますので注意してください。
2、売却した場合（あなたの場合所得税10パーセント、住民税5パーセント）で15％でしょう。
3、あなたの取引銀行があれば相談してはいかが（その価格がはっきりしますよ）売却不動産の見積もりは？

この回答へのお礼

アドバイス　ありがとうございます

一社の不動産会社に頼めば手数料はかかりませんが仲介の不動産会社が入ると3パーセントの手数料が必要となります

この部分が良くわからないのですが。

お礼日時：2007/11/06 23:14