所有のマンション、譲渡と賃貸どちらが得？

Question

約2年半前にマンションを購入、2年間住んだ後転勤になりました。いろいろな事情（自分の意志ではない）で元々住んでいたマンションがある土地に帰れそうもありません。今は賃貸に出していますが、売ってしまった方がよいのでは、というご意見を頂戴しました。まったく考えていなかった事なので、どんなものかと考えています。
購入価格は各２４００万、現在の借入残高が８００万程度です。約11万で賃貸に出しています。販売会社系列に見積もりを依頼したところ１１００万程度が相場ではないか、という事でした。
どなたかアドバイスをお願いいたします。

mada_mada · Accepted Answer

その通りです。
税務署に行かれるのはいいことです。
青色申告者になって、純損失の繰越控除を使えば、２～３年分の所得税・住民税が払わなくてすみます。
さて、今税務署に行くと「自書申告作成指導会場」なんていう名前の集合指導になってます。
とっても個別の相談にじっくりなんていう状況ではありません。一部の都心の税務署は空いているので対応できるところもありますが、これば稀です。
(1)できれば「税務相談室」のある税務署に行き、そこでじっくり相談する。
(2)指導会場内の「青色コーナー」に案内してもらって、そこにいる人は税務署の人でなくて『青色申告会』の役員か事務員さんなんですが、青色申告の帳簿とかをいろいろ教えてくれます。入会金、月会費は２０００円が相場です。入らなくても青色申告者になれますが、会計ソフトの弥生会計の勉強会なんていうのをやっているところが多いので、私としてお奨めです。やっぱ青色になったら、帳簿を作成しなければいけませんからね。覗いて説明を聞いてください。
(3)譲渡の話は、個人課税部門でなく資産税部門というところになります。
まずは、青色申請書を提出してきてください。これが、第一歩です。

mada_mada · Answer

売却する前に『青色申告者』になりましょう。
税務署に用紙があります。「青色申請書」です。
今年は３月１７日までに手続きをとれば、平成１５年分から「青色申告者」になります。
何故こうするのかといいますと、「譲渡損」の繰越ができるからです。青色申告者だけに認められている「特典」です。純損失の繰越控除（３年繰り越せる）といいます。
１年ぐらいはこのまま貸したほうがいいでしょう。
平成１６年になったらおもむろに売却して平成１７年３月の確定申告で源泉税の還付を受けましょう。
なにしろこの制度は住民税もお安くなります。（所得割がゼロ）
売却損＝売却収入－購入価額－譲渡費用
（厳密にいうと購入価額からは減価償却相当額を引かないといけません。）
売却損が１３００万あるので、あなたの所得にもよりますが、２～３年分の所得税・住民税がチャラになります。
青色申告は、連続して期限内申告しなければなりません。

mogu2003 · Answer

＜購入価格は各２４００万、現在の借入残高が８００万程度です。約11万で賃　貸に出しています。＞
　今すぐ売却すれば、販売会社に払う手数料などを差し引いても２００万円以上の譲渡益が出るわけですが、同時に自己居住でない不動産の売却なのでその売却益に対して所得税がかかります。（連動して住民税もその分はかかります）また今後の経済状況で中古不動産物件が値上がりするということはないと思います。
　一方賃貸であれば、築何年の物件かわかりませんが年に１３０万円ずつの不動産所得がある一方でローンの支払いと固定資産税などの支払いが続くわけです。現在住宅ローンの利率を上回って利息の付く金融商品はありませんから、単純には売却して無駄なローンの利息分を支払わないのが良いように思います。しかし、賃貸であれば相当な年数の収入が続くという考え方も出来ます。
　しかし「借金も財産のうち」といいますし、何かのときに借り入れなどをするとすれば担保として大きな財産になります。
　だとすれば、あとはローンの借り入れ利率と、賃貸による経費を差し引いた「純益」で比較検討されてはいかがでしょうか。

所有のマンション、譲渡と賃貸どちらが得？

その通りです。

売却する前に『青色申告者』になりましょう。

＜購入価格は各２４００万、現在の借入残高が８００万程度です。

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