住宅ローン借り換えで最優遇金利を繰り返し使うことはできますか？

今、住宅ローンを組もうとしている者です。
不動産屋さんからのアドバイスで、住宅ローンは３年固定で最優遇金利１・３％を適用し、その期間が終われば別の金融機関に借り換えし、その金融機関の最優遇金利をまた利用する。そのようにして、３年サイクルで借り換え（Ａ社⇒Ｂ社⇒Ｃ社⇒Ａ社…というふうに）をして、それぞれの最優遇金利を使用するということでいくと、ほぼ２％未満の金利で元金を減らしていけると言われました。

話だけ聞くと納得できますが、あらゆる銀行の金利が２・５－３・５％という金利をＨＰなどで打ち出している中、こんなうまい話があるものなのでしょうか。不動産屋さんの言う通りなら金利１％は安く済ませられるわけですが本当でしょうか。
住宅ローン破産は、最優遇金利期間の３年間が終わり、金利が跳ね上がってから払えなくなって、陥ってしまうケースが多いと聞きすし…。この辺の実情をもしご存知の方がいれば教えてください。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： sacra39 回答日時： 2009/03/29 08:33

私も個人的には今の低金利を活用するほうが、長期固定よりも得になる可能性が高いとは思います。

但し、その不動産屋が言うような、金融機関の借り換えをするのには、リスク（その都度審査がある）と費用（他の回答者さん参考）があります。

従って、最初の３年だけ安い金利の制度を使うのではなく、借入期間ずっと金利優遇（金融機関によって差はありますが、１．０％～１．３％の全期間優遇もあります）の金利水準で考えたほうが安心です。

また、将来的な資金計画においては、２．５％ぐらいで返済額をシュミレーションして、それを前提に考えておく事が重要だと思います。

総じて、その不動産屋は不親切（売るときのことしか考えていない、もしくは知識不足）だと思います。

No.2 回答者： seareef 回答日時： 2009/03/29 00:24

参考意見です。

借り換えには、手数料が必要です。
ローン残高によって手数料は変わりますが、

↓で3年後の残高で試してみてください。
例えば、3000万の借り換えですと、約80万になります。
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinan …

今は低金利ですので、借り換えを3年おきにするとかなり損すると思います。
住宅ローンシュミレーションをおこなって、3年単位の残高を出して、借り換えの手数料を出してみるとわかりやすいと思います。

また、借り換えで得するのは、「金利が１％以上減る事と借入金額が1000万以上であること」の2つの条件が一致することだそうです。

不動産会社の無責任な言葉に惑わされてはいけませんよ。

＞住宅ローン破産は、最優遇金利期間の３年間が終わり、金利が跳ね上がってから払えなくなって、陥ってしまうケースが多いと聞きすし…。

このパターンは、一番安い金利でしか支払い能力のない人が住宅を購入したために金利の上昇で支払えなくなるという事です。
（生活レベルを落とせなかった人も含まれます。）

住宅ローンを組む場合は、返済比率が２０％前後が妥当かと思います。

No.1 回答者： trekion 回答日時： 2009/03/28 20:32

長期固定でもその後は差額補てんとなりますので

結局損です
不動産屋さんが言うように、賢ければ3年固定が利口です