30歳中古一戸建て購入予定

私30歳・嫁30歳子供4歳・2歳。現在30歳で年収350万手取り23万 嫁は今は働いていません。来年から子供二人を保育園に預けてパートに出る予定です。月8万ほどの収入で保育料が二人で3万らしいです。現在賃貸ハイツ65000円（駐車場込み）に住んでいます（5年目）。借金・ローンは一切ありません。今回、中古一戸建て 築15年で家1700万諸費用が200万、計1900万の物件を購入予定です。頭金なし諸費用込みローン、金利変動2.46％→ずっと1％優遇の1.467％、35年ローンです。月支払い58000円のボーナス払い無しです。仮審査は通りました。固定資産税は7万らしいです。嫁のパートの収入は基本的に貯金にあてたいと思っています。修繕積立金1万円＋固定資産税6千円は貯金する予定です。最悪の場合嫁のパート代から補う予定ですが、出来るだけ、あてにしたくないです。23万の収入で物件の値段・ローンの支払い問題あるでしょうか？他のプランとしては、(1)貯金をして3年～5年後くらいに購入する→3年で貯金といってもそんなにたまらないと思いますし年齢が33歳35年ローンの場合68～70歳になってしまします。(2)一生涯ずっと賃貸→相場的に家賃7万近くするので、もったいない感がある。出来れば貯金をして新築購入したいのですが、年齢的にも収入的にも無理だと思っています。両親はローンを払っていけるのか？と心配しています。私としては賃貸に住んで行くにしても月々7万は必要だと思うのでそんなに変わらないと思います。ローンのように借金では無いので気は楽なのは分かりますが。長々と書きましたが、このような状態ですが何かアドバイス頂けないでしょうか？

No.7 回答者： kouasa0527 回答日時： 2009/07/14 19:29

私もかなり似たような状況でローンを支払ってます。

ただ一つ違う所は私の所は新築なので、築15年では修繕時期が早く来るので、修繕積み立てはもう少し必要だと思います。

あとは、No.3さんと全く同じ考えなので、割愛しますが、変動金利は金利の低い今のうちにどれだけ繰り上げ返済出来るかが勝負だと思いますので、定年まで30年なら最低でも30年固定金利で試算し、差額分は繰り上げ返済用の貯金にするべきかと思います。

あと、持ち家と賃貸は、万が一支払えなくなった場合が明らかに違います。
家は買った時の値段では売れませんので、ローンの支払いが出来なくなれば、家と土地を売って住む所がなくなっても、多額の借金が残ります。
賃貸であれば、支払いが出来なければ、ボロくて狭い安いアパートに移れば借金まで背負う事はありません。

その辺は、頭に入れて、しっかりした返済計画を立ててくださいね。

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。やはり皆さんの言う通り問題は金利＆修繕費ですよね？修繕費は住んでみないと全く分からない。金利も景気次第で分からない部分なので一番大事な問題なんですが計算するのは難しいですね・・。じっくり考えます。

お礼日時：2009/07/14 22:01

No.6 回答者： Lescault 回答日時： 2009/07/14 16:57

こんにちは。

なかなか微妙な問題ですよねー。
経験的に申し上げたいことは：

支払い計画に関して金利見直しのリスクを考慮しておいた方がいいですね。金利変動なのですから、金利上昇→支払額が多くなるケースも想定されます。従って、支払い計画策定には、3％位の固定金利でシミュレーションしてみることをお勧めします。この水準で問題なさそうなら、ある程度将来的な金利上昇に伴うリスクは軽減されます。

中古住宅で35年間持ちこたえられるかというリスクがあります。修理費用結構かかります。私の実家も築10年のメンテで屋根の修繕等290万円かかりました＾＾；。ここまで大がかりではなくても、急な修繕の出費に耐えられるかどうか、修繕積み立て計画は慎重に考えてみて下さい
（今の状態で行くと5年後に○○修理で×万円、10年後・・・とか、シミュレーションが必要だと思います）。

あとは、お二人いるお子様の教育費等も含めた生活費の問題ですね。例えばお子様ならどの程度の教育を授けていくお気持ちなのか・・それによって結構費用が変わります。習い事一つ7000円程度と考えて、その辺もシミュレーションですねー。

こんな感じで費用を積み上げてみて、ご夫婦のお給料との兼ね合いで最終的にご判断なさればよろしいかと思います＾＾。

お役に立てば幸いです。

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。やはり皆さんの言う通り問題は金利＆修繕費ですよね？修繕費は住んでみないと全く分からない。金利も景気次第で分からない部分なので一番大事な問題なんですが計算するのは難しいですね・・。じっくり考えます。

お礼日時：2009/07/14 21:59

No.5 回答者： R32C 回答日時： 2009/07/14 14:03

あせることは無いと思います。

やはり頭金がいくらか貯まってから購入をお勧めします。
後、ちょっと見方を変えて、正直家を買うには収入が少ない
と思います。気を悪くしないで欲しいのですが仮に何らかの
借金があって強制執行されようにも、給与はその金額なら
差し押さえ不可です。

逆に収入の少ないことを利用して貯金をしやすく
するには？　ということを考えて見ます。

給与以外で収入を増やし、支出を減らす方法ですが、
なんのまやかしでもないです。　家族計画に関係しますが、
子供をもう一人いれば、たぶん、所得税非課税世帯になると
思います。私はそれで、５人家族です。

子供を一人増やすということは各家庭いろんな事情があり
簡単なことではないとは思います。あくまでお金だけ考えた
仮の話と受け取っていただけたらよいかと思います。

所得がゼロなら、（住民税はいくらか課税程度なら）
１）公営住宅や家賃補助などに住み替えると住居費が安くなります。
　　これは住んでいる地域によって事情が変わります。
２）認可保育園なら非常に安くなります。数千円です。
３）小学校の給食費など補助がでます。

読んでないので予想でしかないのですが、いわゆる年収３００万円の
本にはそのへんのこと書いているんじゃないかと思います。

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。おっしゃる通り確かに収入は少ないです。やはりマイホームは夢なのですかね？じっくり考えます。

お礼日時：2009/07/14 21:55

No.4 回答者： kakigoro 回答日時： 2009/07/14 12:55

年齢的にも経済的な所も決断力があるし方向性なんかもいいですよね。

諸費用なんかも注意をして臨んだのだと思うし早い内には越したことはないのですが、中古物件だから、基礎とかは（例えばコンクリートにヒビなんか入っていないでしょうか？土壌は、肥え土壌でしょうか？）良く自分の足元を見て、基礎とか土壌は人間で言ったら足の部分です。
人間の目線からっても大体頭、顔、上半身が瞬間的にも見ますから
中々下の膝、足、足の裏は気が行かない所もあります。
大きなお買い物を買いたい一心で心に余裕を持つことも前提に入れといて下さい。

家族構成は好いとして家の間取りなんかはどうでしょうか？
家族が（例えばキッチンからも旦那さん、子供が見える状態ですか？）
長い目線で考えちゃうと中古だと中々そんな所充実しているのでしょうか？家を購入したことで家族が家の中で何処にいるのかが見えない状態になっちゃうと後々マイナスの面あります。

それに運勢的には良い時に買うと思いますが、時には家を購入したことに運勢倒れってこともありうるますから（いきなり会社をリストラされるとか、子供さんに被害があったりとか、奥さんにも・・）
心の中にはそんな目線で考えることも大事ですよ。

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。家は3回程見に行ったのですが、かなり綺麗でリフォーム無しで住む予定です。と言うのも10年位前に競売物件になり、不動産屋がリフォーム（内容は分かりません）後に販売、次に現在の持ち主様が5年ほど前に外壁塗り替え＆耐震補強（性能保証10年付）2年前に屋根瓦交換・修理（雨漏りしたみたいです。ちょっと気になる部分です）と言った感じです。クロスも畳も内外装ともに最高に綺麗です。ただ築１５年は間違いないので、見えない部分は分かりませんので正直怖いです。

お礼日時：2009/07/14 21:52

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/07/14 12:04

変動金利のようですが、試算上は年３％の固定金利でも払っていけるような借入金額の方が良いですよ。

この場合、差額は貯金して将来の金利上昇に備えます。変動金利の選択は、金利の上昇が少なかった時に総支払い金額が少なくなる可能性があると思うくらいで、毎月払えないからという理由で選ぶのは大きなリスクがあります。変動金利を選ぶなら、毎月どのくらい貯金出来るのか、将来金利が何％まで上がっても大丈夫なのか予め計算しておきましょう（過去金利がどのくらいまで上がったのかは調べれば分かりますし、金利は上がる時の方が早いというのを覚えておいてください）。金利上昇の曲面でそれらの計算が自分で出来ないなら、全期間固定金利をお勧めします。頭金も無いようですし、払えなくなってもローン残高＞家の時価では売って精算することすら出来ません。

具体的には、年収の20％（収入と子供の数からこの程度まで）の返済比率で（月58,333円）、年３％の固定金利で定年までの30年のローンを組むと1380万円借りることが出来ます。繰上返済を前提に35年なら1520万円です。奥さんが働かれることを前提に25％にまで返済比率を上げると（月72,916円）、それぞれ1730万円と1890万円になります。無理すれば1900万円は何とかなる範囲ですが、毎月貯金出来てないようですし、今までの家賃より大幅に安くないと普通はやっていけません。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

修繕費用を積み立てられていますが、もう少し多い方が良いかもしれません。現在築15ですので定年時は45年になり、最初の造りとメインテナンスによっては建て替え（または大規模改修）の可能性もあります。

頭金もやはり20～30％は欲しいですし（理由は上述）、何かあった時のために生活費の半年分以上は常に置いておきたいところです。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もして楽しみましょう。住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めたり破綻するようでは本末転倒にもなりかねませんし。なお、銀行も色々当たり、出来るだけ金利の低い（手数料や保証料も掛かるので、それらを含めた実質金利か総支払額で比較）所を探しましょう。

参考URL：https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/ …

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。すごく細かく数字まで出して頂き分かりやすいです。嫁のパート収入＋給料がこれから上がって行くと言う考えがあるので、今は無理して少し苦しくても、後々上がった給料分で繰越返済もしくは修繕費と言う形で楽になって行くかなと思っています。この不景気な時の給料で支払いが何とか出来るくらいなら、この先は何とかなるかなと思っています。この考えは甘いでしょうか？

お礼日時：2009/07/14 21:41

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/07/14 11:58

この試算ですと、定年後の支払いはどう考えていますか？

とても繰り上げ返済できそうなローン比率ではないので、まずその辺を考えたほうがいいです。勿論、定年後の生活費の積み立ても別途必要です。

それから１０年後に築２５年になるので、２００～３００万くらいの修繕費を見込んでおいたほうがいいですが、この試算ですと１００万ほどしか計上できていません。

あと、お子さん２名の場合、これから小学校、中学校、高校、とお金が更に必要になってきます。
いくら義務教育とはいえ給食費が別途かかります。
多分中学以降は、教材費などを加味するとひとり最低でも月２万以上は計上する必要があります。多分ふたりで月５万？

勿論、塾などに通わせたら。。。。。更に掛かります。


あと、これが以外と盲点なのですが、保育園などは入園可能ですか？
都会の場合、入園待機児童がかなりいて、入園させたくても入園できないというケースがあります。

もしそうなると奥さんのパート代はアテにできなくなります。





あと重要なのが、年収５００万以下で５倍以上の借り入れは相当生活を圧迫します。
試算した皮算用がひとつでも狂うとかなり生活が大変になります。

もう少し余裕のあるプランでないと正直キツイと思います。

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。保育園に関しては田舎の為確保は出来ているのですが、やはり修繕費等が大きいですね？パート収入をあてにすれば何とかなる感じですね・・。よく考えて見ます。

お礼日時：2009/07/14 21:30

No.1 回答者： noname#104909 回答日時： 2009/07/14 11:51

〉(2)一生涯ずっと賃貸→相場的に家賃7万近くするので、もったいない感がある。

　　これは「もったいないと」とは言い切れません。
　　考え方です、ローンにしてもあなたは70才近くまで
　　払い続けなくてはいけません、借金が払い終わったころには
　　おじいちゃん、また家も50年たてば立て替えが待っているかも
　　マイホームであっても一生支払は付いて回ります。
　　ゆとりある生活を望むのであれば賃貸の選択もありと思います。
　　
　　
　　

この回答へのお礼

アドバイス有難う御座います。賃貸・持ち家どちらにも、悪い点、良い点がありますよね？ほんと難しいです・・・。

お礼日時：2009/07/14 21:27