店舗の立ち退きについて

親子二代で飲食店を経営している者です。
新しい大家の突然の申し出に困惑しています。

31年前から現在の店舗で営業しています。

賃貸なのですが、建物の建設と同時に店舗の工事をしたので建物のかなりの部分の費用をこちらで負担しました。母曰く基礎と骨組み以外は全て負担したそうです。
又、先代大家と相談の上、拡張・改装工事を２回行っていて、約1000万円の費用が掛っています。


先代の大家が先日亡くなり、息子さんが新たに大家となりました。

その新しい大家から今日申し出がありました。

内容は、数年前に経営難に陥ったときに先代の大家の好意で支払いを待って貰った家賃約180万円を払って欲しい事と、平成23年1月1日(開店の時契約したのは８月のはずでした)で切れる契約の今後についての話でした。

家賃の支払いは何とかめどが付きそうなのですが、大家の話を聞いていると次の契約はしたくないようです。次の契約について聞くと「家族で相談しろ」と言うだけで具体的な話をしてくれません。
「1月1日から営業を出来なくすることも出来る」とも言われました。

回答は正月明けにする事になりました。


そこで皆さんに質問なのですが。

・滞納していた家賃の支払いを済ませたとして、立ち退きを迫られた場合立ち退き料を請求できるのか。
・請求出来るとした場合、今まで先代大家に相談の上行った２度の拡張・改装工事に掛った約1000万円は加味されるのか。
・そもそも8月で契約したのに突然1月に契約が切れるというのは不当ではないのか。
・不当でないにしろ契約切れの二日前に話をするのは突然過ぎないか。

突然の申し出に困っています。

このまま１月で出て行くなど、とても無理です。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： e-hide 回答日時： 2010/12/31 21:31

先の方が回答されているように早急に弁護士さんに

相談される事をお勧めします。

ここでの回答は参考にはなるかも解りませんが、
その内容に対しても何の責任も有りませんので。

ちなみに店舗関係にはあまり詳しく無いので
参考にもならないかも解りませんが。


・滞納していた家賃の支払いを済ませたとして
　立ち退きを迫られた場合立ち退き料を請求できるのか。
→ずっと家賃を滞納し続けていたのであれば難しいと思いますが
　数年前に滞納があってその後家賃を払い続けているのであれ
　立ち退き料を請求出来ると思います。
　滞納が原因で退去を求められるのは通常滞納期間が半年程度と言われています。
　そして、滞納後数年家賃を払い続けているのであれば
　家賃滞納による信頼関係破壊の法理には相当しないと思われますので
　退去の正当理由にはならないと思われますので、
　立ち退き料は請求出来ると思われます。

・請求出来るとした場合、今まで先代大家に相談の上行った２度の拡張・
　改装工事に掛った約1000万円は加味されるのか。
→本件は申し訳ありませんが判りません。

・そもそも8月で契約したのに突然1月に契約が切れるというのは不当ではないのか。
→契約書ではどうなっていますか？
　基本は契約書に則ります。

・不当でないにしろ契約切れの二日前に話をするのは突然過ぎないか。
→通常であれば『突然過ぎます』よね。

一般的には大家より店子さんの方が法律で守られていますので
しかるべき手続きをすれば質問者さんに有利な方向に持っていけると思います。

ちなみに、聞いた話では、ある大家さんがかなり古い物件を所有しており、
店子さんがその物件で電気店を営んでいましたが、老朽化による建て壊しで
退去をお願いした所、退去を拒否されて裁判にまでなりました。
裁判の結果退去費用に莫大な費用を命じられたので、
結局老朽化による修繕を行わない、それによる損害は入居者の責任とするとの
契約で今だにすまれています。
通常は人が住めるような状況でも無く、地震が起これば真っ先に倒壊しそうな
建物ですが、裁判所での判断では店子に有利？な判断になっていました。

No.2 回答者： yamato1208 回答日時： 2010/12/31 08:40

数年前の家賃滞納を、支払いしていないのは問題になります。

滞納は、追いかけてでも分割で支払うのが当然です。
この内容は、正当な「契約更新拒否」の理由にもなり、例え弁護士を介入させて「訴訟」をしても判決で契約更新の強制ができません。
また、改修等ですが、「原状回復」をいわれれば回復責任もでてきます。

＞・滞納していた家賃の支払いを済ませたとして、立ち退きを迫られた場合立ち退き料を請求できるのか。
これは、「立ち退き」ではありませんから、補償料金等の請求はできません。

＞・請求出来るとした場合、今まで先代大家に相談の上行った２度の拡張・改装工事に掛った約1000万円は加味されるのか。
改修費用は、「経営側」の負担となります。

＞・そもそも8月で契約したのに突然1月に契約が切れるというのは不当ではないのか。
契約書があれば争えます。

＞・不当でないにしろ契約切れの二日前に話をするのは突然過ぎないか。
８月の契約とすれば、問題はありません。

No.1 回答者： masa-u 回答日時： 2010/12/31 07:29

　法的なことなども含めて一度でも弁護士と相談をしたほうがいいとおもいます。

　役所で行われている「無料法律相談」を利用して相談してみましょう。
　相談をして法的な問題点などがあれば相手側に「この部分がおかしいのではないのか」と言うことができますし、第三者に相談することによって相手側は「ちゃんとした書面を確認して話をしないとトラブルになる」というプレッシャーになります。